מה כדאי לך לדעת על מחזור משכנתא?

מה זה מחזור משכנתא?

אם לקחנו בעבר משכנתא ואנחנו רוצים לשנות מסלול אחד או יותר ממה שיש לנו, זה נקרא מחזור משכנתא. מיחזור = שינוי המסלול (אחד או יותר) של המשכנתא. בתהליך מחזור ההלוואה, המשכנתא הישנה מסולקת ומוחלפת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. גם אם צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם הרבה פעמים מחזור המשכנתא משתלם. מאמר זה מתמקד בשאלות: למה למחזר את המשכנתא? מתי כדאי לבדוק האם משתלם לעשות מיחזור של ההלוואה? איך עושים מיחזור משכנתא? מהם סוגי המחזור קיימים? וכמובן שיועצי המשכנתאות שלנו נותנים לכם עצות זהב שרק בשבילן שווה לקרוא את המאמר עד הסוף.

למה למחזר את המשכנתא?

יכולות להיות מספר סיבות למחזור המשכנתא, לפי הפירוט:

1. שינויים בריבית – יכול להיות שבמסלול מסוים או בכמה מסלולים שקיימים במשכנתא, הריבית שקיבלנו ביום לקיחת המשכנתא הייתה גבוהה, ויכול להיות שהיום הריבית זולה יותר. זו הסיבה הראשונה שבגינה כדאי למחזר.
2. יכולת ההחזר שלנו גדלה ואנחנו מרגישים שאפשרי מבחינתנו לשלם סכום גבוה יותר כל חודש.
3. פירעון של מסלול או כמה מסלולים מתוך המשכנתא – אם לפתע עומד לרשותנו סכום כסף גדול ואנו מעוניינים לפרוע חלק מהמסלולים במשכנתא.
4. אם אנחנו צריכים עוד כסף – אם התזרים מקשה עלינו ואנחנו מרגישים שיש לנו צורך להקטין במעט את ההחזר החודשי נוכל לפרוס את ההלוואה ליותר שנים. אפשר לדוגמה: לאחד את כל ההלוואות הקיימות שיש לנו ולהכניס אותן תחת המשכנתא. צעד זה מקנה לנו הוזלה של גובה הריבית של ההלוואות הקיימות ו/או מקל על גובה ההחזר החודשי. ההקלה בתזרים נובעת מכך שבדרך כלל הלוואות קיימות הן לתקופה קצרה יותר, ואילו כאשר אנו מכניסים מספר הלוואות לתוך המשכנתא, אז אפשר לפרוס אותן ליותר שנים וזה מקל על תזרים המזומנים. בנוסף, במהלך שכזה, גם הריבית תהיה זולה יותר מאשר ההלוואה הקיימת (בדרך כלל) וגם התזרים יהיה קל יותר, כי אנחנו פורסים ליותר שנים.
5. שינוי תמהיל – אם הלווים מעוניינים לשנות את תמהיל המשכנתא, אפשר לעשות זאת דרך תהליך של מיחזור משכנתא.
6. לקיחת הלוואה לכל מטרה דרך המשכנתא – מחזור משכנתא זה פתרון גם למצב שבו רוצים לקחת עוד כסף על חשבון הנכס הקיים, דרך המשכנתא. לדוגמה בכדי למנף את הכסף “התקוע לנו בקירות” ככה שנוכל לעבוד איתו ולייצר ממנו השקעה באמצעות מינוף הכסף.

כמובן שבכל סיטואציה שבה עולה הצורך או עולה המחשבה למחזור המשכנתא, כדאי להתייעץ עם יועצי המשכנתאות שלנו ולא לעשות שום מהלך לבד, אם הידע שלכם לוקה בחסר (ולפעמים אנחנו לא מודעים למה שאנחנו לא יודעים).

מתי כדאי לבדוק האם משתלם לעשות מחזור משכנתא?

במקרה של חוסר ברירה, אם יש צורך עקב אילוץ של חוב או הקטנת חוב כספי או מרצון לקדם השקעה אחרת, מומלץ לעשות מחזור משכנתא.

במקרה שתנאי השוק השתנו ו/או מצבנו הפיננסי השתנה – אם הריביות ירדו כפי שציינו קודם ו/או במקרה שהשתנה מצבנו הפיננסי ויש לנו יכולת החזר גבוהה יותר ו/או במקרה שהתגלה סכום כסף גדול שאפשר להחזיר, אלו בגדול המקרים בהם כדאי לבדוק האם שווה לנו לעשות מחזור.

איך עושים מחזור משכנתא?

בשלב הראשון מוציאים דו”ח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת, שם מופיעים שני פרטים שמעניינים אותנו:

1. מה גובה הריבית בכל מסלול?
2. מהי עמלת הפירעון הקיימת (עמלת פירעון מוקדם)?

עם המידע הזה, אנחנו צריכים לגשת לאיש המקצוע, לפי שתי האפשרויות הבאות:

1. לפנות למוכר המשכנתאות בבנק הלוא הוא יועץ המשכנתאות מטעם הבנק, קרוב לוודאי שהוא ינסה למכור לנו את המוצרים שהבנק שהוא מייצג מציע.
2. ליועץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי כמו יועץ משכנתאות מטעם משכנתא טיל, הוא יבדוק את הכדאיות של המחזור ביחס למסלולים, ביחס לריביות, ביחס לתמהיל, ליכולת ההחזר שלנו ונתונים נוספים שכדאי לקחת בחשבון.

מהם סוגי המחזור קיימים?

מחזור פנימי

מחזור פנימי מטרתו לבצע את מחזור המשכנתא מהבנק שממנו לקחנו את המשכנתא הקיימת, את זו שאנחנו רוצים למחזר.

היתרון – 1) לעתים נדרשים פחות מסמכים, מה שיכול להקל עלינו במעט 2) לפעמים התהליך קצר יותר כי רוב המסמכים כבר נמצאים בסניף הבנק.

החיסרון – הבנק רואה מבחינתו שאנחנו לקוחות שבויים שלו, לכן יכול להיות שהתנאים שנקבל יהיו פחות טובים מבנק אחר שעדין לא נתן לנו משכנתא.

מחזור חיצוני

מחזור חיצוני זהו מיחזור בבנק אחר שאינו הבנק שממנו לקחנו את המשכנתא.

היתרון – בגלל שהבנק החדש ירצה שנעביר אליו את המשכנתא, הוא יתאמץ יותר בתנאים שהוא ייתן לנו, בכדי שנעבור אליו אבל, לא תמיד.

החיסרון – צריך להביא את כל המסמכים ולעבור את כל התהליך מחדש (ממש כמו משכנתא חדשה).

עוד דבר שאפשר להוסיף לנושא, בנק ישראל מפרסם כל חודש את כמות המשכנתאות שנלקחה בחודש שעבר – בנתונים האלה הוא מפרסם כמה משכנתאות בוצעו כל חודש, הוא מפרסם כמה משכנתאות חדשות נלקחו, כלומר אם ביצענו מיחזור חיצוני, זו נחשבת למשכנתא חדשה, לעומת מחזור פנימי שלא יספר על-ידי בנק ישראל כמשכנתא חדשה.

מחזור משכנתא – סיכום והמלצות

יועצי המשכנתאות שלנו ממליצים להיות ערניים למה שקורה בשוק הריביות במשק ולנצל את ההזדמנות לטובת מחזור המשכנתא. כמו כן, אנשים רבים אינם מודעים לאפשרות של המחזור וממשיכים לשלם את המשכנתא לפי התנאים שהיו ביום לקיחתה. חבירם, אתם בהחלט יכולים להקל על עצמכם ועל התזרים שלכם ולהשאיר יותר כסף בבית או למנף אותו יותר לטובתכם. חשוב לנו להאיר את עינכם בעניין נוסף, בכך שיועצי המשכנתאות מטעם הבנק הם בעלי אינטרס והייעוץ שלהם אינו אובייקטיבי, אלא לטובתו של הבנק ופחות לטובתכם. יועץ המשכנתאות של הבנק הוא איש המכירות שלו, הוא רק נקרא “יועץ משכנתאות”, למרות שהוא לא יועץ אלא מוכר משכנתאות מטעם הבנק.

אנו ממליצים לכם בחום, להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, מנוסה ואובייקטיבי כמו יועצי המשכנתאות שלנו, אז מובטח לכם הפתרון המתאים והבטוח ביותר עבורכם.

לקביעת פגישה ולמידע נוסף על מחזור משכנתא, חייגו אלינו עכשיו למספר המופיע בראש העמוד.