טיפים ללקיחת משכנתא ואיך הם משפיעים לטובה

לקיחת משכנתא היא ללא ספק משימה לא פשוטה. מדובר בסכומי כסף לא קטנים, שהחלק הארי של הלווים לא יראו כדוגמתם לעולם במהלך החיים שלהם. על מנת לסייע ללווים שאינם מצויים בנושא, נביא כאן מספר טיפים ועצות ללקיחת משכנתא.

מהם השלבים בדרך ללקיחת משכנתא? איך מקבלים היום אישור למשכנתא? מה המשמעות של האישור הזה? למה חשוב להביא שמאי עצמאי? האם ומתי כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה? איפה כדאי לקחת את המשכנתא? כדאי לקרוא, כיוון שהעצות הללו עשויות לסייע מאוד.

מהם השלבים בדרך למשכנתא

לכאורה השלבים בדרך למשכנתא הם ברורים. בשלב בראשון בודקים את גובה ההון העצמי ואת גובה המשכנתא. בשלב השני מקבלים אישור למשכנתא ממוסד בנקאי או חוץ בנקאי. בשלב השלישי מוצאים דירה וסוגרים את עסקת הרכישה. בשלב הבא מוציאים לפועל את העסקה בסיוע עורך דין המבצע משימות ובירורים שונים. במקביל, נוטלים הלוואת משכנתא שתשלים את העסקה. ככל שתזמון הפעולות מדויק, כך העסקה תיסגר במהירות רבה יותר.

בדיקת האפשרויות הפיננסיות – השלב הראשון בדרך למשכנתא

השלב הראשון בדרך למשכנתא הוא בדיקת האפשרויות הפיננסיות. הבדיקה מורכבת משני חלקים – בדיקת ההון העצמי ובדיקת ההכנסה החודשית של הלווים הפוטנציאליים:

1. הון עצמי למשכנתא: הנחיות בנק ישראל מחיבות קיומו של הון עצמי בדובה רבע ממחיר הנכס הנדרש. (25% ממחיר הנכס). לפיכך אפשר לומר כי מחיר הבית החדש נגזר מכמה כסף אתם יכולים להביא לעסקה. אם יש לכם 250,000 ₪ – ברכות, אתם יכולים לקנות דירה במיליון ₪. ההון העצמי יכול להיות חסכונות העומדים לרשותכם, קרנות השתלמות, הלוואות מקרן הפנסיה או הלוואה או מתנה מההורים.
2. ההכנסה החודשית: הנחיות בנק ישראל מגבילות את החזר המשכנתא לגובה של 40% לכל היותר מההכנסה החודשית נטו של כל הלווים. לדוגמה – אם ההכנסה נטו של שניהם היא 20,000 ₪ נטו, כי אז ההחזר החודשי המרבי יכול להיות 8,000 ₪. ככל שההכנסה נמוכה יותר, כך ההחזר החודשי האפשרי נמוך יותר ומכאן שגם גובה המשכנתא שאפשר לקחת הוא מוגבל. בנוסף, הבנקים נוהגים לאפשר אחוז החזר נמוך, שיכול להגיע לכדי 30 – 33 אחוז מההכנסה לכל היותר.

טיפים ללקיחת משכנתא – שימוש במחשבוני משכנתא

רשת האינטרנט מלאה במחשבונים שיכולים בקלות יחסית לחשב את גובה ההחזר האפשרי, ולגזור ממנו את גובה המשכנתא. אם יודעים את גובה ההון העצמי ואת גובה המשכנתא האפשרי, אפשר לדעת מהי עלות הבית החדש שאתם מחפשים.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא מגוף פיננסי

אחרי בדיקת ההון העצמי והאפשרויות מחפשים את הבית הרצוי. במקביל, דואגים לקבל אישור משכנתא. אישור עקרוני למשכנתא ניתן לקבל במהירות יחסית, אחרי הצגת הנתונים לנציגי הבנק או הגוף הפיננסי. אחרי קבלת הבקשה, אלה יבצעו בדיקה מהירה לוודא שמבקש ההלוואה איננו לווה בעייתי, האשראי שלו תקין ואין נגדו הליכי הוצל"פ.

העצה שלנו כאן היא להוציא מספר אישורים מגופים שונים. כך אפשר יהיה לנהל מו"מ על הריביות בצורה מושכלת ולבחור את ההצעה הטובה ביותר. למען הסר ספק – אין הגבלה על מספר האישורים האפשרי.

מה המשמעות של אישור משכנתא עקרוני?

המשמעות של אישור עקרוני למשכנתא היא שעל סמך האישור הזה אפשר לנהל משא ומתן לרכישת דירה חדשה. זאת, בהנחה שהאישור ניתן על סמך מסירת פרטים נכונים ונתונים נכונים, כולל נתוני עו"ש שנדרשו ונתונים על ההכנסות החודשיות. האישור העקרוני ניתן לתקופה מוגבלת, ועם פקיעתו יש צורך להוציא אישור עקרוני חדש.

האישורים העקרוניים מאפשרים גם לנהל משא ומתן על גובה הריבית ותנאי ההחזר עם מספר גופים פיננסיים במקביל. זאת, עד שבוחרים את הבנק או הגוף הפיננסי המועדף. לפעמים כדאי להסתייע בשירותיו הטובים של יועץ משכנתא. איש המקצוע הזה מכיר את התחום ויכול לחלץ עבור הלקוחות שלו את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורם.

טיפים ללקיחת משכנתא – בדיקת שמאי והמשמעות שלה לביצוע העסקה

לפני שגוף פיננסי או בנק מעניק משכנתא, הוא דורש מהרוכשים בדיקת שמאי. זאת, תוך שהבנק עצמו מספק רשימה של שמאים שהקביעה שלהם אמינה בעיניו. בדיקת השמאי מאששת או מפריכה את מחיר הנכס כפי שנדרש על ידי המוכרים. לכאורה, צריך להביא את השמאי פעם אחת.

למעשה כדאי להביא שמאי כבר בשלב מוקדם. זאת, על מנת למנוע הפתעות מיותרות, בעיקר לפני הסיכום של המחיר הסופי של הנכס. גם אם הדבר כרוך בהוצאה של עוד כמה מאות שקלים, ההוצאה הזאת בהחלט במקומה.

הטיפ הכי חשוב ללקיחת משכנתא: להסתייע ביועץ משכנתאות

הסתייעות ביועץ משכנתאות, בהנחה שאכן מדובר באיש מקצוע, עשויה לחסוך ממון רב. יועץ משכנתא מכיר היטב את התחום וברוב המקרים הוא מכיר גם את הגופים הפיננסיים השונים. לא אחת הצליח יועץ משכנתא להוריד את ריבית המשכנתא ולשנות אותה לטובת הלקוח, מה שחסך אלפי שקלים ואף יותר לאורך השנים. כמעט בכל המקרים חסך יועץ המשכנתא סכום גבוה הרבה יותר מזה ששולם לו עבור העזרה שלו.