מהו תהליך הגדלת משכנתא?

תהליך הגדלת משכנתא הוא תת מקרה של מחזור משכנתא, מאפשר לנוטלי משכנתאות שונים להגדיל את שיעור ההחזר החודשי, תוך הפחתת הריבית המשולמת, הנקבעת לאור תקופת ההחזר ושיעור ההחזר החודשי. אולם, היות והבנק אינו לצידנו, לא מומלץ לפתוח בהליך זה לבד. מהו תהליך הגדלת משכנתא ואל מי כדאי לפנות בנושא? הישארו עמנו.

הלוואת המשכנתא – הנטל של כולנו

המונח הלוואת משכנתא אינו זר לתושב הישראלי הממוצע. בעוד במדינות רבות ברחבי אירופה, דוגמת גרמניה, הולנד ואנגליה, אין הכרח ברכישת בתים, ומדינות השכרה די רווחת, בישראל המצב שונה. חלום הבעלות על נכס נדל"ן, בין אם לשם השקעה ובין אם לשימוש עצמי, רודפת ישראלים רבים, ומביאה אותם ליטול את ההלוואה האמורה.

מאפייני המשכנתא – עדיפה על כל הלוואה בשוק

המשכנתא, כפי שכולנו יודעים, היא ככל הנראה, ההלוואה הגדולה ביותר אותה תבקשו מהבנק. משכך, להלוואה זו מספר נתונים ייחודיים, אשר הופכים אותה לאטרקטיבית יותר מהלוואות שונות, זאת מתוך רצון לאפשר את הגשמת חלום הדירה לישראלים השונים.

מאפיין ראשון – ריבית נמוכה

מתוך רצון, כאמור לעיל, לאפשר ליחידים להגשים את חלומם, הריבית הניתנת במסגרת הלוואות משכנתא נמוכה משמעותית מאשר הריביות המוענקות בהלוואות למטרות כלליות.  היות והריבית היא מחיר הכסף, המאפיין האמור מאפשר לנוטלי ההלוואות לשלם מחיר נמוך, באופן יחסי, בעד הכסף שקיבלו, ומשכך, מאפשרת לאזרחים רבים ליטול את ההלוואה, ולרכוש בית משלהם.

משך ההחזר – עד 30 שנים

כחלק מהרגולציה המושתת על עולם המשכנתאות, נקבעת תקופת ההחזר המקסימלית של הלוואת המשכנתא. מתוך רצון לאפשר נחת רוח ללווי המשכנתאות, אשר תאפשר החזר ריאלי, לצד היעדר מריחה של ההלוואה, אשר יכולה ליצור ליחיד חוב לכל חייו. משכך, תקופת הפירעון המקסימלית, אשר נקבעה על ידי בנק ישראל והמפקח על הבנקים.

גובהו של ההחזר – אינדיבידואלי ביחס להכנסה

נקודה נוספת שיש לציין לעניין המשכנתאות בישראל, בטרם נעבור למנה העיקרית, היא הסבר אודות הגדלת המשכנתא, היא לעניין גובה ההחזר החודשי. מתוך רצון לאפשר ללווי המשכנתאות להמשיך ולקיים חיים בכבוד, ולא להגיע לחרפת רעב, נקבע כי שיעור ההחזר המקסימלי, אותו ישלם היחיד מדי חודש, יעמוד על 50% מהכנסתו החודשית.

30 שנים – שינויים רבים

כאמור לעיל, הלוואת משכנתא נפרסת לתקופה ארוכה מאוד. משכך, עד לפירעונה, ישנה רמת סבירות גבוהה למדי לשינוי במצבו הכלכלי של היחיד. שינויים אלו יכולים להשפיע באופן משמעותי על הסדר תשלום המשכנתא, שכן פרמטרים רבים, בהם תקופת ההחזר, שיעור ההשתכרות של היחיד ושיעור ההחזר החודשי, קובעים את שער הריבית, ומשכך, קובעים כמה כסף עודף תשלמו על ההלוואה.

מחזור משכנתא – מבוא להגדלת משכנתא

מחזור משכנתא, במילים פשוטות, היא בעצם החלפת הסדר המשכנתא הקיים עבורך. ההסבר האופרטיבי למחזור המשכנתא הוא נטילת משכנתא חדשה, בשיעור החוב הקיים בגין המשכנתא הישנה, באמצעותה נשלם על המשכנתא הישנה. לאחר מכן, החזר המשכנתא החדשה שנטלה תתבצע בהתאם לתנאים החדשים שנקבעו.

הגדלת משכנתא – תת מקרה של מחזור משכנתא

ועתה, הגענו למנה העיקרית, היא ההסבר אודות הגדלת משכנתא. כאמור בכותרת, מדובר על מקרה פרטני של מחזור משכנתא. במסגרת הגדלת משכנתא, בעת בקשת משכנתא חדשה, יבקש היחיד להעביר לבנק החזרים חודשיים העולים בערכם על שיעור ההחזרים החודשיים בהסדר הישן.

הרציונל האובייקטיבי – תשלום מופחת

שניים מבין הפרמטרים העיקריים, על בסיסם מחושב שיעור הריבית אותו ישלם היחיד במסגרת פירעון ההלוואה, הוא משך ההחזר ושיעורו. ככל שמשך ההחזר קצר יותר, כך יפחת שיעור הריבית. בהתאמה, ככל ששיעור ההחזר החודשי גבוהה יותר, כך שיעור הריבית, אותו ישלם היחיד, יפחת.

משכך, עולה כי משתלם, לאורך השנים, לבצע ביקורת של מצבו הכלכלי של היחיד, תוך בחינת היתכנות לביצוע הגדלת משכנתא, שכן זו יכולה לחסוך לא מעט כסף ללווים השונים.

קצת מספרים – הכירו את יניב ועדי

יניב ועדי, אשר הכירו במסגרת לימודיהם באוניברסיטה, רכשו בית באזור המרכז. לשם רכישתו, נטלו בני הזוג משכנתא על סך של 800,000 שקלים, בהחזר חודשי של 4,000 שקלים, לכ – 20 שנים, אשר יובילו להחזר של 960 אלף שקלים.

לאחר 10 שנים, בהן השתפר מצבם הכלכלי של בני הזוג משמעותית, אלו ראו כי הם יכולים להגדיל את שיעור ההחזר החודשי לכ – 10,000 בחודש. לאור העובדה כי שיעור החוב עמד על 400,000 שקלים בגין ההלוואה, ו – 80,000 שקלים נוספים בגין הריבית.

בני הזוג ביקשו לבצע מחזור משכנתא, ומשכך, הן הפחיתו את פרק זמן בו הם יחזירו את ההלוואה לפחות מ – 4 שנים, וכן הפחיתו את שיעור הריבית שנותר לשלם לכ – 40,000 שקלים בלבד.

נקודה חשובה – עמלות בגין ההגדלה

הבנק, בשבתו כגוף כלכלי עם מטרה להשיא את רווחיו, אינו מוותר על כספים בנקל. עצם נטילת משכנתא חדשה, אשר תכסה את ההלוואה הקודמת ותביא להטבה בתנאים, אינה עולה בקנה אחד עם רצונו של הבנק. משכך, בגין הגדלת משכנתא יהא עליכם לשלם עמלות שונות, ובראשן, עמלת פירעון מוקדם, אשר נועדה לשפות את הבנק על איבוד רווחי הריבית העתידיים.

נקודה חשובה מס' 2 – הבנק לא לצידכם

כאמור לעיל, מטרתו של הבנק היא אחת, כסף. בשבתכם כמקבלי השירות מטעם הבנק, מקור הפרנסה שלו הוא אתם, ומשכך, מדובר על מעין משחק אפס. כל שקל שאתם מרווחים, הבנק מפסיד, ולהפך. לאור נתונים אלו, ניתן להסיק כי הבנק לא ייטה לטובתכם, אלא לטובתו האישית. במסגרת מחזור משכנתא בכלל, או הגדלת המשכנתא בפרט, ישתדל הבנק ליצור מצב עניינים בו הוא משיא את רווחיו, כאמור, על חשבונכם.

ההמלצה – פנייה ליועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות, אשר נשכר על ידיכם ולשירותכם האישי, מהווה נותן שירות אשר לנגד עיניו טובתכם האישית בלבד. משכך, הגעה לסניף הבנק, בטרם ביצוע הגדלת משכנתא, יחד עם יועץ משכנתאות, תוכל להביא להשאת הרווח בשבילכם, ויצירת מצב כלכלי אופטימלי.