ייעוץ משכנתא אובייקטיבי ואיך הוא יכול לסייע

נטילת משכנתא היא ללא ספק צעד שיש לו משמעות פיננסית רבה. עבור חלק הארי של המשפחות בישראל, המשכנתא היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שבה הן יהיו מעורבות אי פעם. דווקא העובדה הזאת צריכה להנחות כל משפחה בבואה לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר עבורה.

מה מייחד את המשכנתא מכל הלוואה אחרת? מהם מסלולי המשכנתא הקיימים? מהם הגורמים המשפיעים כיום על התשלום החודשי? מהן המגבלות שבנק ישראל קבע עבור משכנתאות? אילו גורמים עשויים להשפיע על ההחלטה באשר למסלול המשכנתא הרצוי? מה יכול ייעוץ משכנתא אובייקטיבי לתרום ללווים? במאמר שלפניכם נעסוק בתרומה של ייעוץ משכנתא אובייקטיבי לחיסכון בהוצאות המשכנתא.

הלוואת משכנתא – שינויים קטנים, חיסכון גדול

לכאורה, הלוואת משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין. למעשה, מדובר בהלוואה שעבור מרבית הלווים יכולה להשפיע על ההתנהלות הפיננסית שלהם לאורך שנים. כאשר לוקחים הלוואה רגילה הריביות שלה גבוהות יחסית, החזרי ההלוואה מתפרשים על פני תקופה קצרה יחסית והערבות להחזר ההלוואה היא בעיקר ההתחייבות של הלווה וההיסטוריה הפיננסית שלו.

מנגד, המשכנתא היא בסכומים גבוהים, חיי המשכנתא יכולים להגיע לשלושים שנה והנכס שנרכש באמצעותה הוא גם הערבות עבורה. בסכומים של מאות אלפי שקלים ואפילו יותר, גם תזוזה של עשירית האחוז בריבית, המשמעות שלה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. מנגד, הפחתה של עשירית האחוז יכולה לגלם חיסכון משמעותי.

מסלולי משכנתא קיימים וההבדלים ביניהם

כשמדברים על הלוואת משכנתא, מדברים על ארבעה מסלולים עיקריים למשכנתא – ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה וריבית קבועה צמודה. להלן הסבר קצר על כל אחד מהמסלולים:

1. ריבית קבועה לא צמודה: לכל אורך חיי המשכנתא ההחזר לא ישתנה ולא יושפע מדבר. בנק ישראל מחייב לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלול הזה.
2. ריבית משתנה צמודה: גם הריבית משתנה ויש גדם הצמדה למדד. מדדים שליליים וריבית המוכה יכולים להפחית את ההחזר. מנגד, עלייה בריבית ובמדד תגדיל את ההחזר החודשי.
3. ריבית משתנה לא צמודה: אין הצמדה למדד, אבל הריבית משתנה בהתאם לשינוי ריבית בנק ישראל, ואיתה ריבית הפריים.
4. ריבית קבועה צמודה: הריבית לא משתנה, אבל המשכנתא צמודה למדד.

יש סוגי משכנתא שונים – הלוואת בלון, או משכנתא בהחזרים יורדים. אבל סוגי המשכנתא הללו מנוצלים ומאושרים על ידי הבנק רק במקרים מאוד מיוחדים.

מה משפיע על התשלום החודשי במשכנתא?

גובה התשלום החודשי נגזר ממסלול, או משילוב מסלולי המשכנתא, יחד עם אורך חיי המשכנתא, כלומר מספר התשלומים. ככל שהריבית נמוכה יותר וככל שהחזרי המשכנתא מתפרסים על פני תקופה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי מבצע התאמה מיטבית של מסלול המשכנתא ופריסת התשלומים, כך שההחזר החודשי יותאם להכנסות של הלווים. מדובר במלאכת מחשבת שלוקחת בחשבון את כל האינטרסים של הלווים וגם את כל המגבלות שהמלווים עצמם מטילים על הלווים. קיימים פערי ריבית בין הבנקים והגופים החוץ בנקאיים למשכנתא, ויועץ משכנתאות אובייקטיבי אמון על מציאת הגוף הנכון ביותר לקחת ממנו משכנתא.

על הצורך בייעוץ משכנתא אובייקטיבי לאור מגבלות בנק ישראל

במהלך השנים הטיל בנק ישראל מגבלות על לקיחת משכנתא. המגבלות נועדו בזמנו לצנן את שוק המשכנתאות. בנוסף, המטרה שלהן לשמור על היציבות של המלווים ולמנוע מהלווים להיכנס למחויבויות שהם אינם יכולים לעמוד בהן.

להלן המגבלות העיקריות:

• אחוז המשכנתא: אחוז המשכנתא לא יכול להיות יותר מאשר 75% ממחיר הנכס. את שאר הכסף חייבים המלווים לגייס בעצמם.
• אחוז ההחזר מההכנסה: אחוז ההחזר מההכנסה לא יכול לעלות מעל 40%. למשפחה שההכנסה שלה היא 15,000 ₪ נטו ההחזר לא יעלה על 6,000 ₪ לחודש. הבנקים לקחו טווח ביטחון נוסף ומאשרים אחוזי החזר נמוכים יותר. ככל שההכנסה של הלווים קטנה יותר, כך גם המשכנתא הפוטנציאלית שלהם קטנה.
• אורך חיי המשכנתא: אין אפשרות כיום לחת משכנתא ולפרוש אותה ליותר מאשר שלושים שנה.

מה קורה בהליך ייעוץ משכנתא אובייקטיבי?

במסגרת הליך ייעוץ משכנתא אובייקטיבי, יועץ משכנתא מקצועי ימצא את הדרך להתגבר על חלק מהמגבלות שנזכרו לעיל. לעיתים הוא גם יכול לייעץ למי שלא יכול לעמוד במגבלות הללו איך להשיג הון עצמי. יש יועצים מקושרים, שיכולים לסייע במציאת פתרון הולם לבעיית ההון העצמי.

תזכירו לי שוב: למה צריך ייעוץ משכנתא אובייקטיבי מלכתחילה?

ייעוץ משכנתא אובייקטיבי ואיכותי יניב את השילוב הנכון ביותר בין הדרישות של בנק ישראל ליכולות ההחזר של הלווים. כיוון שכל משכנתא היא מקרה פרטי, גם מגוון האפשרויות להפקת התועלת המרבית מהלוואת המשכנתא הוא רחב מאוד. המלאכה של יועץ משכנתא היא להתאים לכל לווה את המשכנתא המתאימה ביותר עבורו.

בנוסף, מנהל היועץ משכנתא עם המלווים במטרה להפחית ככל שניתן את הריביות איתן את ההחזרים החודשיים של המשכנתא. קיימות הוכחות חותכות לכך שיועץ משכנתא מנוסה ויעיל חסך לנוטלי ההלוואה אלפי שקלים בשנה בהחזר המשכנתא. כשכופלים את הסכום הזה במספר השנים, התוצאה היא חיסכון של עשרות אלפי ₪. במשכנתאות גבוהות במיוחד החיסכון עשוי להגיע ליותר מזה.