כמו הרבה מאוד אנשים במדינת ישראל, יתכן וגם אתם הגעתם לשלב בו אתם מעוניינים לקנות דירה. שלב בחירת המשכנתא הוא שלב לא פשוט הדורש בדיקות רבות ומעמיקות תוך השוואות בין הצעות משכנתא שונות. הדבר החשוב ביותר בבחירת המשכנתא הוא לוודא כי תנאי ההחזר החודשיים מותאמים ליכולות שלכם בהווה וליכולות שאתם משערים שיהיו לכם לאורך השנים.
למסקנה בדבר יכולת ההחזר תוכלו להגיע לאחר שתבצעו את כלל החישובים הרלוונטיים.
אחוז מימון המשכנתא
הכוונה לאחוז הון עצמי שיש בידי המבקש לרכוש דירה. במילים אחרות, המשמעות הינה כמה מסך מחיר הדירה רוכש הדירה ישלם באמצעות המשכנתא. על מנת לחשב את אחוז המימון של המשכנתא נחלק את סכום המשכנתא במחיר הדירה.
כאשר אחוז המימון יהיה גבוה בצורה משמעותית, למשל 85% אחוז מימון הבנק לא יאשר את המשכנתא. חישוב אחוז המשכנתא הוא השלב הראשוני בתהליך חישוב יכולת ההחזר של הלווה, כי האחוז צריך להיות כזה שהלווה והמלווה יאמינו כי הוא בעל יכולת החזר.
- הצלחות רבות בתחום הייעוץ
- חיסכון משמעותי בתשלומים
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא בשביל הדירה שלכם?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
חישוב הון עצמי
על מנת להבין מהו סכום הכסף אותו תצטרכו להחזיר ומהי היכולת שלכם, תדרשו קודם כל להבין עם כמה הון עצמי אתם מגיעים לעסקה. ההון העצמי הוא בעצם הכסף הראשוני אותו הלווה יקציב על מנת לרכוש את הדירה המבוקשת. לרוב, בשלב זה יגייס הלווה את כל הכספים האפשריים העומדים לרשותו, בין אם זה חסכונות, סיוע מההורים, הלוואות וירושות.
מומלץ מאוד בשלב הזה לא להשתמש בכל החסכונות אלא להשאיר רזרבות לעת הצורך לתקופת ההחזר. שימו לב כי לא מומלץ לפתח חסכונות עליהם יש לשלם מיסים או עמלות יציאה גבוהות.
הון עצמי מינימלי למשכנתא
בנק ישראל מגביל את רמת הסיכונים אותם הבנקים נוטלים על עצמם בעת מתן משכנתאות. המשמעות היא כי הבנק לא יכול לתת לכל מבקש משכנתא ללא אבחנה. על פי דרישות בנק ישראל, אחוז ההון העצמי המבוקש ישתנה בהתאם למטרת הרכישה:
- לדירה הראשונה יצטרך הלווה הון עצמי של לפחות 25% מערכה של הדירה.
- לווה משפר דיון יצטרך הון עצמי של לפחות 30% מערך הדירה.
- דירה המיועדת להשקעה תדרוש הון עצמי של לא פחות מ- 50% מערך הדירה.
הגבלת הון עצמי מינימלי מאפשרת לבנק ישראל להבטיח בצורה גבוהה יותר את יכולת החזר המשכנתא של הלווים.
יכולת החזר משכנתא כמושפע מהריבית
למרות הרצון הגדול לרכוש דירה, ההמלצה היא לא לקחת כל סכום שהבנק מוכן לתת. נקודת המוצא צריכה להיות סיום ההחזר בשלב מוקדם ככל הניתן ותשלום סכום נמוך ככל האפשר. לשם כך, עליכם להעריך את יכולת ההחזר שלכם בהתאם לנתונים איתם אתם מגיעים לבנק. מומלץ לשים לב לנקודות הבאות:
- ככל שאחוז המימון על המשכנתא יהיה נמוך יותר, כך תקטן הריבית על המשכנתא. המשמעות היא שככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר, הבנק יראה אתכם כלקוחות פחות מסוכנים ויבוא לקראתכם במתן הריביות. במקרה זה תשלמו פחות על המשכנתא בסך הכולל שלה.
- משכנתא נמוכה צוברת פחות ריבית, ככל שהמשכנתא תהיה גבוהה יותר, כך כל אחוז של ריבית והצמדה שמתווסף לאורך תקופת ההחזר יהיה גבוה יותר.
- ככל שסכום המשכנתא יהיה נמוך יותר, כך יהיה אפשר להחזיר אותו במשך תקופה קצרה יותר והמשכנתא תצבור פחות ריבית. כאשר תקופת המשכנתא מתארכת מתווספות ריביות הנצברות בכל חודש של החזר ובכך מגדילות את סכום ההחזר הכללי על המשכנתא ומייקרות אותה.
החזר המשכנתא כמגביל את סכום המשכנתא אותו ניתן לקבל
אמנם, אחוז המימון מהווה מרכיב מרכזי בקביעת גובה המשכנתא, אולם, בנק ישראל מבצע הגבלות על מתן המשכנתא גם באמצעות תקופת המשכנתא והחזרי המשכנתא. לא ניתן להאריך את תקופת החזר המשכנתא מעבר לתקופה של 30 שנה. כתוצאה מכך, כל סכום משכנתא יכול להתחלק עד ל- 360 החזרים.
בנוסף, ישנו איסור החזר משכנתא חודשית שעולה מעל 50% מסך ההכנסה החודשית של הלווה. יתרה מכך, החזר משכנתא מעל 40% מסך ההכנסה החודשית יוגדר כהלוואה בסיכון ויגרור בעקבותיו ריביות בהתאם. בעת חישוב יכולתכם להחזר, הגיעו לסכום אותו תוכלו להחזיר במהלך כל חודש והורידו ממנו מעט כדי לספק מרווח ביטחון.
מחשבון פיננסי ככלי לחישוב יכולת החזר המשכנתא
על מנת להיערך כיאות לתקופת החזר המשכנתא, מומלץ להיעזר במחשבוני משכנתא פיננסים אשר מסתובבים ברשת. מחשבונים אלו יאפשרו לכם לקבל תמונת מצב של ההחזר החודשי במסלול המבוקש תוך לקיחה בחשבון של תרחישים שונים שעלולים להתרחש ובחישוב כלל הריביות הרלוונטיות.
סיוע במומחה לחישוב החזר המשכנתא
במידה ולאחר שקלול הנתונים והשוואות בין מסלולים שונים לא תצליחו להכריע בדבר המשכנתא המומלצת עבורכם. כדאי לדעת כי באפשרותכם להתייעץ עם מומחה, למשל יועץ משכנתאות חיצוני לבנק. יועץ זה יוכל לעזור לכם בחישוב כל אחד מהשלבים הנדרשים לגיבוש המשכנתא המתאימה ומותאמת ליכולת ההחזר שלכם.
מס רכישה הוא מס אשר משלם כל מי שרוכש זכות במקרקעין, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור או הנחה מתשלום, אולם יש להכניס תשלום זה בחישוב כלל ההוצאות על המקרקעין.
כן, כל האדם העומד בקריטריונים כפי שהם מפורטים באתר משרד הבינוי והשיכון יוכל לקבל סיוע בקבלת משכנתא.
מחזור משכנתא זוהי פעולה המאפשרת לכם במידה וגיליתם לאחר לקיחת המשכנתא שאתם מעוניינים לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר למחזר את המשכנתא ולשלם על המשכנתא החדשה.
מומלץ לא להתחייב להחזר של יותר מ- 20% מגובה ההכנסה החודשית שלכם.
