משכנתא בחלקים

לקיחת משכנתא הינה תהליך חשוב מאוד אשר צפוי להשפיע על העתיד הכלכלי שלכם לעשרות שנים הקרובות. לכן חשוב מאוד לבצע את התהליך באופן מלומד, אחרי סקר שוק מלא ועם הידע הנרחב ביותר שקיים, בעיקר אם אתם בוחרים לקחת את המשכנתא בחלקים. מה זה אומר משכנתא בחלקים ואיך לעשות את זה נכון?

מהי משכנתא בחלקים?

המשכנתא, שכולנו מכירים, הינה הלוואה גדולה, הניתנת על ידי הבנק, בדרך כלל לצורך רכישת נכס. המשכנתא מחולקת למספר הלוואות קטנות יותר, אשר לכל אחת מהן ישנו תעריף ריביות שונה, תנאים שונים וזמני החזר שונים. משכנתא בחלקים הינה הלוואה אשר אינה ניתנת במקשה אחת, אלא מחולקת בהתאם לצרכים של הלווה, למשל ל-3 חלקים לאורך שנה או שנתיים.

מתי כדאי לקחת משכנתא בחלקים?

משכנתא בחלקים לוקחים בדרך כלל כשישנה פריסה של תשלומי הקנייה לאורך תקופה ארוכה. מצב זה יכול להתרחש במספר מקרים כשהשכיח ביותר הינו רכישת דירה חדשה מקבלן. במצב כזה, בדרך כלל הקבלן אינו דורש את כל הכסף ברגע החתימה או בתקופה הראשונה, אלא בהתאם להתקדמות או בפעימות סדורות.

מקרים נוספים קשורים בקבוצות רכישה או בנייה עצמית, במקרים הללו תדרשו לשלם לקבלן הבנייה לפי ההתקדמות או לצורך רכישת חומרי גלם ולכן תדרשו לקחת את המשכנתא בחלקים. מקרה נוסף, הרבה פחות נפוץ, הינו במקרה של רכישת דירה יד שנייה. במקרים בהם המוכר יבקש לקבל את הכסף במספר פעימות.

מה הסיכון בתמהיל מהסוג?

הסוגייה העיקרית בכל הנוגע למשכנתא הינו סוגי המסלולים והריביות עליהם. הריביות משתנות לפי 3 פרמטרים שונים. הראשון הינו אישי של הלווה והוא מגלם את הסיכון שהבנק צפוי לקחת במידה ויעניק לכם את המשכנתא. הפרמטר השני כולל בתוכו הצמדה או השפעה חיצונית על ההלוואה, למשל ערך הפריים, שער הדולר וכו'. והפרמטר השלישי הינו הבנק, אשר מתאים את הריביות לתנאים הנדרשים לו.

כשלוקחים משכנתא בחלקים, הריביות והתנאים שניתנו במעמד החתימה עשויים להשתנות בהתאם למדדים, הצמדות או התניות של הבנק. בדרך כלל השינויים הללו הינם לרעת הלקוח והם עשויים לייקר את המשכנתא באלפי שקלים.

בדיוק בגלל סוגיה זו, ישנה חשיבות גדולה מאוד לסדר לקיחת מסלולי המשכנתא השונים. בחירה בסדר הנכון עשויה לחסוך לכם אלפי שקלים בתשלום הריביות והמשכנתא כולה.

המסלול הראשון שחייבים לקחת – מסלול בריבית קבועה

מסלולי הריבית הקבועה נקבעים על ידי הבנק בדרך כלל. הבנק יכול לבחור עוגן אשר על פי שינוי בו ישתנו גם הריביות במסלול או לבצע את השינוי בהתאם לקביעה פנימית של הבנק עצמו. בכל מקרה הבנק הינו האחראי הבלעדי על הריביות במסלולים אלו ולרוב אין השפעה משמעותית של תנאים חיצוניים שניתן להעריך אותם.

כמו כן, ישנם מקרים שגם אם הריביות בשוק ירדו, הבנק לא ימהר להוריד את הריבית במסלול הקבוע במשכנתא. לכן, ברוב המקרים מומלץ לבחור במסלול בריבית קבועה בתור המשיכה הראשונה במשכנתא בחלקים.

הצעד השני – מסלול עם ריביות משתנות

בשלב הבא מומלץ לקחת משלולים בהם הריבית משתנה כל 5 שנים. מדובר על מסלול בו ידוע לנו מראש שהריבית צפויה להשתנות. אך מהצד החיובי של הדבר ישנו גם עוגן ברור ומוגדר בכל אחד מהמסלולים הללו שניתן לעקוב אחריו ולהתעדכן על הריבית הצפויה. הדבר מאפשר ללווה לבחור האם להקדים או לאחר במעט את תאריך משיכת המסלול.

ואחרון חביב – מסלול הפריים

מסלול הפריים מתחלק לשני חלקים, ערך הפריים עצמו וההפרש ממנו. הפריים נקבע על ידי בנק ישראל ושינוי בו יגרור שינוי לאורך כל ההחזרים החודשים של המשכנתא. לעומת זאת, ההנחה שמתקבלת (למשל פריים פחות 0.25) תלויה בתנאים שהבנק מוכנים לתת לנו ואת זה הם לא משנים גם אם המשיכה התבצעה שנה אחרי חתימת החוזה.

ואם אני לא אצטרך את כל הכסף?

בחלק מהמכרים, אנשים בוחרים לקחת משכנת בחלקים כשיש אפשרות שהם יצליחו לחסוך לכל הפחות חלק מהסכום הנדרש לאורך הזמן עד לתשלום הבא. במקרים כאלו, עדיף לקחת את החלק של מסלול הפריים לפני הסוף היות והוא המסלול המשתלם ביותר ללווה.

הקדמת תשלומים

תהליך לקיחת המשכנתא בחלקים הוא מעט יותר מסובך מזה של משכנתא רגילה ויש פתרון אפשרי (לא תמיד) למי שמעדיף לקחת את כל הסכום בפעם אחת ולא "להסתבך" עם החלוקה. ישנם קבלנים רבים שיסכימו להקדים את התשלומים ולאפשר לכם לשלם את רוב הסכום בפעימה אחת.

בדרך כלל אפשרות כשנדרשים לשלם במספר תשלומים ישנה תוספת למחיר הדירה המגולמת בצורה של הצמדה ועליה במדד. רוב הקבלנים אשר יאפשרו לכם להקדים את התשלום, יוותרו על תשלום המדד, דבר שעשוי לחסוך לכם סכומי כסף רבים. על כן, שווה לבדוק את העניין בלי קשר לסוג המשכנתא שתבחרו לקחת.