מי מוסמך להיות שמאי משכנתא?

שמאי משכנתא נעים להכיר

המילה משכנתא וכל מה שהיא מביאה אותה לעיתים גורר רתיעה אצל אנשים רבים והיא הרבה פעמים נתפסת כמשהו ששייך למבוגרים ולכאלה שלמדו ובאמת מבינים בתחום לעומק. מצד שני, משכנתא היא ללא ספק נחלת הכלל – מן הסתם שלא רק יועצי משכנתאות משתמשים בה כדי לקנות נכס.

כחלק מהליך קבלת המשכנתא תדרשו לפגוש בשמאי משכנתא אשר נבחר על ידי הבנק בו אתם לוקחים את ההלוואה. נתחיל בלהבין מי הוא השמאי ומה היא בכלל משכנתא.

שמאי מי הוא?

המקצוע הנקרא שמאי מתייחס להערכה וקביעה של ערך בכל מיני תחומים בעולם המודרני. ישנם שמאים אשר מעריכים נכסים (אשר ביניהם שמאי משכנתא), ישנם כאלו אשר מעריכים רכוש ואפילו כאלו אשר מעריכים נזק (רלוונטי לחברות ביטוח לדוגמא). בכל מקרה, תפקידו של השמאי לקבוע מה הערך מבחינה כספית של מה שהוא מודד לקראת מכירה או קנייה שלו.

משכנתא מה היא?

הלוואה שהבנק נותן ללקוח ליעוד ספציפי והוא קניית דירה או נכס אחר בהתאם להתחייבות מצד הלקוח להחזיר את ההלוואה במלואה בתוספת ריבית לפי הסכם שנחתם עם הבנק. הרעיון הוא לאפשר לאנשים אשר אין כרגע ביכולתם מספיק כסף, לקנות דירה שתהיה שלהם אך לשלם עליה בתשלומים, מה שלא ניתן לעשות כאשר קונים דירה ממישהו אחר או מקבלן מסוים.

קביעת גובה המשכנתא

קביעת גובה המשכנתא

כאשר מבקשים מהבנק משכנתא לצורך קניית דירה הבנק מחליט מה יהיה גובה המשכנתא שהוא מוכן לתת ללקוחות. החישוב הזה לוקח בחשבון כל מיני פרמטרים אשר שקלול שלהם יוצר את הערך שהבנק מוכן להלוות ללקוח ושהוא גם יצטרך בסופו של דבר להחזיר.

• מצב פיננסי של הלקוח – לא כל הלקוחות יקבלו את אותו הסכום וזאת בשל הסיכון או האמון שנותן הבנק בלקוח וביכולת שלו להחזיר את ההלוואה שהבנק עתיד לתת לו.
• ערך הנכס – כמובן שלגובה המשכנתא יש קשר ישיר לכמה עולה הנכס ובכמה כסף יוכל הבנק למכור אותו במידה ויהיה בעיה עם תשלום המשכנתא והוצאה לפועל תצטרך לקחת שליטה. ערך הנכס נקבע על פי החלטת שמאי מוסמך.
• מחיר הנכס – ערכו של הנכס לא חייב לעלות בקנה אחד עם המחיר אותו משלמים הלקוחות על מנת לקנות את הנכס, במקביל לערך הנכס ישנה התייחסות גם למחיר אותו עתיד הלקוח לשלם.
• היסטוריה פיננסית – מעבר למצב הנוכחי שבו נתון הלקוח, גם מה שהיה לו בעבר יכול מאוד להשפיע, כדוגמת איחור בתשלום משכנתא אחר או מורכבות בתשלומים.

שמאי משכנתא מוגדר על ידי הבנק

שמאי משכנתא הם בפועל שמאי מקרקעין אשר אומד ומחליט מה הערך של הנכס אותו בודק. לא כל שמאי מקרקעין הוא שמאי משכנתא וההבדל ביניהם תלוי בהכרה של הבנק בשמאים מסוימים. כאשר תיגשו לבנק לבקש משכנתא, באיזה שהוא שלב בתהליך, למעט מקרים חריגים, תצטרכו להביא דוח של שמאי משכנתא, אך הוא חייב להיות מתוך הרשימה שהבנק אליו פניתם ייתן לכם.

פנייה לשמאי משכנתא חיצוני

במקביל לכך שתהיו חייבים לבחור מתוך שמאי המשכנתא שהבנק מציע לכם, תוכלו בכל שלב לבחור להתייעץ עם שמאי נוסף על מנת לוודא את ההחלטה, לאפשר לערער עליה או מכל סיבה אחרת, אך זכרו כי הדעה שקובעת בסוף היא דעתו של שמאי המשכנתא של הבנק, ובה גם מתחשב הבנק בהחלטה מה יהיה גובה המשכנתא שיקבל הלקוח.

תשלום לשמאי

למרות שהשמאים הם כאלה מתוך רשימה ומאגר של הבנק, על אחריותכם ליצור עמם את הקשר הראשוני ולהזמין אותם לנכס, ומן הסתם, גם לשלם בעבור השירות שהוא ייתן. כאשר אתם לוקחים בחשבון את המחיר של כל ההליך, אל תשכחו שעליכם גם לשלם בעבור השמאי כדי שהבנק יתייחס לבקשה שלכם.

אפשר גם אחרת

בעוד בעבר השוק אכן היה סגור ולקוח אשר היה מבקש לקבל משכנתא מהבנק היה חייב להסתפק בשמאי משכנתא מתוך הרשימה של הבנק, היום כבר יש כמה החרגות ומקומות אשר מאפשרים ליצור קשר ולקבל את הדוח משמאי חיצוני שאינו חלק מאלו אשר הבנק מציע להשתמש בהם לצורך ההחלטה על גובה ההלוואה.

משכנתא בלי שמאי

לרוב אכן יהיה צורך בשמאי משכנתא על מנת שהיא תאושר, אך לפעמים ברור מאוד מה ערך הנכס ועל כן, חבל להכניס עוד מישהו לתהליך וגם להכריח את הלקוח לשלם לו. זאת נכון לדוגמא כאשר הנכס נקנה ישירות מקבלן, לדוגמא כחלק מפרויקט דיור ואין ערך רב לדעה של השמאי לאור העובדה כי אף אחד לא גר בה וכי היא מתומחרת לפי הערך שיש לה בשוק מכיוון שהיא חדשה.

מעבר למקרים אלו ישנם מקרים נוספים שהפטור נכנס לתוקף והבקשה ישר מועברת לאישור ללא דוח של שמאי.