משכנתא בטוחה

כל מי שאי פעם לקח משכנתא יודע להגיד שמדובר בתהליך ארוך ומלא בסיכונים הכוללים בתוכם שינויים כללים במשק ושינויים בפנימיים של הבנק. אך האם יש אפשרות לקחת משכנתא שתהיה בטוחה לחלוטין? ומה זה בכלל אומר משכנתא בטוחה?

מהי משכנתא בטוחה?

ביטחון הוא עניין יחסי, אך בכל הנוגע לתחום המשכנתאות, משכנתא בטוחה משמעותה, הלוואה בה כל החזר חודשי זהה לקודמו וידוע מראש. כך שמרגע חתימת המשכנתא הלווים יודעים בדיוק מהו הסכום שידרשו לשלם, הן בכל חודש והן בתום ההחזרים. בפועל משכנתא בטוחה הינה משכנתא ללא הצמדה ובריבית קבועה.

הצמדה ושינוי ריבית – כל מה שחשוב לדעת

בכדי להבין מדוע משכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה נחשבת למשכנתא בטוחה צריך לפרק את שני המושגים הללו ולהבין לעומק כיצד הם יכולים להשתנות.

ראשית הריבית, הריבית משתנה בהתאם למדדים שונים ולעוגנים המוגדרים לכל אחד ממסלולי המשכנתא השונים. בחלק מהמקרים שינוי הריבית הוא כלל מדיני (למשל ריבית הפריים) ולעיתים היא ספציפית לבנק או לעוגן מסוים. במשכנתא עם ריבית קבועה, הריבית אינה משתנה לאורך חיי כל המשכנתא, ללא יוצא דופן.

המשמעות של קביעות הריבית יכולה להיות חיובית ושלילית ללווה. היא תהיה חיובית במידה והריבית תעלה, אך שלילית במקרה בו הריבית תרד.

מבחינת הצמדה, כיום ניתן להצמיד את המשכנתא למספר עוגנים כמו מדד המחירים לצרכן או שינויים במט"ח. גם כאן, שינויים במדדים לא ישפיעו על המשכנתא שלכם, לטוב ולרע.

סוגי החזרים אפשריים במשכנתא בטוחה

משכנתא בטוחה ניתן לקחת לפי שיטות החזר שונות. השיטה הראשונה הינה קרן שווה. מדובר בשיטת החזר בו ההחזר של הקרן נשמר קבוע לאורך חיי ההלוואה ולכן הקרן יורדת בכל חודש. הריבית בשיטה זו משפיעים על יתרת הקרן. בצורה זו ההחזרים החודשיים יורדים בכל חודש. זוהי יכולה להיות שיטת החזר מצוינת למי שיודע שבעתיד ההוצאות שלו יגדלו (למשל בשל הגדלת המשפחה).

שיטת ההחזר השנייה והנפוצה יותר הינה שיטת שפיצר, מדובר על החזר בו ההחזר על חלקה של הקרן עולה לאורך השנים ולכן ההחזרים הראשונים הם נמוכים יחסית. סוג החזר זה מתאים דווקא למי שיודע שהוא עתיד להגדיל את ההכנסות שלו.

שיטת החזר נוספת שרבים אינם מכירים אותה הינה שיטת הבלון. בשיטה זו כלל ערך ההלוואה מוחזרת בפעימה אחת בתום תקופת ההלוואה. בשיטה זו ניתן להחזיר את הריבית בכל חודש לאורך חיי ההלוואה או להחזיר את הריבית יחד עם הקרן בתום תקופת ההלוואה.

למי מתאימה משכנתא בטוחה

המשכנתא הבטוחה מתאימה למי שאינו אוהב סיכונים. המשכנתא היא הלוואה שתלווה אתכם לאורך עשרות השנים הבאות בחייכם. לשינויים בהחזר החודשי וגם בהחזר הסופי ישנן שתי השפעות שחשוב לחשוב עליהן. הראשונה הינה ההשפעה הפסיכולוגית, אדם שאינו בטוח בהחזר שהוא יידרש לשלם בכל חודש, עשוי להיות מודאג בפן הכלכלי וזה עשוי להגיע אף לחרדות.

ההשפעה השנייה הינה ההשפעה הכלכלית, במידה ואתם נמצאים במצב כלכלי רעוע או לא יציב, עליה בהחזר החודשי עשויה לפגוע בכם.

שילוב הוא שם המשחק

למרות העובדה שמשכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה נחשבת למשכנתא בטוחה, היא אינה נפוצה כל כך בשוק המשכנתאות. אך מי שכן בוחר לקחת את המשכנתא הבטוחה, בדרך כלל יבחר בה בתור מסלול אחד מתוך התמהיל שלו.

בצורה זו של שילוב המשכנתא כחלק מהתמהיל, ניתן להנות מהיתרונות שלה ולהוריד את הסיכון הכללי של שההלוואה כולה.

הסיכון של הבנק – הריבית שלכם

הסיבה שמשכנתא בטוחה אינה נפוצה הינה העובדה שהריבית הניתנת במסלול זה הינה גבוהה באופן יחסי לריבית הניתנת במסלולים אחרים.

הסיבה לריבית הגבוהה מגיעה מהסיכון שהבנק לוקח, מבחינת הבנק ישנו סיכוי שהריביות או ההצמדה יגרמו לעלייה בהחזר של המשכנתא ובכל לרווח מבחינת הבנק. כדי לצמצם את ה"הפסד" הזה, הבנק מעניק לעצמו מעין בטוחה באמצעות הגדלת הריבית הראשונית.

חשוב לזכור, היות ומדובר במשכנתא עם ריבית קבועה, גם אם הריביות בשוק ירדו, המשכנתא שלכם תותר עם אותן ריביות התחלתיות איתן התחלתן. זהו בעצם הרווח האפשרי של הבנק וההפסד האפשרי שלכם.

הבחירה האישית

כדי להחליט האם משכנתא בטוחה מתאימה לצרכים שלכם חשוב לבצע הערכה של ההכנסות וההוצאות הנוכחיות ועתידיות הצפויות לכם. בנוסף לכך חשוב לנסות להבין את השוק הכלכלי ואת הסיכונים הקיימים בו. לפני שבוחרים במסלול משכנתא או בתמהיל משכנתא מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות, אשר יודע לבצע את הערכות הללו באופן המלא והמדויק ביותר.

כמו כן, וזהו פרט חשוב מאוד, לפני שסוגרים מול בנק אחד, חובה, לעשות סקר שוק ולנסות להתמקח. בצורה זו ניתן להוריד את הריביות שיינתנו לכם ולחסוך אלפי שקלים.