השפעת מדדים וריביות על המשכנתא

כיצד המשכנתא שלכם מושפעת משינוי מדדים וריביות?

סכום ההחזר החודשי של המשכנתא מושפע מעלייה או מירידה בריבית ובמדד בהתאם לתקופה שמשלמים אותה. ככל שיש עליה בריבית ובמדד משלמים יותר על המשכנתא וכאשר יש ירידה משלמים פחות. לכן ישנה חשיבות לבחור במסלולים שיתאימו לצרכים שלכם ויוזילו את העלויות על ההחזר החודשי, להיות עם יד על הדופק ולבדוק את ההחזר החודשי בהשוואה לריביות ולמדד בכל כמה שנים ובמידת הצורך למחזר את המשכנתא.

הגדרת מושגים המשפיעים על המשכנתא

כאשר לוקחים הלוואת משכנתא ניתן לחלק אותה למספר מסלולים כדי להישאר יציבים ולא לסכן את הכסף שלכם. אך לפני כן יש להבין את המושגים המשפיעים על המשכנתא.

• קרן – הסכום אותו מלווים מהבנק.
• ריבית – על הקרן יש תוספת תשלום (ריבית) בהתאם למסלול בו בוחרים. הריבית יכולה להיות קבועה או משתנה. לפיכך, הסוג והגובה שלה יקבעו בכמה הקרן תגדל בכל חודש.
• מדד – המחירים בהם עולים מוצרים לצרכן בכל חודש. מדד המחירים לצרכן מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ויכול לעלות או לרדת. המדד משפיע על מחיר הקרן.
• שיטת חישוב המשכנתא – ישנן 2 שיטות עיקריות לחישוב המשכנתא. האחת לפי לוח שפיצר לחישוב החזר חודשי קבוע והשנייה לפי קרן שווה שעליה משפיעה הריבית.
• תמהיל – מסלולים המרכיבים את הלוואת המשכנתא ואינם משפיעים אחד על השני. תמהיל המורכב מ-3-4 מסלולים מעניק להחזר החודשי של הקרן יציבות.

כיצד בונים תמהיל למשכנתא?

את התמהיל רצוי לבנות עם יועץ משכנתאות מקצועי ולגוון מספר מסלולים על מנת לפזר סיכונים. על פי בנק ישראל שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד או לשלב ביניהן. החוק אינו מאפשר לקחת יותר משליש משכנתא בריבית פריים משתנה ואינו מאפשר לקחת יותר משני שליש ריבית משתנה בכל 5 שנים.

עם כל המגבלות הללו צריך לבנות תמהיל יעיל ויציב על פי הצרכים וההכנסות החודשיות. ככל שתפזרו סיכונים בכמה מסלולים תוכלו ליהנות מיתרונותיהם או לחילופין, ככל שתפחיתו את הסיכונים תשמרו על החזר חודשי מאוזן.

דוגמה לבניית תמהיל

בניית תמהיל אופייני על הלוואת משכנתא על סך 900 אלף ₪ אותה חילקו ל-3 מסלולים:

• מסלול 1 – 300 אלף ₪ בריבית קבועה לא צמודה למדד של 4.7% ל-20 שנים עם החזר חודשי של כ-1,940 ₪.
• מסלול 2 – 300 אלף ₪ בריבית משתנה צמודה למדד ל-20 שנים של 2.5% עם החזר חודשי של כ-1,600 ₪.
• מסלול 3 – 300 אלף ₪ בריבית פריים ל-25 שנים עם החזר חודשי של כ-1,380 ₪. כל ההחזר החודשי הכללי עומד על כ-4,900 ₪.

איך עלייה של הריבית והמדד ישפיעו על ההחזר החודשי בטווח הקצר?

נמשיך עם אותה דוגמה. נניח ולאחר שנה הריבית עולה בחצי אחוז והמדד עולה באחוז, גם ההחזר החודשי עולה בהתאם. ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד תעלה ל-4.74% מבלי שהמדד כמעט ישפיע עליה. הריבית המשתנה הצמודה למדד תישאר על 2.5% כי היא משתנה רק בכל 5 שנים והמדד המשפיע על הקרן ייקר אותה ב-3,000 ₪.

מסלול הפריים יעלה בכ-80 ₪ בריבית ומחיר הקרן לא ישתנה. כלומר, במסלולים אלו הריבית תעלה באופן משמעותי וההחזר החודשי יהיה גדול בהרבה, ואילו מחיר הקרן כמעט ולא ישתנה.

כיצד השינויים משפיעים בטווח הרחוק על המשכנתא?

באותו תמהיל כמו הדוגמה, לאחר 5 שנים בהן המדד ירד ועלה והריבית השתנתה בממוצע השינוי יהיה פחות משמעותי. אם בממוצע המדד עולה בכל שנה ב-2% וריבית הפריים עולה ב-2.5% השינוי אינו גדול בהחזר החודשי הן מבחינת הריבית והן מבחינת הקרן. על המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה אין השפעה כלל וההחזר החודשי אינו משתנה.

זו גם הסיבה שהמדינה מחייבת לפחות שליש מהתמהיל בריבית קבועה מכיוון שהיא מעניקה להחזר החודשי יציבות. לפיכך, כאשר בוחרים במסלולים סולידיים לא מסכנים את ההחזר החודשי ומאזנים אותו בטווח הרחוק.

מה עושים כאשר יש ירידה בריביות ובמדדים?

כאשר הריבית נמוכה והמדד יורד מעבר למה שאתם משלמים, מומלץ לחשוב על מיחזור המשכנתא. באמצעות מחשבון מיחזור אותו ניתן למצוא באתרי הבנקים השונים, או בסיוע של יועץ למשכנתאות, ניתן לבדוק האם שווה לכם לפרוע את ההלוואה ולקחת משכנתא אחרת. במקרים רבים משלמים על הפירעון המוקדם קנס ולכן חשוב לבדוק גם את ההיבט הזה.

כיצד השינויים בריבית ובמדד ישפיעו על המשכנתא ב-2021?

לפי החלטת בנק ישראל מחודש מרץ 2021 תוסר ההגבלה על מסלול הפריים והריבית המשתנה. לפי החוק החדש יהיה ניתן להרכיב תמהיל ששני שליש ממנו בריבית פריים או ריבית משתנה אחרת. הבשורה הגיעה בעקבות משבר הקורונה על מנת לשפר את מצבם הכלכלי של מלווי המשכנתאות ולהקל עליהם בהחזר החודשי.

בשנה האחרונה הריבית הקבועה והמשתנה עלתה ב-1%. במשך שנים הריבית הייתה בירידה וכיום היא עומדת על 4.2% ויותר. הסיבה לכך היא שמצד אחד הבנקים חוששים שהלווים לא יעמדו בהחזרים ומצד שני מחירי הדירות יורדים. בעקבות השינוי הצפוי הבנקים ינסו להתמודד עם תמהילים חדשים וימשיכו להתחרות ביניהם כך שלא נאמרה המילה האחרונה.