איך תקבעו את גובה ההחזר החודשי במשכנתא

גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שלכם מורכב ממספר רב של קריטריונים שונים כאשר כל אחד מהם יכול להשפיע על גודל ההחזר החודשי שלכם לאורך כל תקופת ההחזר. כדי להבין איך תקבעו את גובה ההחזר החודשי, יש להבין קודם כל מה היא משכנתא, ממה היא מורכבת ובאיזו מסלול משכנתא כדאי לכם לבחור. גובה ההחזר ישתנה בהתאם למצבכם בפיננסי, לתנאי ההלוואה אותה תקבלו מהבנק, לסוג הריביות ועוד.

מהי משכנתא

רוב האנשים בישראל רוצים לקנות דירה, המשמעות של הקנייה היא כי רובם יצטרכו לקחת משכנתא על מנת לממן את הקניה. המשכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי הבנקים בסכומים גבוהים, כאשר מטרתה לפצות על הפער בין ההון הראשוני של רוכש הדירה לבין מחיר קניית הדירה.

החזר המשכנתא יתפרס לאורך שנים רבות והסכום החודשי אותו תצטרכו להחזיר תלוי במסלול המשכנתא הנבחר. הלוואת המשכנתא מורכבת מהקרן, הלא היא הסכום הניתן להלוואה ומהריבית הניתנת תמורת ההלוואה ונצברת לאורך השנים. בכל זמן ההחזר הדירה תהיה משועבדת לבנק כבטוחה להחזרת ההלוואה.

לכמה שנים ניתן לקחת את המשכנתא

משך השנים בהם הדירה תהיה ממושכנת יהיה עד לתום התקופה בה תחזירו את ההלוואה ואת הריביות על ההלוואה. כיום, ישנה הגבלה של בנק ישראל כך שלא ניתן לפרוס את ההחזרים ליותר מ-30 שנים. לא קיימת הגבלה על גיל הלווה, אולם הבנקים מעדיפים להלוות לאנשים אשר יכולים לקחת ביטוח חיים ושיעבדו במהלך כל תקופת ההלוואה.

מצד אחד, תקופה משכנתא המתפרסת על מספר רב יותר של שנים, מאפשרת ללווים להחזיר בסכומים חודשיים נמוכים יותר. מנגד, דבר זה מעלה את הריבית יחד עם הסכום הכולל אותו תצטרכו להחזיר לבנק.

מהו החזר המשכנתא

החזר המשכנתא הוא ההחזר החודשי אותו תחזירו במהלך תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי מורכב מהחזר של הקרן והריבית ומותאם בהתאם לסוג המשכנתא אותה לקחתם. כל עוד לא סיימתם לשלם את הקרן היא תמשיך ותצבור ריביות והתוצאה תהיה שהסכום הסופי אותו תחזירו יהיה גבוה בצורה משמעותית מסכום ההלוואה.

איך תחשבו את ההחזר על המשכנתא?

על מנת להבין מהו ההחזר הרלוונטי לכם, חשוב לבדוק את שיטת ההחזר הנקראת גם לוח סילוקין, באמצעותה תחשבו את החזר המשכנתא החודשי בכל אחד מן המסלולים המוצעים. לוח הסילוקין בו תבחרו ישפיע על סכום הריבית אשר יצטבר על חשבון הקרן ואותו תצטרכו לשלם לאורך השנים. נקודת המוצא שלכם צריכה להיות כי לבנק יש העדפה שתבחרו בלוח סילוקין בו סכום הריבית יהיה גבוה יותר, אולם האינטרס שלכם הוא הפוך.

חישוב גובה ההחזר – לוח שפיצר

לוח סילוקין המכונה לוח שפיצר הוא הנפוץ ביותר ומוצע על ידי הבנקים כברירת המחדל. החזר המשכנתא לפי לוח זה מכונה גם ההחזר החודשי הקבוע. המשמעות היא כי גובהו של סכום ההחזרים הבסיסי יהיה זהה לכל אורך תקופת ההלוואה.

חשוב להבין כי בפועל, ההחזרים לא יהיו קבועים והם יכולים לרדת או לעלות במהלך השנים. הסיבה לכך היא כי להחזר הקבוע יתווספו שינויים במדד במסלולים של ריבית הצמודה למדד ושינויים בגובה הריבית במסלולים של ריבית משתנה.

חישוב גובה ההחזר – לוח קרן שווה

בלוח הסילוקין של קרן שווה, מראש יוגדר החזר המשכנתא כהחזר המשתנה אחת לתקופה. שם הלוח מרמז על אופי ההחזר, קרן שווה אומר כי בכל חודש תחזירו סכום קבוע על חשבון כיסוי הקרן. באופן זה, הקרן תקטן בצורה קבועה והריבית אשר מצטברת במהלך השנים תקטן. בדומה ללוח שפיצר, גם החזר זה יושפע משינויי הריביות ומהצמדה למדד.

מחזור המשכנתא

פעולת מחזור המשכנתא מאפשרת לקיחה של משכנתא חדשה במחיר נמוך ותנאים טובים יותר מהמשכנתא הקודמת שלכם כאשר באמצעותה תשלמו את הקודמת ותעברו להחזרים לפי המשכנתא החדשה. כל כמה שנים מומלץ לבדוק האם תנאי המשכנתא שלכם טובים ומותאמים למצבכם ובהתאם להחליט האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.

• במידה וחל שינוי בהכנסות שלכם מנסיבות חיצוניות, כדאי לבדוק האם מחזור המשכנתא יאפשר לכם לרווח את ההחזר, כך גם אם תשלמו יותר בהחזר הכולל תוכלו להקל על ההחזר החודשי.
• במידה ונוספה לכם הכנסה בצורה מפתיעה ויש לכם כסף פנוי בצד בכל חודש, מומלץ לבדוק האם יש לכם אפשרות לפרוע או להגדיל את ההחזר החודשי ללא תשלום עמלת פירעון. במידה ויש עמלת פירעון, בדקו האם הרווח מהמחזור עולה על עלותה של העמלה.
• במידה והריבית במשק ירדה, המשמעות היא כי גם מחיר המשכנתאות ירד, לכן שווה לבדוק את האפשרות למחזור.
• במידה והאינפלציה במשק גבוהה, משכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן יעלו, לכן, אם החזר המשכנתא שלכם עלה, שווה לבדוק מחזור שיצמצם את ההחזר בתקופה זו.