הלוואה לנכס מסחרי

שוק הנדל"ן נחלק בין נכסים מסחריים לנכסים מסחריים ובין נכסים לשימוש עצמי לבין נכסים להשקעה. עלייה בביקוש לנכסים מסחריים מביאה גם לעלייה בהתעניינות לגבי הלוואה לנכס מסחרי, אבל מה זה אומר בדיוק? האם זו הלוואה משתלמת מהם התנאים?

הלוואה לנכס מסחרי, אבל מה זה נכס מסחרי?

הלוואה לנכס מסחרי היא הלוואה שניתנה לצורך רכישת נכס מוגדר בתור נכס המיועד לפתיחת חנות, או משרד למשל. נכסים אחרים, כמו מחסנים, אולמות, שטחי תעשייה וחקלאות, הם דומים בהיבטים מסוימים, אבל אינם מיועדים לקהל הרחב בדרך כלל וגם ההלוואות בתחום זה הן שונות.

במילים אחרות – נכס מסחרי הוא נכס שמיועד לצורך פעילות מסחרית ישירה, כמו קבלת קהל במשרד, לצורך מתן שירותים שונים, או בחנות, לצורך מכירת מוצרים. כמובן שהדבר נכון גם לגבי נכס להשקעה, כלומר, אם אתם רוצים לקנות נכס מסחרי אתם לא חייבים לעבוד בו בעצמכם, אלא יכולים גם להשכיר אותו לבעלי עסק שלא יכולים, או לא רוצים לקנות את הנכס בעצמם.

לבחור את הבנק הנכון

ראשית כל, חשוב להבין כי הלוואה לנכס מסחרי אי אפשר לקבל בבנקים למשכנתאות רגילות, אלא רק בבנק מסחרי רגיל, או גוף חוץ בנקאי. למרות שמדובר בהלוואת משכנתא מיוחדת ולא רגילה, עדיין מדובר בהלוואה שאותה ניתן לקבל רק בתמורה לשעבוד של הנכס ואף נדרש רישום של הנכס ברשם המשכונות.

למרות זאת, המשכון בפועל מתבצע רק בסוף תהליך משיכת הכסף, בניגוד לתהליך רכישת דירה למגורים, שאז המשכון נעשה לפני משיכת כסף מהבנק.

הלוואה לנכס מסחרי ללא רגולציה

יש לציין שוב, כי הלוואה לנכס מסחרי ניתנת על ידי בנק מסחרי ולא על ידי בנק למשכנתאות ולכן גם הרגולציות החלות על בנקים למשכנתאות אינן מתקיימות כאן. במילים אחרות, אם אתם רוצים לקנות נכס, או חנות, אין רגולציה, המגבילה את הבנק לתת לכם רק 70% משווי הנכס. הבנק יכול להפעיל שיקול דעת ולתת לכם הלוואה גדולה יותר, אם כי לרוב זה לא קורה.

מכאן נובע כי גם אנשים הנכללים בהגדרה של מחוסרי דיור, יכולים להשקיע בנכס מסחרי, גם ללא הון עצמי, כדי להיכנס לשוק הנדל"ן ולהתחיל תהליכי שדרוג למצבם הכלכלי, בתנאי שהמהלך נעשה בליווי יועצים פיננסים יועץ משכנתאות, שיכול לווסת עבורכם את ההתנהלות מול הבנק ולהבטיח שהתהליך יתבצע בצורה אופטימלית וחיובית עבורכם.

מסלולי משכנתא לנכס מסחרי

בניגוד להלוואת משכנתא רגילה, הלוואה לנכס מסחרי, כמו חנות או משרד, נחשבת הלוואה בנקאית רגילה. אחת המשמעויות שיש לעניין היא שלא תמצאו עשרות מסלולים, כמו בהלוואת משכנתא, אלא רק שני מסלולים אפשריים:

1. מסלול הלוואה עם ריבית פריים.
2. מסלול הלוואה עם ריבית קבועה.

שוב, בניגוד למשכנתא רגילה למגורים, בנק ישראל לא מתערב במקרה של הלוואה לנכס מסחרי והוא מאפשר לכם לקחת הלוואה ב 100 אחוז פריים. לרוב, המשמעות היא שהריבית היא אטרקטיבית יותר, אבל הדבר תלוי כמובן בשיקולים של בנק ישראל ולכן צריך לקחת בחשבון שיתכנו גם עליות בלתי צפויות בגובה הריבית.

מאפייני הלוואה לנכס מסחרי

אחד המאפיינים הבולטים והחשובים של הלוואה לנכס מסחרי הוא האורך שלה. לעומת הלוואת משכנתא לקניית דירה, מדובר על הלוואה קצרת טווח יחסית, שכן רוב הבנקים נותנים הלוואה כזו ל 10 שנים לכל היותר. גם הריביות האופייניות במקרה של הלוואה כזו הן שונות מן הריביות הנהוגות בשוק המשכנתאות והן נעות בין 3-6 אחוזים

גובה הריבית ינוע לרוב בטווח שבין 3%-6% לשנה וזה תלוי בטיב הלווה, טיב הנכס המוצע וביכולת של הלווה לנהל מו״מ ולקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורו (כמובן שגם לטובת משכנתא לנכס מסחרי ניתן להשתמש ביועץ משכנתא חיצוני שיעזור לכם).

לעומת זאת, התהליך שצריך לעבור כדי לקבל הלוואה לנכס מסחרי הוא דומה מאוד לתהליך הנדרש לצורך קבלת משכנתא.

הלוואה מגוף חוץ בנקאי

התנאים הקשוחים אותם מעמידים הבנקים בפני כל מי שמבקש לקבל הלוואה לנכס מסחרי, מביאים לווים רבים לחפש מוצא אצל גופים פיננסיים חוץ בנקאיים, אשר לעיתים מציעים הלוואות בתנאים נוחים אף יותר מהתנאים בבנק. יחד עם זאת, יש לזכור כי לא כל גוף חוץ בנקאי מציע עסקה בטוחה ומשתלמת ולכן חשוב לבחון כמה אפשרויות, להשוות בין הצעות שונות להלוואה כזו ולהימנע מפנייה לגופים המציעים תנאים דרקוניים ומסוכנים.

עבור אילו סוגי נכסים אפשר לקבל הלוואה לנכס מסחרי?

הלוואה לנכס מסחרי אפשר לקבל עבור רכישה של חנויות, משרדים, חניונים ואפילו בתי מלון. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר על הלוואה כנגד שיעבוד הנכס, לטווח קצר יחסית, בהשוואה להלוואת משכנתא לקניית דירה.

מה ההבדל בין הלוואת משכנתא לבין הלוואה לנכס מסחרי?

ראשית כל, לא כל בנק יכול לתת לכם הלוואה לנכס מסחרי. רק בנקים שאינם נחשבים בנקים למשכנתאות יכולים. בנוסף, והיא הלוואה שלא חלה עליה רגולציה, כמו בתחום המשכנתאות. לכן אפשר לקבל מימון גבוה יחסית. בנוסף, זוהי הלוואה קצרת טווח בהשוואה למשכנתא ורוב הבנקים לא יתנו לכם יותר מעשר שנים להחזיר אותה.

למי מתאימה רכישה של נכס מסחרי?

רכישת נכס מסחרי יכולה להתאים לאנשים שאין להם מספיק הון עצמי לקניית דירה, או למשקיעים שרוצים נכס להשקעה, אשר יש לו תשואה גבוהה יותר מאשר נכס למגורים. יחד עם זאת, יש בנכס מסחרי סיכונים אחרים וחסרונות אחרים שחשוב להכיר לפני שקופצים על המציאה.

האם עדיף לקחת הלוואה לנכס מסחרי מהבנק או מגוף חוץ בנקאי?

ההחלטה תלויה בהשוואה בין ההצעות השונות, ביכולת ההחזר שלכם ובאופיו של הרגוף החוץ בנקאי. לכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, שיש לו מספיק ניסיון בנכסים מסחריים, שיכול לסייע לכם לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם.