האם יש הבדל בין משכנתא לנכס מסחרי לבין משכנתא לנכס פרטי?

במה שונה משכנתא של נכס מסחרי ממשכנתא של נכס פרטי?

• משכנתא לדירה לוקחים מהבנקים למשכנתאות ואילו משכנתא מסחרית לוקחים מהמחלקה המסחרית של הבנק, מחלקת עסקים או גופים חוץ בנקאיים.
• גובה המיסוי שונה.
• על פי החוק אחוז המימון של משכנתא לדירה ראשונה עד 75%, לדירה חדשה לאחר מכירת הדירה הקודמת 70% מימון ולדירה להשקעה 50% מימון. לנכס מסחרי אין הגבלה על המימון למרות שבדרך כלל יינתן מימון של 70% משווי הנכס.
• הלוואת משכנתא לנכס מסחרי היא הלוואה רגילה וגדולה ואין צורך לעמוד במגבלות או קריטריונים כפי שמנהל הבנק למשכנתאות עבור נכסים פרטיים.
• הלוואת משכנתא לנכס פרטי ניתנת עד 30 שנים ולנכס מסחרי עד 12 שנים.
• במשכנתא לנכס פרטי יש מגוון מסלולים ולמשכנתא על נכס מסחרי רק 2-3 מסלולים.

במה דומה משכנתא של נכס מסחרי למשכנתא של נכס פרטי?

• בין אם מדובר על הלוואה לנכס מסחרי ובין אם משכנתא לנכס פרטי, חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום ולדעת על מה חותמים בחוזה.
• בשני המקרים מתייעצים עם יועץ משכנתאות חיצוני.
• בשני המקרים יש לעמוד בהתחייבויות מבחינת ההחזר החודשי.
• משכנתא לנכס מסחרי לא פחות מורכבת ממשכנתא לנכס פרטי מבחינת טיב ההלוואה ואופן הרישום של הנכס.

מי לוקח משכנתא לנכס מסחרי?

משכנתא לנכס מסחרי מתאימה לכל מי שמעוניין לפתוח עסק, חנות, מתן שירותים במבנה וכד' על מנת לרכוש נכס במקום לשלם עליו שכירות. גם יזמים המעוניינים לרכוש נכס מסחרי להשקעה יוכלו לקבל תשואות גבוהות בין אם לו מחסנים, שטחים למסחר, מבני תעשייה, מוסכים, בתי מלאכה וכיוצא בזה באמצעות השכרת המבנה.

הנכס המסחרי נמצא בבעלות הרוכשים ומשועבד לבנק כנגד המשכנתא. כמו במשכנתא של נכס פרטי, תירשם על הנכס המסחרי הערת אזהרה.

תהליך קבלת משכנתא עבור נכס מסחרי

בדומה למשכנתא לנכס פרטי, יש לקבל מהבנק אישור עקרוני על המשכנתא לאחר שקובעים את ההחזר החודשי, תקופת הפירעון והמסלולים, לחתום על הטפסים ומסמכי השעבוד. למרות שאין הגבלה על אחוזי המימון של הנכס המסחרי, מקובל לקחת 70% מערך הנכס והשאר לשלם בהון עצמי או הלוואות אחרות. את הערך של הנכס המסחרי יקבע שמאי.

הקריטריונים לקבלת משכנתא לנכס מסחרי

כדי לקבל משכנתא לנכס מסחרי יש להוכיח את יכולת ההחזר של המשכנתא בדומה לחובת ההוכחה במבחן ההכנסה לרכישת נכס פרטי. יש להוכיח שהנכס יניב פריון במידה ומשכירים אותו לגוף אחר ושהוא יהווה את המקור להחזר המשכנתא. אם הנכס המסחרי משמש את הבעלים יש להוכיח באמצעות רואה החשבון של העסק שההכנסות שלו ישמשו אתכם להחזר המשכנתא.

מסלולי משכנתא וריביות לנכס מסחרי

בדומה למסלולים של משכנתא על נכס פרטי, על נכס מסחרי יציע הבנק שני מסלולים: מסלול ריבית פריים ומסלול בריבית קבועה צמודה למדד. בשונה ממשכנתא על נכס פרטי בה ניתן לקחת ממרץ 2021 שני שליש ריבית פריים, על נכס מסחרי ניתן להלוות בריבית פריים של 100%. מבחינת הריביות, רוב הבנקים יציעו בין 3-6 אחוז בשנה, אך בעזרת התמקחות איתם יהיה ניתן להפחית אותן.

בנוסף, הריביות שתקבלו יהיו בהתאם לשימוש בנכס ולאופי שלו. ברוב המקרים כאשר משכנעים את הבנק שלנכס המסחרי יש פוטנציאל רווחי ואין לבנק סיכונים, ניתן להוזיל את הריביות. במידה ומדובר בנכס להשכרה ייתכן וגם זו תהיה סיבה טובה להוזיל את הריביות. מבחינת תקופת ההחזר, משכנתא על נכס פרטי ניתן לקחת ל-30 שנה לעומת משכנתא על נכס מסחרי לתקופה של עד כ-12 שנה.

כדי לקחת הלוואה לנכס מסחרי ניתן גם לפנות לגופים חוץ בנקאיים כמו: חברות ביטוח, מוסדות פיננסיים, חברות אשראי וכד'. מכיוון שזוהי הלוואה לכל דבר ניתן אף לקחת הלוואת בלון ולהחזיר במועד הפירעון את ההלוואה והריבית שהצטברה.

ההוצאות הנלוות לקבלת משכנתא עבור נכס מסחרי

מעבר לתשלומי הריביות וההצמדות של המשכנתא תצטרכו לשלם דמי פתיחת תיק בבנק למשכנתאות או במחלקת העסקים של הבנק, לממן את עלות השמאי, לשלם על ביטוח, עורך דין ומומלץ לשלם גם עבור יועץ משכנתאות חיצוני.

מה עדיף – דירה להשקעה או השקעה בנכס מסחרי?

השקעה בנכס מסחרי

השקעה בנכס מסחרי מביאה לתשואות גבוהות יותר מנכס פרטי גם מבחינת עלות הנכס וגם מבחינת הרווחים. ניתן כיום לרכוש משרד ב-350 אלף ₪ ולהרוויח יותר מ-8% תשואות. זוהי השקעה שיש לדווח עליה לרשויות המס כיוון שהיא חלק מהעסק. מבחינת מע"מ אין פטור.

כאשר משקיעים בנכס מסחרי יש לזכור שהנכס עלול לאבד מערכו בהתאם להיצע. לדוגמה, באזור בו ישנם מגדלי משרדים רבים, הערך של שווי המשרד יכול לרדת בשל ההיצע הרב.

השקעה בנכס פרטי

רכישת נכס פרטי להשקעה מחייבת מס רכישה גבוה. בנוסף, אחוזי המימון של המשכנתא על פי החוק הם 50% משווי הנכס, לעומת נכס מסחרי להשקעה הממומן ב-70% משווי הנכס. ישנן ניסיונות לחוקק חוק שכאשר רוכשים דירה שלישית ומשכירים אותה, יחולו מיסים על ההכנסות משכר הדירה. כיום יותר ויותר משקיעים פונים לנכסים מסחריים כאשר מחירי הדירות עולים.