על פי רוב תשלום עבור רכישת דירה מורכב משני חלקים: הון עצמי, ומשכנתא. ההון העצמי הינו הסכום אותו אתם מביאים איתכם ומשלמים אותו בבת אחת. המשכנתא מורכבת מקרן (ההלוואה עצמה) וריבית (תוספת שהבנק מרוויח עבור הלוואתו).
תנאי המשכנתא משתנים מאדם לאדם ותלויים בגורמים רבים. אחד הגורמים הינו אחוז המימון, כלומר כמה משווי הנכס אתם משלמים מההון העצמי שלכם וכמה אתם משלמים מהלוואת המשכנתא. במאמר זה נדבר על אחוזי המימון ומהם ההשלכות שלהם על הלוואת המשכנתא.
מהם אחוזי מימון במשכנתא?
כפי שאמרנו, הכסף הדרוש לרכישת דירה מורכב על פי רוב משני חלקים: הון עצמי וכספי משכנתא. ההון העצמי הוא סכום הכסף הנמצא בבעלותכם אותו אתם משלמים באופן מיידי. המשכנתא הינה ההלוואה אותה אתם לוקחים על מנת להשלים לסכום הנותר.
אחוזי המימון פירושם כמה אחוזים מתוך הסכום כולו מגיע מהונכם העצמי וכמה מגיע מכספי הלוואת המשכנתא. למשל, 33 אחוזי מימון מתייחס לכך ששליש מסכום הרכישה מגיע מהונכם העצמי.
- ליווי אישי בכל התהליך
- חיסכון זמן ובירוקרטיה
- הצלחות רבות בתחום הייעוץ
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא בתנאי אליפות?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
הגבלות אחוזי מימון במשכנתא
בנק ישראל מחייב את לוקחי המשכנתאות בישראל לשלם אחוזי מימון מינימליים. הגבלה זו קרויה "הגבלת שיעור המימון המקסימלי" או בקיצור LTV. על ידי הגבלה זו הבנק מונע מאנשים להתפתות לקחת משכנתא בשווי הנכס כולו ולהתקשות בפריעת החוב בעתיד. הגבלת שיעור המימון מתחלקת לשלוש קטגוריות:
- במקרה של רכישת דירה ראשונה שיעור המימון המקסימלי הינו 75% מימון, כלומר הלווה חייב להציג כ-25% מימון עצמי.
- במקרה של שיפור דיור (ללווה יש דירה אולם הוא מעוניין למכור אותה ולעבור לדירה חדשה) שיעור המימון המקסימלי הינו 70% כלומר הלווה חייב להציג 30% מימון עצמי.
- במקרה של דירה להשקעה (אין ללווה כוונה לגור בה) שיעור המימון המקסימלי הוא 50%.
בנוסף קיימת חובה לסכום מינימלי של מימון עצמי, אולם לאור מחירי הדירות בארץ מגבלה זו כמעט אף פעם איננה באה לידי ביטוי.
למה בנק ישראל מתערב לי באחוזי המימון?
כדי לענות על שאלה זו יש להבין את תפקידו של בנק ישראל – בנק ישראל אחראי על יציבות הכלכלה בישראל. הלוואות רבות ללא יכולת פירעון עלולות ליצור בועה כפי שקרה בשנת 2008 במשבר הגדול של ארה"ב. על מנת למנוע היווצרות של בועה, הבנק מוודא ככל יכולתו כי האנשים הלווים אכן יוכלו לעמוד בפירעון הלוואתם.
בנק ישראל מחייב אחוזי מימון עצמיים בשיעור של לפחות 25% על מנת לצמצם את האפשרות שאנשים לא יוכלו לעמוד בחובותיהם ולשמר את היציבות הכלכלית.
איך משפיעים אחוזי המימון שלי על תנאי המשכנתא?
כפי שציינו לעיל, בישראל ישנה מגבלת שיעור מימון מקסימלי, כלומר אתם לא יכולים לבקש משכנתא על 100% ממחיר הדירה ואתם חייבים לבוא עם אחוזי מימון עצמי ברמה מסוימת.
בנוסף, באופן כללי ניתן לומר כי ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר אתם בעצם מסתדרים לבד והבנק לוקח פחות סיכון. פחות סיכון = תנאי הלוואה טובים יותר. לאור זאת הוגדרו בישראל שלוש מדרגות אחוזי מימון:
- מתחת ל-45% מימון: קבוצה זו מקבלת את תנאי ההלוואה הטובים ביותר כיוון שהסיכון שהבנק לוקח הוא מינימלי.
- בין 45% ל-65% מימון: קבוצה זו מקבלת תנאי הלוואה בינוניים.
- יותר מ-60% מימון: קבוצה זו מקבלת את תנאי ההלוואה הגרועים ביותר כיוון שהבנק לוקח סיכון גדול בהלוואתו וממילא יבקש ריבית גבוהה בהתאם.
לשם מה הבנק מדרג את אחוזי המימון?
הבנקים בישראל קבעו מדרג אחוזי מימון משתי סיבות:
סיכון
ראשית, ככל שאחוזי המימון שלכם גבוהים יותר אתם בעצם מראים לבנק שאתם יותר יציבים כלכלית, וכך הבנק יכול לסמוך על יכולת ההחזרה שלכם בצורה בטוחה יותר. שנית, ככל שאחוז המימון העצמי שלכם גבוה יותר הבנק בטוח שיש לו מקום לגבות ממנו את חובו.
אם למשל קניתם דירה בשווי 1,000,000 ₪ ואתם בעלי 50% מימון עצמי, הבנק אינו חושש מירידה קלה בערך הדירה כיוון שגם אם הדירה תהיה שווה רק 70% מערכה המקורי עדיין יהיה לבנק מקום לגבות ממנו את הלוואתו.
לעומת זאת אם הבנק נותן לכם 90% משווי הדירה הוא חושש שערכה יירד ולא ייוותר לו מקום לגבות ממנו את חובו. לכן ככל שהבנק מעורב פחות בנכס הוא מסתכן פחות ויכול להעניק לכם תנאי הלוואה טובים יותר.
הלימת הון
על מנת למנוע היווצרות של בועת נדל"ן בנק ישראל מוודא כי לכל בנק המעניק הלוואת משכנתא יש בטוחות לשלם עבורה. כלומר בנק ישראל דורש מנותני המשכנתא להשאיר סכום כסף בצד באחוז מסוים מסכום ההלוואה. למשל אם הבנק העניק הלוואה של חצי מיליון ₪ הוא יידרש לשים בצד סכום של נניח 200,000 ₪ כערבון להלוואה.
כפועל יוצא מחובה זו הבנקים בעצם "נענשים" יותר ככל שההלוואה שלהם גדולה יותר, וממילא הם מנסים להרוויח ממקומות אחרים, כמו ריבית גבוהה וכדו'.
ההגדרות השונות לגבי דירה ראשונה או דירה להשקעה מתייחסות לאזרחי ישראל ועל כן כל תושב חוץ הרוצה לרכוש דירה בישראל יוגדר כקונה דירה להשקעה ויצטרך להביא 50% מימון עצמי.
אחוזי המימון מחושבים מתוך חלקו בנכס של כל קונה בנפרד ואינם מחושבים מתוך כלל הנכס.
באופן כללי ניתן לומר כי ככל שאחוזי המימון העצמי שלכם גבוהים יותר אתם תקבלו תנאי הלוואה טובים יותר, כיוון שהסיכון אותו לוקח הבנק קטן.
לרכישת דירה ראשונה עליכם להחזיק לפחות 25% מימון עצמי, לרכישת דירה להחלפה עליכם להחזיק ב-30% מימון ולרכישת דירה להשקעה עליכם להחזיק בלפחות 50% מימון עצמי.
