הרבה אנשים חושבים שהדבר הכי חשוב במשכנתא הוא הריבית, אולם זוהי שגיאה רווחת. הדבר הכי חשוב כאשר לוקחים משכנתא, הוא תמהיל המשכנתא. זאת מכיוון שהוא יכול לעזור לנו לקבל תנאים טובים יותר או לפגוע בנו אם תמהיל המשכנתא שלנו לא נבנה בצורה נכונה עבורנו, גם אם נקבל ריביות טובות. חשוב לציין שלא כל תמהיל ולא כל ההמלצות הרשומות במאמר זה מתאימות לכלל לוקחי המשכנתא, אולם חשוב להכיר בהם ולקחת אותם בחשבון כאשר אתם מקבלים ייעוץ משכנתאות או מקבלים החלטות בעצמכם (לא מומלץ). מאמר זה מתמקד במהו תמהיל משכנתא ומה חשיבותו ללווה? מהם תמהילי המשכנתא המומלצים לשנת 2022? ומהם הגורמים המשפיעים על התמהיל? המשיכו לקרוא.
מהו תמהיל משכנתא ומה חשיבותו ללווה?
לגבי תמהיל המשכנתא, חשיבותו ללווה, המשמעויות והגורמים המשפיעים על בחירת מסלול המשכנתא והתמהיל אפרט כעת. רק לפני כן אציין שכל הכתוב במאמר, נכון ליום כתיבתו ועשוי להשתנות בהתאם לשינויים במשק. כמו כן, חשוב לציין שהמאמר הוא גנרי וכוללני ואינו מתאים לכל אחד. במידה ואתם מעוניינים לקבל ייעוץ לגבי תמהיל המשכנתא המותאם עבורכם, זה דורש התאמה ספציפית, בהתאם לכל האפיונים שנציג בהמשך וגם בהתאם לרצונות האישיים ולמצבכם הפיננסי.
מה זה תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא זהו שילוב של כמה מסלולי משכנתא, של ההלוואה שאנחנו לוקחים. כאמור, משכון הדירה מהווה את הביטחון הכי חזק של הבנק. כך שבעצם כאשר לוקחים את ההלוואה מחלקים אותה למספר מסלולים ובכך מפזרים את הסיכון. התמהיל נקבע ביחס ליכולת ההחזר שלנו בהווה ובעתיד, בהתאם לסיכון שאנחנו מעוניינים לקחת, בהתאם לכספים שאנחנו עתידים להוציא ולגורמים נוספים שנפרט בהמשך.
מה חשיבותו של תמהיל המשכנתא ללווה?
כאשר בוחרים תמהיל משכנתא רצוי להיעזר בידע של יועצי משכנתאות מנוסים ולא לעשות זאת לבדכם. כי התמהיל שלנו חייב להיות מותאם לנו אישית כך שייתן מענה לכלל הצרכים הפיננסיים שלנו. הידע שיש באינטרנט עוזר לקבל מושג על התמהיל, אבל הוא בוודאי לא מצביע על התמהיל המדויק והמתאים ביותר עבורכם.
רק נזכיר שתמהיל משכנתא הוא צרור של הלוואות המצורפות יחד כדי להציע ללווה את השיעורים והתנאים הטובים ביותר לצרכיו של הלווה. תמהיל משכנתא מורכב בדרך כלל מ 3-4 מסלולי הלוואה במטרה לפזר סיכונים ולקחת משכנתא מתאימה ליכולת ההחזר. פיזור הסיכונים מהווה ביטחון והפחתת התנודתיות ובדרך כלל גם ריביות טובות יותר.
מהם תמהילי המשכנתא המומלצים?
לפני שנעמיק בתמהילי המשכנתא המומלצים, נפרט מהם הגורמים המשפיעים על התמהיל ולאחר מכן נפרט את המסלולים האפשריים ואת היתרונות והחסרונות בכל אחד מהם.
מהם הגורמים המשפיעים על התמהיל?
לפני שבוחרים את תמהיל המשכנתא המומלץ, כדאי להתייחס לפרמטרים הבאים:
–מצב משפחתי ומצב אישי של הלווים.
-גובה ההכנסה בהווה ותוכניות לעתיד.
-יכולת עמידה בתזרים המזומנים של ההחזר החודשי.
-האם צפוי להיכנס סכום כסף גדול בעתיד הקרוב או הרחוק (כמו ירושה, מכירת נכס וכו’).
-מהי תקופת ההלוואה הרצויה.
-האם הנכס נרכש לצורך מגורים ארוכי טווח או השכרה.
-האם הלווה הוא שכיר או עצמאי בהקשר של יציבות המשכנתא ותנודתיות.
-כמה כסף אנחנו הולכים להביא כהון עצמי.
אלו הגורמים המשפיעים המרכזיים, אולם כאשר תשבו עם יועץ המשכנתאות לתכנן את תמהיל המשכנתא, תישאלו שאלות נוספות שמומלץ לקחת בחשבון. יחד עם זאת, בעת תכנון תמהיל המשכנתא יש להתייחס גם לשינוי בריביות במשק, שינוי במדד המחירים לצרכן וכמובן שינויים במחירי ענף הנדל”ן. כידוע מדובר בשוק מאד דינאמי, בעל משתנים רבים ולכן כדאי לקבל ייעוץ מקצועי מיועצי המשכנתאות של משכנתא טיל.
מהם מסלולי המשכנתא המומלצים עבורכם?
מומלץ לחלק את המשכנתא למספר מסלולים. כדי להבין טוב יותר את הנושא, ראשית ישנה חלוקה למסלולים שהמחירים שלהם יכולים להשתנות ומחירים שהמחירים בהם קבועים. לפי הפירוט:
מסלולים שהמחירים בהם יכולים להשתנות
ישנם מסלולים שהמחיר שלהם יכול להשתנות, כמו מסלול ש”צמוד” לפריים. המילה “צמוד” היא לא מדויקת, אבל הכוונה היא למסלול שבו מחיר הפריים יכול להשתנות. בנוסף, מסלול שהוא צמוד מדד, מסלול משתנה צמוד מדד ומשתנה לא צמוד מדד. משכנתא קבועה לא צמודה, גם יכולה להשתנות בהתאם למדד המחירים לצרכן, אם המדד יעלה, ההחזר החודשי שלנו יעלה. אלו מחירים שמשתנים בהתאם למדד וריבית הפריים, ונגזרים בדרך כלל מהריבית במשק, כפי שקובע בנק ישראל. אחת לחודש בנק ישראל יכול לשנות את גובה הריבית ואז גם עולה הפריים, שהוא באחוז וחצי גבוה מגובה הריבית במשק. כך למשל, נכון למרץ 2022 גובה הריבית היא 0.1% וגובה הפריים 1.5% יותר ולכן גובה הפריים נכון להיום הוא 1.6%.
מכיוון שיש אינפלציה היום בעולם, חלק מהמדינות התחילו להעלות את גובה הריבית של הבנק המרכזי ויש הערכה די סבירה שזה מה שעומד לקרות בשנה הקרובה גם בארץ. על הרקע הזה, כשמתכננים את תמהיל המשכנתא יש לתכן גם מה עומד להיות לטווח הקצר והארוך.
מסלולים שהמחירים בהם קבועים
יש מסלולים שהמחירים בה קבועים. כמו מסלולי משכנתא שבהם הריבית קבועה (ולא צמודה). במשכנתא מסוג זה המחיר לא ישתנה, הריבית תישאר באותו הגובה שלקחנו, לכן נשלם את אותו סכום כל חודש.
המסלולים שהמחירים שבהם משתנים לטווח הקצר, כמו מסלולים שבהם הפריים יכול להשתנות אחת חודש או מסלול שהוא משתנה צמוד או משתנה לא צמוד. המסלולים האלה, בהנחה שאנחנו מדברים על מסלולים שהם עד חמש שנים ומסלול הפריים, קבע בנק ישאל שאין אפשרות לקחת יותר מאשר שליש מגובה סך כל המשכנתא.
** הנתונים המופיעים במאמר נכונים ליום כתיבת שורות אלו ויכולים להשתנות ולהתעדכן כל הזמן.
איזה מסלולי משכנתא כדאי לקחת?
מסלול בריבית קבועה
פריים היתרון שלו שהוא לא צמוד לכלום ובכל רגע נתון אפשר לפרוע אותו בלי קנסות, בלי עמלות פירעון מוקדם וקל למחזר אותו. החיסרון של מסלול הפריים, הסיכון של המסלול זה שהמחיר יכול להשתנות כל הזמן, על בסיס חודשי. החיסרון המרכזי הוא שבבת אחת התשלום החודשי, ההחזר החודשי שלנו הופך להיות גבוה יותר. נכון להיום מחירו של הפריים הוא המחיר הזול ביותר שיש בשוק. מי שמחפש יציבות כנראה שלא ייקח מסלול של שני שליש בפריים.
מסלול בריבית משתנה
מסלול שבו הריבית משתנה אחת לחמש שנים והיא צמודה למדד. מסלול זה מתאים בעיקר למי שמחפש יותר יציבות ולקחת משכנתא ארוכת טווח. היתרון שלה שהריבית היא יחסית נמוכה, היא המדרגה הבאה בתור מבחינת גובה הריבית אחרי הפריים. היא יותר יקרה ממסלול בריבית פריים, אבל היא גם יחסית זולה. במסלול זה, הבנק מאפשר לנו לקבל ריבית יחסית נמוכה והוא גם מגן על עצמו מכיוון שהיא צמודה למדד. זה אומר שאחת לחמש שנים הבנק יוכל לשנות את הריבית בהתאם למה שיהיה בשוק, בהתאם לאותו מועד והיא גם צמודה למדד וגם מהווה נקודת יציאה. יתרון נוסף, שאפשר כל חמש שנים לפרוע את המסלול הזה. החיסרון במסלול בריבית משתנה, שאם הקרן צמודה למדד אז ככל שהמשכנתא צמודה למדד, תהליך הירידה של הקרן של המסלול הזה, יותר איטי וגם צפוי לעלות, כי יש לנו גם את הריבית וגם את המדד. אז באופן טבעי גם סכום סך ההלוואה יורד לאט וגם ההחזר החודשי עולה, לפחות בתחילת הדרך. חיסרון נוסף, בעוד חמש שנים וכל פעם בתום חמש שנים, כל עוד לא סילקנו את המשכנתא, אנחנו מגיעים למצב שהריבית במשק, יכולה לשנות באופן משמעותי את גובה הריבית של המסלול הזה.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה
היתרון המרכזי של מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) זו הוודאות לתוצאה. קיבלתי ריבית, אני יודע בדיוק מה גובה הריבית שלי ואני יודע שהיא גם לא צמודה למדד ולכן מחירה קבוע. החיסרון הוא שמראש הריבית הרבה יותר יקרה ביחס לכל סוג משכנתא אחר. אם רוצים לפרוע את המסלול הזה, אז קנס הפירעון, במידה ויהיה קיים יהיה גבוה. כך, אם הריבית שרוצים להחזיר תהיה גבוהה יותר באותה נקודת זמן, הקנס יהיה עד לתום תקופת המשכנתא וזה יכול להסתכם בהרבה כסף.
באיזה מסלול כדאי לבחור?
תלוי במצב הלווים, כפי שציינתי קודם, מאד תלוי בגורמים המשתנים, במאפיינים וביכולת ההחזר. יהיו מצבים שבהם תמהיל של 50% פריים + 16% בריבית משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד + 20% קל”צ + 14% בריבית קבועה וצמודה, יתאים יותר למצבים מסוימים. לעומת זאת יהיו מצבים שבהם תמהיל של שני שליש בפריים + שליש בקל”צ יתאים יותר. בכל מקרה כדאי ליצור איתנו קשר ואנו נמליץ לכם איזה תמהיל מתאים יותר עבורכם.
איזה תמהיל מומלץ לדירות להשקעה?
לגבי השאלה איזה מסלולים לקחת אם מטרת הנכס הוא להשקעה? ראשית כדאי לדעת מה מטרת ההשקעה, האם זה נכס שרוצים לקבל עליו החזר חודשי וזו המטרה שלו, לייצר עוד תקציב חודשי לתזרים. מהצד השני יכול להיות, שמטרת הנכס היא עסקת אקזיט, קניתי נכס, אני מחכה לעליית ערך או שקניתי את הדירה מתחת למחיר השוק ואני ישר מוכר אותה תוך זמן די קצר. זה משנה את התהליך על החשיבה על המשכנתא ומאד משפיע על התמהיל המומלץ.
תמהיל משכנתא מומלץ – סיכום והמלצות
ככל שנדייק את מסלולי המשכנתא ונתאים אותם לצרכים שלנו, כך נצליח להשיג תוצאות טובות יותר בסך התשלום הכולל שנשלם בגין המשכנתא. זאת ועוד, תכנון נכון של התמהיל והמסלולים יסייע לנו אם נחליט לפרוע את המשכנתא, להעמיס יותר בתחילת הדרך או במהלך הדרך וגם להתגונן מבחינת העלויות הנוספות, אם תהיינה, במקרה של שינויים בגובה הריבית או המדד. יועצי המשכנתאות של משכנתא טיל עומדים לשירותכם ויעניקו לכם ייעוץ משכנתאות מקצועי ואמין, כך שתתכננו את התמהיל האופטימלי עבורכם.
לקביעת פגישה בנושא תמהיל משכנתא, חייגו אלינו עכשיו למספר המופיע בראש העמוד.
