משכנתא לבנייה עצמית

תוכן עניינים
משכנתא לבנייה עצמית
משכנתא לבנייה עצמית

כמעט כל אזרח ישראלי בוגר מכיר במידה כזאת או אחרת את נושא המשכנתאות ויודע לצטט הנחיות של בנק ישראל בנושא. מנגד, רק מעט מכירים את נושא המשכנתא לבנייה עצמית – משכנתא שנועדה לכסות את עלויות הבנייה של מבנה חדש. בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושא ונתמקד באופן הביצוע של משכנתא לבנייה עצמית.

מהי בעצם משכנתא ומה היתרונות שלה? מהי משכנתא לצורך בנייה עצמית של בית? מה ההבדל בין משכנתא כזאת לבין משכנתא לרכישת בית או דירה מוכנה? מהן ההוצאות העיקריות במשכנתא לבנייה? איך לתכנן את המשכנתא לצורך הבנייה העצמית? למה נטילת משכנתא מהסוג האמור עשויה להיות צעד חכם במיוחד? כדאי לקרוא – התשובות לשאלות המסקרנות האלה נמצאות בהמשך המאמר.

 

מה זה משכנתא ומה היתרונות שלה

משכנתא היא בעצם הלוואה לטווח ארוך, אשר מיועדת לרכישת נכס נדל"ן. השם משכנתא דבק בהלוואה הזאת, משום שמי שרוכש נכס בכספי ההלוואה דואג למשכן את הנכס שזה עתה רכש לטובת המלווים. רק בתום תקופת המשכנתא ומשהוחזר התשלום האחרון לקופת הגוף המלווה, עובר הנכס לבעלותו המלאה של הרוכש.

משכון הנכס בא לידי ביטוי באמצעות הערה בטאבו – הערה האוסרת למכור הנכס ללא ידיעתו או מעורבותו של הגורם המלווה שהנכס ממושכן לטובתו. מהבחינה הזאת, משכנתא לבנייה עצמית איננה שונה ממשכנתא רגילה. היתרון בה טמון בריביות נמוכות ובחלוקת ההחזר לתשלומים שהלווה יכול לעמוד בהם.

 

רוצים לקבל משכנתא בתנאי אליפות?

חייגו עכשיו: 077-996-5636

 

משכנתא לבנייה עצמית והשוני בינה לבין משכנתא לרכישת נכס קיים

על מנת להדגיש את ההבדל, חשוב תחילה להסביר את נקודות הדמיון. נקודת הדמיון העיקרית בין שתי ההלוואות היא שבשני המקרים, נכס שנרכש באמצעותן משמש כערבות או כמשכון להחזר ההלוואה. מנגד, יש כמה הבדלים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא לרכישת נכס קיים.

 

ההבדלים העיקריים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא לכל מטרה

להלן הנושאים העיקריים בהם נבדלת משכנתא לבנייה עצמית ממשכנתא רגילה:

  1. ערך הרכישה מול ערך הבנייה: משכנתא רגילה ניתנת תמורת רכישה שלו מהגורם המציע אותו למכירה. מנגד, משכנתא לצורך בנייה ניתנת כנגד ערך הבנייה – שזה אומר ההשקעה במבנה, כולל רכישת הקרקע ותהליך הבנייה בשלמותו. כל תוספת הערך של הנכס בתום הבנייה, שייכת למעשה לאלה שהשקיעו זמן ומאמץ בבנייה שלו.
  2. העברת כספי המשכנתא: סכום המשכנתא בעסקה רגילה עובר לרשות המוכר, במקביל להעברת הנכס שנרכש בטאבו לזכות הרוכשים ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק. מנגד, משכנתא לבנייה עצמית עוברת טיפין טיפין לבעל הנכס, במקביל להתקדמות הליך הבנייה.
  3. העברה נפרדת רכישת הקרקע ולבנייה: ההעברה של משכנתא לצורך בנייה מועברת בשני חלקים עיקריים: הראשון – לצורך רכישת הקרקע. החלק השני מועבר כאמור לעיל בתשלומים – במקביל להתקדמות הבנייה.

 

אילו אחוזי מימון ניתן לקבל בהלוואת משכנתא לבנייה עצמית

הבדל חשוב נוסף בין המשכנתאות, נעוץ בעובדה שאחוזי המימון של משכנתא לבנייה עצמית הם לרוב נמוכים מאלה של משכנתא רגילה – 60% לעומת 75% במקרה של דירה ראשונה. הבנק לוקח טווח ביטחון, למקרה שבו החישובים של מתכנני הבנייה של הנכס היו שגויים, ונדרשת תוספת תקציב במטרה לסיים את הבנייה שלו.

 

ההוצאות העיקריות במשכנתא לבנייה עצמית

כאמור לעיל, העברת משכנתא לבנייה עצמית מתבצעת בשני שלבים: הראשון – רכישת האדמה שעליה ייבנה הבית החדש. החלק השני – הסכום שיועד לטובת הבנייה על כל הרכיבים שלה. הסכום הזה מועבר לידי הבעלים של הנכס בהתאם להתקדמות הבנייה. למעשה, בעל הנכס נכנס לתפקיד הקבלן ולוקח על עצמו את ניהול תהליך הליווי של הבנייה מבחינה פיננסית.

עם זאת, הוא איננו פטור מהעסקת מהנדס ואדריכל וכן בעלי מקצוע הרשומים אצל רשם הקבלנים והם מוסמכים לביצוע העבודות השונות בבית החדש.

 

איך לתכנן הלוואת משכנתא לבניה עצמית?

תכנון של משכנתא לבנייה עצמית חייב להתבצע בזהירות ובמקצועיות. החלק הקשה ביותר הוא לאמוד בצורה נכונה את עלויות הבנייה. לשם כך יש צורך להתייעץ עם אדריכל ועם מהנדס בניין המתמחה בהוצאת תוכניות בנייה מהכוח אל הפועל. חשוב לכלול בתכנון גם הוצאות עקיפות – תשלומים ואגרות שונות. בנוסף, כדאי לכלול גם סכומי כסף להוצאות בלתי צפויות.

גם הבנקים מצידם לוקחים טווח ביטחון ומאשרים אחוזים נמוכים יותר מהסכומים שנדרשו מהם מלכתחילה. זאת, במטרה להוסיף אותם מאוחר יותר אם וכאשר יתעורר צורך בכך.

 

למה משכנתא לבנייה עצמית עשויה להתגלות בצעד חכם

מי שלוקח על עצמו את מלאכת הבנייה של בית חדש, עשוי להנות מעליית הערך של הבית כבר ברגע שהבנייה שלו מסתיימת. לרוב, העלות של מבנה גמור כוללת את ההשקעה, המאמצים והסיכון שקבלן הבנייה לקח על עצמו. כל אלה, בתוספת הרווח הצפוי על המכירה של המבנה, לכשיימכר, יעברו למעשה לרשותו של בעל הבית שהחליט לבנות בעצמו.

עם זאת, הערכה לא נכונה של ההוצאות עלולה לגרום להוצאות עודפות שיכולות להפוך את כל התהליך לבלתי משתלם. זאת הסיבה לכך שגם הבעלים וגם הבנק לוקחים, כל אחד כשלעצמו, טווח ביטחון משמעותי בהערכת ההוצאות הצפויות.

משכנתא רגילה ניתנת לצורך רכישה של בית או דירה בנויים ומוכנים, אחרי הערכה של שמאי מוסמך. משכנתא לבנייה משקפת אך ורק את העלויות הצפויות של רכישת הקרקע ועלויות הבנייה.

לכאורה, אחוזי המימון זהים למשכנתא רגילה. עם זאת, הבנק עלול לאשר אחוזים נמוכים יותר, במטרה לשמור לעצמו טווח ביטחון במקרה שעלויות הבנייה יחרגו ממה שהוערך מלכתחילה.

הבנק או הגוף הפיננסי שהעניק את המשכנתא, משחרר אותה במשורה. זאת, בהתאם להתקדמות של תהליך הבנייה.

תכנון המשכנתא הוא למעשה אומדן של ההוצאות הצפויות לאורך כל תהליך הבנייה. התכנון מתבצע על ידי המהנדס שאחראי על הוצאת תוכניות הבניה מהכוח אל הפועל. זאת, בתוספת טווח ביטחון למניעת חריגות מהתקציב.

יועץ המשכנתאות שלנו
משכנתא טיל - לוגו

מחפשים ייעוץ משכנתאות?
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בטיל.

כתבות נוספות בנושא
שתפו אותנו
דילוג לתוכן