איזו משכנתא כדאי לקחת היום

המשכנתא האידיאלית לשנת 2021

כאשר לוקחים משכנתא מהבנק יש להרכיב תמהיל עם מספר מסלולים כדי לפזר את הסיכון ולגרום להחזר החודשי של המשכנתא להיות יציב ללא עליות חדות. את התמהיל בונים על פי הצרכים האישיים, ההכנסות, אורך תקופת המשכנתא, הריביות והמדדים.

בשנת 2021 נמשך משבר הקורונה שהשפיע על הריביות וגרם למשכנתא להתייקר. עם זאת, תמהיל טוב המאפשר לעמוד בהחזרים גם בתקופות קשות מורכב ממסלול ריבית פריים, מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד וממסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.

הרכב התמהיל האידיאלי

שני שליש מהמשכנתא מסלול פריים

מחודש מרץ בנק ישראל יאפשר להרכיב את המשכנתא משני שליש פריים שעד כה היה מוגבל לשליש מהמשכנתא. ההחלטה של בנק ישראל מעולה מכיוון שריבית הפריים עומדת כיום על 1.6%. ביחד עם זאת, רצוי לקחת רק שליש מהמשכנתא בפריים כי האחוז של הבנק עדיין גבוה.

סיבה נוספת היא פיזור סיכונים. כאשר הריבית תעלה ההחזר החודשי של המשכנתא יגדל ולכן מומלץ לא להסתכן מדי. בכל מקרה כאשר שליש מהמשכנתא במסלול פריים יהיה ניתן למחזר אותו או לפרוע ללא תשלום קנס.

שליש מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד

מסלול זה יציב ואינו תלוי בשינויים החלים על ריבית הפריים או ריבית משתנה אחרת. אינו צמוד לשינויים במדד ומאפשר החזר משכנתא בטוח ויציב. מכיוון שחייבים לקחת על פי החוק שליש מהמשכנתא במסלול זה, הוא יעיל לתמהיל על אף שהריבית יקרה יותר וייתכן שהבנק יגבה עמלת פירעון בעת מיחזור או סילוק המשכנתא.

17% מהמשכנתא במסלול משתנה צמוד כל 5 שנים

הריבית במסלול זה נמוכה לטווח הרחוק, יש לו נקודת יציאה לאחר 5 שנים ולמרות שהוא צמוד למדד ויכול להאט את קצב סילוק המשכנתא, הוא זול ומעניק למשכנתא יציבות כי יהיה ניתן לשנות אותו לאחר 5 שנים.

תמהיל מותאם לצרכים בעקבות משבר הקורונה

על אף שניתן להרכיב תמהיל משלושת המסלולים שהוזכרו, חשוב להבין שלכל אחד יש את הצרכים שלו וייתכן שהתמהיל לא יתאים לכולם. בשנה האחרונה משבר הקורונה הביא לשינויים רבים מבחינת הריבית שעלתה בחודש מרץ ורק במאי החלה להתאפס חזרה, אם כי לא חזרה להיות כפי שהייתה לפני המשבר.

מצד שני, מחירי הדירות ירדו אך הבנקים שלא מוכנים לסכן את הכסף שלהם נקטו בצעדים מחמירים. לדוגמה, אם המדינה מאפשרת לקבל מימון של 75% למשכנתא עבור דירה ראשונה, אלו שמצאו עצמם בחל"ת ובחוסר וודאות לגבי הכנסותיהם, קיבלו מימון של 60%.

כתוצאה מהמשבר גם הריבית במשק ירדה ובנק ישראל שינה את ההגבלות שהוזכרו על ריבית הפריים. על פניו השינוי נראה כחיובי, אך הבנקים מעלים את ריבית הפריים במידה ולוקחים שני שליש מהמשכנתא בסוג ריבית זו.

כיצד המשק הגיב על המשבר?

כפי שראינו ריבית הפריים ירדה ב-0.15% והיא בין הנמוכות שהיו עד כה. שנית, המדד ירד והפך לשלילי עוד לפני המשבר. לפיכך, הריביות על מסלולים צמודים למדד ירדו והריביות שאינן צמודות למדד ירדו גם הן ב-0.14%. לווי משכנתאות עם ריבית לא צמודה למדד הרגישו את הירידה הזו באופן משמעותי יותר ממסלולי פריים שאינם צמודים למדד.

לפיכך, כאשר מרכיבים תמהיל הוא צריך להיות מותאם לשינויים שעבר המשק ובאותה מידה מותאם לצרכים של הלווים.

מה צופן עתיד המשכנתאות?

מכיוון שמשבר הקורונה עדיין כאן יש חוסר וודאות מבחינת המשק, הכלכלה והמשכנתאות. חשוב להיות ערניים ולבדוק כיצד השינויים ישפיעו על ההחזרים החודשיים של המשכנתא. ייתכן מאוד שבעוד כמה חודשים הריביות והמדד שוב יעברו שינויים והתמהיל שהוצג לא יהיה רלוונטי.

מה עושים כדי לשנות את התמהיל?

במידה ותחול ירידה דרמטית בריביות או במדד שישפיעו על ההחזר החודשי של המשכנתא תמיד יש אפשרות למחזר אותה. כלומר, לסלק את המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה עם תמהיל שונה. ייתכן ויהיו מסלולים עליהם הבנק יגבה עמלת פירעון מוקדמת, אך שווה לבדוק לפני שממחזרים מה יהיה כדאי יותר.

נהלו משא ומתן עם הבנק על הריביות

לפני כל תמהיל אותו תגישו לאישור עקרוני חשוב לנהל משא ומתן עם הבנק על הריביות. למרות משבר הקורונה הבנקים מתחרים ביניהם ולכן זה שווה את הניסיון. בתיאום עם יועץ משכנתא חיצוני תוכלו לקבל סיוע אלו ריביות ניתן להוריד ובכמה על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר עבור הצרכים שלכם.

לפיכך, מומלץ לבקש מכמה בנקים למשכנתאות הצעות למשכנתא ולנסות להוזיל אף את דמי הטיפול ופתיחת התיק של המשכנתא. גם אחוזי המימון שתקבלו יכולים להוזיל את הריבית על המשכנתא. ככל שההלוואה תהיה נמוכה יותר מן הסתם הבנק יסכן פחות את הכספים שלו ויוזיל את הריבית.

שמרו על יחסים טובים עם הבנק

ההמלצה הגורפת היא לערוך סקר בין 3 בנקים כדי לקבל הצעות למשכנתא. עם זאת, כלקוחות בבנק מסוים תקבלו יחס מועדף במיוחד במקום בו מכירים אתכם ויודעים שתעמדו בהתחייבויות שלכם. ככל שהיחסים שלכם עם הבנק יהיו טובים יותר, כך גם תהיה אפשרות גדולה יותר להוזיל את הריבית של המשכנתא.