בנק ישראל הינו הבנק המרכזי של מדינת ישראל. תפקידו העיקרי הוא שמירת היציבות הכלכלית של המדינה ולשם כך הוא קובע תנאים מסוימים והגבלות שונות על המבקשים לקבל הלוואת משכנתא. תנאים אלו קרויים: "הגבלות משכנתא".
במאמר זה נסקור בקצרה את הגבלות המשכנתא אשר בנק ישראל מציב, נבין את משמעותם ונענה על מספר שאלות בסוף.
למה צריך בכלל הגבלות משכנתא?
כפי שאמרנו תפקידו המרכזי של בנק ישראל הינו שמירה על היציבות הכלכלית של המדינה. בשנת 2008 פרץ משבר כלכלי עולמי, הקרוי גם משבר האשראי. הסיבה המרכזית למשבר זה הינה חוסר בקרה על מתן משכנתאות ומתן הלוואות ללא בדיקת יכולת פירעון ראויה.
דוגמא זו ממחישה את חשיבותם של הגבלות המשכנתא, אשר תפקידן לוודא שללוקח המשכנתא ישנה אפשרות ריאלית לפירעון החוב. הגבלות אלו מגבירות את היציבות הכלכלית של המדינה ומעודדות משקיעים זרים.
- חיסכון זמן ובירוקרטיה
- הצלחות רבות בתחום הייעוץ
- ליווי אישי בכל התהליך
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא כמו שתמיד חלמתם?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
רשימת הגבלות המשכנתא
נסקור בקצרה את הגבלות המשכנתא אשר בנק ישראל מציב:
הגבלת שיעור המימון המקסימלי (LTV)
על מנת למנוע מאנשים לקחת משכנתאות שאין באפשרותם לפרוע, בנק ישראל מגביל את אחוז המימון שהבנקים יכולים לתת למבקש ההלוואה. בכך מבטיח הוא שהלווה לא יתפתה לקחת הלוואה כאשר אין לו הון עצמי כלל וסיכויו לפרוע את החוב קטנים. שיעור הגבלת המימון מתחלק לשלוש קטגוריות:
- במידה וזו דירה יחידה של מבקש המשכנתא (קונה דירה ראשונה, וכדו') שיעור המימון המקסימלי הינו 75%.
- במידה וזו דירה חליפית של מבקש המשכנתא (כרגע הוא בעלים של דירה אולם הוא מתכוון למכור את הדירה ולהחליפה בדירה הנרכשת) שיעור המימון המקסימלי הוא 70%.
- במידה וזו דירה להשקעה של מבקש המשכנתא (אין לו כל כוונה לגור בדירה זו) שיעור המימון המקסימלי הינו 50%.
כמובן שישנו היגיון מאחורי הגבלת משכנתא זו – מסתבר שאדם המחזיק בדירה ורוצה להחליפה בדירה אחרת הינו בעל יכולת פירעון גדולה יותר מאדם הרוצה לקנות דירה ראשונה (ולכן אפשר לתת לו עוד 5% מימון), אולם במידה והאדם רוצה לקנות דירה נוספת להשקעה, בנק ישראל ירצה לוודא כי אכן לאדם זה יש יכולת פירעון ואינו מתפתה לקחת על עצמו חובות אשר אינו יכול לפרוע ולכן מגביל את שיעור המימון ל50% בלבד.
שיעור השתתפות מינימלי
על לוקח המשכנתא לשלם עבור הנכס לפחות 100,000 ₪. במקרה של אנשים הזכאים להטבה של "מחיר למשתכן" הסכום יורד ל60,000 ₪. לרוב הגבלת משכנתא זו אינה רלוונטית עקב מחירי הדירות הגבוהים.
הגבלת תקופת ההלוואה
הגבלת משכנתא נוספת של בנק ישראל הינה משך תקופת ההלוואה. בנק ישראל אינו מאשר תקופת הלוואה הגבוהה מ-30 שנים. גם הגבלה זו נועדה להגביר את סיכויו של האדם לעמוד בפירעון חובותיו ומקטינה את טווח האי וודאות.
תמהיל המשכנתא
"תמהיל משכנתא" הינו מושג המתאר את תנאי ההלוואה הניתנים. ישנם מסלולים שונים ותנאים שונים ללקיחת משכנתא והשילוב ביניהם קרוי "תמהיל משכנתא". שני מושגים נוספים שכדאי להכיר הם "ריבית קבועה" ו"ריבית משתנה". ריבית קבועה, כשמה כן היא, היא ריבית אשר שיעורה קבוע מראש ולא ניתן לשנותו.
ריבית משתנה היא ריבית אשר תלויה בגורמים שונים ומתעדכנת בכל פרק זמן מסוים, כלומר קיים בה אי וודאות לגבי גובהה בעתיד. בנק ישראל מעדיף וודאות ויציבות בשיעור הריבית של לוקחי המשכנתאות ועל כן הוא מכניס הגבלות לתמהיל המשכנתא המותרת.
בנק ישראל מחייב שלפחות 33% מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה ולא יותר מ66% יהיה בריבית משתנה.בעבר היו קיימות הגבלות משכנתא נוספות בתחום תמהיל המשכנתא אולם הן בוטלו בחודשים האחרונים.
שיעור ההחזר מתוך שכר הלוואה
על מנת להבטיח שלוקח המשכנתא אכן יוכל לעמוד בפירעון החוב מגביל בנק ישראל את שיעור התשלום החודשי ללא יותר מ-50% מהכנסתו הפנויה של הלווה. הכנסה פנויה הינה חישוב משכורתו הקבועה של הלווה תוך ניכוי ההוצאות הקבועות (הוצאה הנלקחת מעל לשנה וחצי ברציפות). לעיתים מאפשר הבנק לצרף לחישוב המשכורת החודשית קרוב משפחה ממדרגה ראשונה (בתנאים מסוימים כגון שהוא ערב לחוב וכדו').
לגובה התשלום החודשי יש לצרף את כלל ההוצאות עבור המשכנתא כגון ביטוח משכנתא ודברים נלווים נוספים.
במקרים מסוימים רשאי הבנק לעקוף מגבלה זו אולם אלו מקרים נדירים וספציפיים מאד.
מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הינו תהליך של לקיחת הלוואת המשכנתא והחלפתה בדבר אחר. "מיחזור פנימי" פירושו החלפת החוב במסלול שונה במסגרת אותו גוף פיננסי, ו"מיחזור חיצוני" פירושו החלפת המוסד עצמו, למשל מעבר לבנק אחר.
בנק ישראל מגביל את מיחזור המשכנתא בכך שאינו יכול לסתור את הגבלות המשכנתא הרשומות לעיל. לדוגמא: אדם לקח משכנתא ל25 שנים. לאחר 20 שנים הוא מבקש למחזר את המשכנתא ולהחליפה במסלול של 15 שנים נוספות. במקרה כזה בנק ישראל קובע כי הגבלת המשכנתא המגבילה את תקופת זמן ההלוואה נפגעת ולכן הוא מונע פעולת מיחזור זו.
יוצאי דופן
לכל כלל יש יוצאים מן הכלל וגם להגבלות המשכנתא ישנם מספר יוצאים מן הכלל: במידה ומעל 50% מסכום ההלוואה ניתן מכספי המדינה אזי אין את הגבלת שיעור המימון המקסימלי (TLV). במידה וההלוואה כולה ניתנת מכספי המדינה אין הגבלות משכנתא כלל.
שיעור המימון מחושב מהחלק אשר יהיה שייך לקונה לאחר הרכישה ולא מכלל הנכס.
ההגדרות של דירה ראשונה או דירה חליפית חלים רק על אזרח ישראל ועל כן כל דירה של תושב חוץ מוגדרת כדירה להשקעה, ושיעור המימון המקסימלי שלה הוא 50% בלבד.
שיעור המימון המקסימלי ייגזר על פי חלקו של כל אחד מהם בדירה הנרכשת וחישוב ממוצע.
על מנת לשמור על היציבות הכלכלית של המדינה, ולא להתדרדר למשבר כלכלי כמו שהיה ב-2008.
