משכנתא ללא הון עצמי – האם זה אפשרי?

תוכן עניינים
משכנתא ללא הון עצמי - האם זה אפשרי
משכנתא ללא הון עצמי – האם זה אפשרי

אחד המרכיבים המרכזיים בהנחיות בנק ישראל בנושא המשכנתא, הוא העמדת אחוזי המימון של רכישת דירות חדשות באמצעות משכנתא על 75% ממחיר הבית כשמדובר בנכס ראשון, ומימון של 70% בלבד מערך הנכס למשפרי דיור. על פי הנהלים הקיימים לא ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי לרכישת בית או דירת מגורים.

עם זאת, יש מגוון דרכים להשגת ההון העצמי בצורה חוקית ובטוחה. למה החליט בנק ישראל להגדיל את ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס? איך אפשר בכל זאת להשיג את ההון הנדרש? מה בין רכישת דירת מגורים ראשונה בין משפרי דיור? בשורות הבאות נדון בהון העצמי למשכנתא ומה אפשר לעשות בנדון.

 

רוצים לקבל משכנתא בשביל הדירה שלכם?

חייגו עכשיו: 077-996-5636

 

הגדלת ההון העצמי לרכישת נכס נדל"ן – למה ומדוע

עד לכניסתן לתוקף של ההנחיות בנושא, הייתה קיימת האפשרות להשיג עד 90% מערך הדירה. בתחילת העשור הקודם הופחתה האפשרות לכדי 70% – 75% בלבד, כאמור לעיל. בכך, התרחקה למעשה האפשרות להשיג משכנתא ללא הון עצמי לדירה. המטרות של בנק ישראל בצעד הזה היו כדלקמן:

  1. הקטנת הסיכונים למלווים: ככל שאחוז המשכנתא מערך הנכס הוא גבוה יותר, כך הסיכון לגוף המלווה – בנקים, חברות מימון וחברות ביטוח, עולה. אם הלווים מפסיקים לשלם את המשכנתא, הבנק יכול למכור את הדירה. אבל בדרך כלל המחירים שניתן להשיג במקרים כאלה הם נמוכים ממחיר השוק של הנכס, מה שהיה יכול לגרום להפסדים משמעותיים למלווים. הגבלת אחוז המשכנתא מערך הדירה בא למעשה להגן על המלווים.
  2. הגדלת המחויבות של הרוכשים לנכס: כאשר הרוכשים לא השקיעו מכספם בנכס, הם עלולים לעזוב אותו ללא התראה מוקדמת ופשוט להפסיק את התשלומים. דברים כאלה כבר קרו בעבר, ובנק ישראל הסיק את המסקנה המתבקשת.
  3. הקטנת הוצאות ללווים: מימון חלק המשכנתא שבין 70% לבין 90%, אף שהיה אפשרי, ניתן בריביות גבוהות מאוד, מה שהגדיל בצורה לא פרופורציונליות את ההוצאות של הלווים. בנוסף, ההלוואות לכיסוי יתרת המשכנתא ניתנו לתקופות קצרות יחסית וההחזר שלהן פגע פגיעה נוספת ברוכשים.

 

על משכנתא ללא הון עצמי והדרכים להשגת ההון הדרוש

על מנת לעמוד בדרישת ההון העצמי, זוגות צעירים ומשפחות צעירות נאלצים למצות את כל האפשרויות הפיננסיות העומדות לרשותן. להלן חלק מהדרכים החוקיות להשגת ההון העצמי:

  1. שבירת חסכונות: הלווים שוברים חסכונות, קרנות השתלמות וכן פיקדונות, במטרה להגדיל ככל שניתן את ההון העצמי.
  2. הלוואות מקרנות הפנסיה: קרנות הפנסיה עשויות להעניק הלוואות בסכומים משמעותיים. אם לשני בני הזוג יש קרנות פנסיה, אפשר להגיע ביחד להלוואה של עשרות עד מאות אלפי שקלים. תנאי ההלוואה לא תמיד אטרקטיביים, אבל הם מאפשרים להוציא את העסקה לפעול.
  3. הלוואות חוץ בנקאיות: אפשר ללוות כספים ממקורות חוץ בנקאיים, אבל חשוב לזכור שההחזר ישפיע על ההכנסה הפנויה ויצמצם אותה.
  4. קבלת סיוע מההורים: הסיוע יכול להיות סיוע ישיר.. לחילופין, אם להורים יש דירה שאין עליה משכנתא, הם יכולים לקחת הלוואת משכנתא על חשבון הנכס ולהעביר אותה לילדים. זאת לא בדיוק משכנתא ללא הון עצמי אבל זה הכי קרוב שיש. ההורים לוקחים את המשכנתא והילדים משלמים את ההחזר. שיטה כזאת דורשת, כמובן, מדה רבה של אמון הדדי בין הצדדים.

 

מהן ההשלכות האפשריות של נטילת משכנתא ללא הון עצמי?

בחלק ניכר מהמקרים, השגת ההון העצמי דורשת נטילת הלוואה נוספת. היתרון הוא כמובן השגת ההון הדרוש. החיסרון טמון בהגדלת ההחזרים ובהקטנת ההכנסה הפנויה, מה שעלול לפגוע באיכות החיים. אפשר לומר במידה רבה של צדק כי משכנתא ללא הון עצמי יכולה להיות אפשרות ריאלית, אם הלווים מוצאים את הדרך לעשות זאת ללא הגדלה משמעותית של ההחזר החודשי.

 

משכנתא ללא הון עצמי: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור וההבדלים ביניהם

אחת ההטבות המגולמות בנהלים של בנק ישראל, היא מתן אפשרות לקבל משכנתא של 75% מערך הדירה, עבור רכישה של דירת מגורים ראשונה. אמנם אין זאת משכנתא ללא הון עצמי. עם זאת, נקודת המוצא של ההנחיה הזאת היא שזוגות או משפחות הרוכשים את הדירה הראשונה, אכן צריכים מימון גבוה יחסית.

לעומת זאת משפרי דיור הם אנשים שלרשותם עומד כבר הון כל שהוא שנצבר עם הזמן, אחרי תשלום הרבה תשלומים על חשבון המשכנתא. ההון העצמי הזה יגדל וישמש בעתיד לרכישת הדירה החלופית.

 

משכנתא ללא הון עצמי – מגבלות בנק ישראל

כשבנק ישראל הגביל את גובה המשכנתא ביחס לסכום הרכישה של הנדל"ן, טרחו המומחים לציין שההון העצמי אכן צריך להגיע ממקורות עצמיים ולא מהלוואות. הנחיות נוספות, ובאופן מיוחד ההנחיה הקובעת את גובה ההחזר ביחס להכנסה, נועדו למנוע בדיוק את המצב שבו רוכשי דירות ייקחו הלוואות בלי חשבון, רק כדי להשלים את העסקה. ההנחיות דורשות אמנם הון עצמי, אבל הן מעוניינות שהוא יבוא ממקורות קיימים ולא מהלוואה.

ההון העצמי במשכנתא חדשה צריך להיות לא פחות מאשר 25 אחוזים ממחיר הנכס. במשכנתא למשפרי דיור, ההון העצמי צריך להיות שלושים אחוזים לכל הפחות.

אפשר להשיג את ההון העצמי מפתיחה או שבירה של תוכניות חיסכון. כמו כן, אפשר לקחת הלוואות מקרנות הפנסיה, שיכולות להגיע לסכומים גבוהים, בכפוף לסכומים שהצטברו בקרן.

הורים יכולים להעניק לילדים סיוע כספי ישיר. לחילופין, הם יכולים לקחת משכנתא על הדירה שלהם, כאשר הילדים ישלמו את ההחזרים שלה.

מניעת האפשרות נועדה להגן על המלווים, אם הלווים לא עומדים בתשלומים ויש צורך להוציא את הדירה למכירה במסגרת כינוס נכסים. בנוסף, ההון העצמי מגדיל את המחויבות של הרוכשים לנכס שהם רכשו.

יועץ המשכנתאות שלנו
משכנתא טיל - לוגו

מחפשים ייעוץ משכנתאות?
השאירו פרטים ונציגנו יחזרו אליכם בטיל.

כתבות נוספות בנושא
שתפו אותנו
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
דילוג לתוכן