טעויות בלקיחת משכנתא

כמו כל ישראלי ממוצע אנחנו בטוחים שאנחנו יודעים הכל יותר טוב מכולם. גם בתחום המשכנתאות ישראלים רבים אינם מתכוננים כראוי ועושים טעויות שבדיעבד מתברר שהן עולות אלפי שקלים. ריכזנו עבורכם 8 טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא שיחסכו לכם כסף, זמן, בירוקרטיה וכאב ראש.

טעות בתשלום החודשי

לרובנו קשה להעריך במדויק כמה אחוזים מההכנסה הנקייה שלנו אנו יכולים "לתרום" לטובת החזר חוב המשכנתא, וזה עוד לפני שאנחנו מדברים בכלל על מה נחשב הכנסה נקייה. כשלסלט הזה מכניסים גם הסתכלות קדימה לטווח של 20 שנה רובנו מתקשים מאד לחשב כראוי את גובה ההחזר החודשי המתאים לנו.

אולם להחלטה זו יש השלכות משמעותיות מאד – בחירת החזר חודשי נמוך מדי יגרום לנו לשלם במשך זמן רב יותר עם ריבית גבוהה יותר, ובחירת החזר חודשי גבוה מדי מוביל ללחץ נפשי ומעמיד אותנו בפני סכנה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.

קלות דעת בבחירת ביטוח חיים

על פי חוק כאשר מעניקים משכנתא בישראל חובה על הלווה לבטח את עצמו בביטוח חיים. פעמים רבות איננו בוחנים באותה דייקנות את חבילת ביטוח החיים שלנו, אולם אם נסתכל על התשלום המצטבר לאורך שנים רבות נראה שהפרש של אגורות בודדות מוביל להפרש של אלפי שקלים במצטבר. תעשו לעצמם טובה ותשקיעו בסקר שוק רציני לפני שאתם סוגרים ביטוח חיים, אתם עוד תודו לי.

טעות במשך פריסת התשלום

נתחיל בנתון: ממוצע משך המשכנתא בישראל הינו 7-8 שנים. דברים רבים משתנים וגורמים למשכנתאות ארוכות להתקצר או להיחתך. זוגות רבים אינם מתחשבים בכך שהם נמצאים בשלב מעבר בחייהם ולוקחים משכנתא לשנים רבות קדימה מטעמי יציבות ובטחון.

אולם חשוב לבדוק לכמה שנים המשכנתא רלוונטית, למשל זוג עם שני ילדים קטנים שלוקח משכנתא צריך להתחשב בכך שייתכן מאד שעוד חמש שנים הדירה שלהם כבר לא תהיה רלוונטית, ואם כך: מי צריך יציבות משכנתא של 20 שנה? חשוב להבין מהו משך הזמן הרלוונטי למשכנתא וכמובן לשקלל אותו עם יכולת ההחזר החודשית.

שימוש ביועץ משכנתאות מטעם הבנק

אנשים רבים פונים לייעוץ משכנתאות אצל יועץ הממונה מטעם הבנק. האמון בבנק הוא נכון באופן בסיסי אולם חשוב להבין כי במקרה כזה האינטרס של היועץ אינו הצעת המחיר הטוב ביותר עבורכם. מומלץ בנוסף להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני אשר אינו מונע מאינטרסים אחרים.

טעות בתמהיל המשכנתא לשליש שליש שליש

תמהיל נפוץ למשכנתאות הינו חלוקה לשלושה שלישים: שליש פריים, שליש ריבית קבועה ושליש ריבית משתנה. חלוקה זו נחשבת לנוחה כיוון שהיא מנצלת את המקסימום פריים שניתן ומנגד זו הריבית הקבועה המינימלית שניתן לקבל. חלוקה זו אולי נוחה בשביל ליצור סדר אולם פעמים רבות תמהיל זה אינו אידיאלי.

למשל אם הריבית כיום נמוכה וההלוואה ארוכה – כדאי לצמצם את הריבית המשתנה ולהעדיף את הריבית הקבועה. כדאי לבחון את ההצעות העומדות בפנינו בצורה שקולה ולא ללכת על מה שנראה נוח ונפוץ.

התעדכנות תמידית במצב המשכנתא

לוקחי משכנתא רבים פועלים במדיניות השגר ושכח – לאחר לקיחת המשכנתא הם אינם מתעדכנים במצב השוק, בגובה הריבית ובמשתנים רבים נוספים. אולם חשוב להמשיך ולבדוק האם תנאי המשכנתא שקיבלנו הם אכן התנאים האידיאליים גם במציאות הנוכחית. דברים רבים משתנים עם הזמן ובמידת הצורך ניתן למחזר את המשכנתא ולשנות את תנאיה. מצב הפריים יכול להשתנות בשני אחוזים ואף יותר בשנים אחדות.

כמו כן במקרים רבים המצב הפיננסי של הלווים משתנה (לטובה או לרעה) אולם הם אינם טורחים להתאים את המשכנתא ליכולתם העכשווית והסכום שהם משלמים אינו מתאים עבורם.

הסתכלות אופטימית על העתיד

אופטימיות זה דבר חיובי באופן כללי אולם כשניגשים לקבוע את תנאי המשכנתא כדאי להיות ריאלים. כולנו חושבים שבעתיד נקבל יותר כסף כי הרי הקידום ממש מעבר לפינה, ושנוציא פחות כסף כי הילדים תכף גדלים וכדו', אבל צריך להסתכל על המציאות בצורה אמיתית וכנה ולהבין מה האפשרויות האופטימליות ומה האפשרויות הפסימיות.

חשוב להבין את הגבולות האפשריים ולהתכונן למגוון התרחישים שבאמצע. את כל התכנון הזה צריך לצקת בסוף לתנאי המשכנתא האופטימליים עבורכם, כך שבמידת הצורך תוכלו לשנות ולהתאים את עצמכם לכל סיטואציה שתגיע בעתיד.

חוסר הבנת ההשלכות של הארכת זמן התשלום

בתוך תוכנו כולנו דחיינים – למה היום ולא מחר? למה מחר ולא מחרתיים? אם אפשר לדחות את הבעיה אנו נשמח לעשות זאת, אולם כשמדובר בכסף הנטייה הזו עלולה לעלות לנו ביוקר. לווים רבים אינם מודעים להשלכות הכספיות של פריסת המשכנתא על זמן רב יותר ולכן הם מעדיפים לפרוס את הבעיה ולדחות אותה מאשר להתמודד איתה כמו שצריך.

לצורך כך ישנם מחשבוני משכנתא אשר מחשבים כמה תעלה כל שנה נוספת של פריסת החוב (תלוי בריבית, גובה המשכנתא ועוד גורמים רבים), דבר המקל עלינו להבין בצורה ישירה את מחיר הדחיינות ומקל עלינו להחליט האם הפריסה אכן נכונה לנו או שמא היא תוגדר כטעות מרה.