מהי תקרת המשכנתא?

בין תפקידיו השונים, מהווה בנק ישראל מפקח על הבנקים, אשר מוודא כי הלוואות המשכנתא אינן חונקות את הציבור הרחב. משכך, לעניין המשכנתאות, נקבעו מספר תקרות בחוק, אשר אינן ניתנות להתנאה. מהי תקרת משכנתא, ומה ניתן לעשות אם אני כבר במצב כלכלי טוב יותר? הישארו עמנו.

משכנתא – המבוא למתחיל

משכנתא הינה הלוואה אשר נועדה לאפשר לאזרחים לרכוש בית, אשר נראית כהכרחית לאור מחירי הדיור ברחבי מדינת ישראל. לשם מחשה, מחיר דירה ממוצעת ברמת גן עומד על 2.19 מיליון שקלים, ולצד נתון זה, ברחבי ישראל כולה נרשמות עליות במחירי הדיור, דוגמת בית שמש, אשר מחירי הדיור בה עלו בכ– 12% בתקופת הקורונה, וכן חולון ובת ים, בהן במהלך אותה תקופה עלו מחירי הדיור בכ- 10%.

בניגוד להלוואות הרגילות – משכנתא כהלוואה מפוקחת

כאמור, המשכנתא מוענקת מתוך רצון לאפשר רכישת דירה לכל אזרח, אשר חפץ בכך, ועומד בתנאים הנדרשים להלוואה. משכך, הלוואת המשכנתא מוענקת לאזרחים בתנאים מקלים, אשר נועדו לאפשר לנוטלים להחזירה בצורה ריאלית.

אולם, לצד היות ההסדר מקל, ישנן מספר תקרות לעניין ההלוואה, אשר נועדו ליצור איזון במתן ההלוואות, ויצירת קו אחיד המאפשר החזר ריאלי, ממשי ובטוח לגופים הפיננסיים, תוך הימנעות מהגעה של היחיד לכדי חדלות פירעון.

הרגולטור העיקרי – המפקח על הבנקים

בין תפקידיו השונים, מהווה בנק ישראל הרגולטור העיקרי על הבנקים, ומשכך, מפקח גם על הליך מתן המשכנתאות. במסגרת תפקידו, קבע המפקח ארבע תקרות עיקריות לעניין הלוואות משכנתא, הנוגעות לתקופת ההחזר החודשי, שיעור המימון המקסימלי אותו יכול הבנק להעניק, שיעור ההחזר החודשי וכן תקרת התמהיל המותרת, לעניין ריבית פריים.

תקרה ראשונה – תקופת ההחזר

כאמור לעיל, הבנק רוצה לאפשר החזר ממשי וריאלי, ולא לאפשר לתושבים להגיע למצב בו הם משועבדים להלוואת המשכנתא כל חייהם, אך בשל רצונם לרכוש בית יוקרתי. משכך, מגבלת תקופת ההחזר של הלוואת המשכנתא עומדת על 30 שנים. נציין לעניין זה, כי מרבית הישראלים אינם ממצים את המגבלה האמורה, ומסתפקים בתקופת החזר העומדת על 25 שנים.

תקרה שנייה – שיעור המימון המקסימלי

תקרה שנייה נוגעת לשיעור החוב אותו יכול ליטול היחיד, בעת בקשת הלוואת משכנתא מן הבנק. תקרה זו מחולקת לשלושה חלקים, ומשתנה בהתאם למספר הנכסים המצויים בבעלותו של המבקש.

ככל שמדובר על הדירה הראשונה שאותה רוכש אדם, בין אם מדובר על דירת מגורים ובין אם מדובר על דירה להשקעה, יזכה היחיד להלוואה ששיעורה אינה עולה על 75% משווי הנכס. כלומר, ככל שאנו מעוניינים לרכוש דירה שמחירה עומד על מיליון שקלים, לא נקבל הלוואת משכנתא ששיעורה עולה על 750 אלף שקלים.

לעניין משפרי דיור, קרי, החלפת דירה שברשותך לשם רכישת דירה חדשה, יעניק הבנק מימון של עד 70% מערכה של הדירה הנרכשת. ככל שמדובר על דירה הנרכשת לשם השקעה, מעבר לדירת המגורים הראשונה שבבעלות היחיד, תעמוד תקרת ההלוואה על 50% מערך הדירה.

תקרה שלישית – תמהיל המשכנתא

בטרם נעבור להסביר על תמהיל המשכנתא עצמו, נעניק הסבר קצר אודות התמהיל. ככלל, תמהיל ההלוואה, קובע באיזה אפיק ייקבע שיעור הריבית אותו תשלמו על ההלוואה. התקרה הראשונה הקיימת בחוק, לעניין זה, היא לעניין מסלול ריבית קבועה. המפקח בהוראותיו, קבע כי על היחיד מוטלת חובה להחזיר לפחות שליש מההלוואה, הם 33%, במסלול של ריבית קבועה.

ריבית הפריים – השינוי והמשמעות

כפי שייתכן ששמעתם, לאחרונה ביטל בנק ישראל, והמפקח על הבנקים, את מגבלת ריבית הפריים שהייתה קיימת. בעוד בעבר לא היה ניתן להחזיר יותר משליש מההלוואה באפיק של ריבית פריים, כיום בוטלה ההגבלה האמורה, מה שאומר שהתקרה לאפיק החזר פריים, או כל החזר אחר, עומד על 66%, לנוכח התקרה שצוינה לעיל, לעניין מסלול ריבית קבועה.

תקרה רביעית – שיעור ההחזר החודשי

ככלל, החוק קובע כי לא ייקבע שיעור החזר בעבור הלוואות משכנתא, בגין הקרן עצמה, הריבית, ביטוח המשכנתא ועלויות נוספות, אשר עולה על חצי מסך ההכנסה הפנויה החודשית של הלווה מדי חודש.

לעניין זה, הכנסה פנויה הינה הכנסתו הקבועה של היחיד, קרי, משכורת חודשית, ולא הכנסות ארעיות, דוגמת דמי הבראה או עבודה צדדית מזדמנת, בניכוי הוצאות קבועות, בהן מזונות, שכר דירה, הלוואות אחרות וכו'. נציין לעניין זה, כי לעיתים ניתן יהא להתחשב בהכנסה פנויה של בן משפחה מדרגה ראשונה לעניין ההחזר, לשם קביעת התקרה.

המצב הכלכלי השתפר? – מחזור משכנתא

לא פעם, מצבם הכלכלי של נוטלי משכנתאות משתפר במהלך החיים, ומביא לכך שהסכומים שנקבעו בתחילה, על בסיס התקרות המדוברות, כבר אינם רלוונטיים וניתנים להגדלה. במקרים אלו, מומלץ לבצע מחזור משכנתא, שכן זה יוביל להפחתת הריבית המשולמת על ידי הלווה, ולקיצור משך הזמן עד לפירעון ההלוואה המלא. מחזור המשכנתא, נציין, כפוף לכך שהיחיד עומד בכלל התקרות שצוינו לעיל.

ההמלצה העיקרית – פנייה ליועץ משכנתאות מומחה

ככל שהגעתם לקרוא אודות תקרות המשכנתא, והגעתם עד לפסקה זו, סביר להניח שנטלתם, או תיטלו בקרוב, הלוואת משכנתא. משכך, נציין כי ההמלצה העיקרית היא פנייה אל יועצי המשכנתאות, אשר יוכלו ליצור עבורכם את המצב הכלכלי האידאלי לעניין משכנתאות.

נקודה ראשונה – הבנק לא לטובתכם

כידוע, בנק הוא מוסד פיננסי, אשר מרוויח את לחמו על חשבון בעלי החשבון בו. משכך, בהגיעכם ליטול הלוואת משכנתא, סביר להניח שהבנק ישתדל למקסם את רווחיו על חשבונכם. הגעה אל יועצי המשכנתאות של הבנק, תוך הצטיידות ביועץ מטעמכם, תביא למקסום הרווח לטובתכם.

גם בעת מחזור – יועץ מומחה ככלי כלכלי

גם באם ברצונכם לבצע מחזור משכנתא, יועץ משכנתאות אובייקטיבי, אשר נועד לסייע לכם, יכול להביא לשיפור מצבכם פלאים. פנו אל אחד מיועצי המשכנתאות שלו, ובדקו האם אתם זכאים למחזור משכנתא, שיכול לחסוך לכם המון כסף.