משכנתא בהחזר חודשי יורד

בשעה טובה אתם עומדים בפני רכישת דירה, יש בידכם את ההון העצמי הדרוש וכעת כל שנותר לכם הוא לקחת את ההלוואה המפחידה ביותר, המשכנתא. חשוב מאוד להכיר את סוגי המסלולים השונים שקיימים, כולל אלו הפחות מוכרים כמו משכנתא בהחזר חודשי יורד.

מהי משכנתא בהחזר חודשי יורד?

נקדים ונסביר כי משכנתא הינה הלוואה בסכומי כסף גדולים, מספר מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים. עם ריבית נמוכה יחסית ובערבות על הנכס שנרכש. מדובר בדרך כלל בדרך היחידה של מרבית האזרחים במדינה לרכוש דירה.

במונחים הכללים צריך להבדיל בין מסלולי המשכנתא שהם בפועל ההצמדה והריבית שתקבלו לבין תמהיל ההחזר שהוא מתייחס לדרך בה אתם מחזירים את הלוואה. משכנתא בהחזר חודשי יורד הינה סוג של תמהיל החזר בו הלווה מחזיר בחודשים הראשונים סכום כסף גדול יחסית ולאורך חודשי ההלוואה ההחזר החודשי שלו יורד.

לוח קרן שווה

בכלליות ההחזר החודשי כולל חלק על חשבון הקרן עצמה וחלק על חשבון הריבית. שיטות ההחזר השונות בנויות על לוחות סילוקין שונים, כשהמוכר ביותר הינו לוח שפיצר המאפשר החזר חודשי קבוע. לוח החזר קרן שווה הינו הבסיס למשכנתא בהחזר חודשי יורד. לוח זה מגדיר החזר חודשי קבוע על חשבון הקרן והחזר ריבית המשתנה בכל חודש ומותאם לגודל הקרן שנותר.

לדוגמא, אם לקחתם משכנתא על סך מיליון שקלים, למשך 30 שנה, בריבית של 4%. ההחזר על חשבון הקרן יהיה מיליון חלקי 30 שנה (כ-2800 שקלים) ובחודש הראשון הריבית תהיה על סך כ-3,300 שקלים.  בחודש שלאחריו החלק של הקרן יותר כהיה אך ערך הריבית ירד במספר שקלים וכך לאורך כל משך תקופת התשלום.

בסוף ההעדפה היא שלכם אך הבחירה היא של הבנק

חשוב מאוד לזכור שאומנם אתם יכולים לבקש תמהיל משכנתא מסוים, ומניסיון אישי ממליצה בחום להתייעץ גם עם יועץ משכנתאות אודות נושא זה ובחירה נכונה של התמהיל ודרך ההחזר. אך בסופו של דבר הבנק הינו הגורם המחליט היות והוא המלווה ועל כן בעל הכוח.

הבנק אינו רוצה לקחת סיכונים מיותרים ולכן הוא קובע בצורה ברורה את התנאים לקבל משכנתא ואת הדרישות השונות בכדי לקבל משכנתא בכלל ומשכנתא בהחזר חודשי יורד בפרט.

מהם התנאים המשפיעים על המשכנתא?

לפני שהבנק יסכים לתת לכם משכנתא בכלל ולפני שהוא יציע לכם תמהילי משכנתא וסוגי החזרים הבנק יבחן פרטים כלכליים וכלליים רבים אודותכם. חשוב לזכור שהבנק בוחן את כלל הלווים בתור תא אחד ולכן השילוב בין הפרטים של כל הלווים הוא שחשוב. בדיקת כלל האלמנטים הללו הינה במטרה להוריד את הסיכון שהבנק לוקח בעת מתן ההלוואה.

ראשית הוא יבחן את ההכנסה הנוכחית של הלווים. ההכנסה הרלוונטית הינה כל הכנסה הקיימת באופן סדיר והמדווחת, לכן אם אתם עובדים בתור מלצרים או כל עבודה זמנית אחרת, הבנק עשוי לא לאשר את ההלוואה או לאשר הלוואה בתנאים פחות אטרקטיבית. בבחינת ההכנסה, נבחנת ההכנסה נטו ולא ברוטו וחשוב לתת על כך את הדעת.

אלמנט נוסף שהבנק יבחן הינו המקצוע שלכם ואופק התעסוקה שלכם. נגיד ואתם אקדמאיים צעירים אשר מתחילים לעבוד בתחום ההייטק, כלל הנראה המשכורת שלכם תעלה בשנים הקרובות והסיכוי שלכם לאבד את העבודה ללא אפשרות מציאת חדשה קטן מאוד.

בנוסף, הבנק יבחן את הסטטוס האישי והמשפחתי שלכם, האם יש לכם ילדים, האם אתם צפויים להביא ילדים נוספים לעולם, היכן אתם גרים ומה ההן ההוצאות הקבועות שלכם. כל אלו מעידים על היכולת הכלכלית שלכם לבצע את החזרי המשכנתא לאורך השנים הבאות.

האלמנט האחרון הקשור בכם שהבנק יבדוק הינו החובות, הלוואות אחרות ודירוג האשראי שלכם. כל אלו יתנו לבנק תמונה מעמיקה לגבי יכולת ההחזר שלכם וגם לגבי האחראיות הכלכלית שלכם. לפי כל האלמנטים הללו הבנק יבחר אילו מסלולים להציע לכם והאם אתם יכולים לעמוד בהוצאה של משכנתא בכלל ושל משכנתא בהחזר יורד בפרט.

גם לנכס עצמו יש משמעות

אלמנט חשוב שאנשים שוכחים בכל הנוגע ללקיחת המשכנתא ובחירה של סוג המשכנתא הינו הנכס עצמו אותו הם רוכשים, המיקום שלו וגם המטרה לשמה הנכס נרכש. גם הבנק לוקח בשקלול שלו פרטים אודות הנכס, כמו הגודל שלו, השווי שלו וגם המיקום שלו.

גם אתם כשאתם בוחרים את תמהיל המשכנתא ואת דרך ההחזר צריכים להתחשב בנכס עצמו. בתוך כך חשוב לחשב את תאריך הקבלה שלו, אם אתם תדרשו לשלם שכירות בנוסף למשכנתא למשך זמן ארוך ייתכן שמשכנתא בהחזר חודשי יורד פחות תתאים לכם, היות וההחזרים בשנים הראשונות הינם הגבוהים ביותר.

מהם התנאי של משכנתא בהחזר חודשי יורד?

כפי שתיארנו, תנאי המשכנתא משתנים בהתאם לבנק למשכנתאות אשר ממנו תיקחו את ההלוואה, בתמהיל שיבחר וגם בפרטים והמצב הכלכלי האישי שלכם. לכן מומלץ מאוד לפני שבוחרים לעשות השוואה בין כל הבנקים הקיימים ולבחור בתמהיל הטוב והזול ביותר מבחינתכם למשכנתא בהחזר חודשי יורד.

מהו זמן הפירעון של ההלוואה?

במשכנתא בהחזר חודשי יורד כמו גם בשאר סוגי המשכנתאות, טווח הזמן של ההלוואה הינו בדרך כלל 20 עד 30 שנים, בהתאם לתמהיל שהבנק יאפשר לכם.

האם ניתן להחזיר את ההלוואה במלואה?

אחד היתרונות העיקריים של משכנתא בהחזר חודשי יורד הינה העובדה שהריבית מחושבת פר חודש ולכן ניתן להחזיר חלק גדול מההלוואה או אף את כולה בכל שלב ללא תשלום של קנס או ריבית נוספת, כמובן שכל זה בהתאם למדיניות הבנק והחוזה עליו אתם חתומים.