דירת מגורים בישראל הינה מצרך יקר מאוד וכולנו היינו שמחים למצוא את הדרך הזולה ביותר להגיע לחלום, בדיוק בשל סיבה זו החלו לצוץ להן קבוצות הרכישה. מהי קבוצת רכישה ואיך לוקחים בקבוצת רכישה משכנתא?
מהי משכנתא לקבוצת רכישה ואיך היא שונה ממשכנתא רגילה?
משכנתא לקבוצת רכישה שונה לחלוטין ממשכנתא רגילה הניתנת ללקוח פרטי. מדובר בהלוואה הניתנת לצורך בניית הנכס ולא רק רכישתו. בנוסף לכך מדובר במשכנתא הניתנת למספר שנים בודדות, לעומת טווח של 20-30 שנים במקרה של משכנתא רגילה.
משכנתא לקבוצות רכישה ניתנת לכל הקבוצה יחד והיא בדרך כלל מגיעה במסלול של הלוואת בלון, בו משלמים את כל הסכום בתום תקופת ההלוואה.
- אמינות ושקיפות מול הלקוח
- חיסכון זמן ובירוקרטיה
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא בתנאי אליפות?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
מהי קבוצת רכישה?
לפני שממשיכים להעמיק בנושא המשכנתא לקבוצות רכישה, חשוב מאוד להבין מהי קבוצת רכישה. קבוצת רכישה הינה קבוצה של "יזמים" פרטיים, אשר מתאגדים יחד לרכישה של קרקע ובניית בניין המגורים כולו. המטרה של קבוצת הרכישה היא להוזיל את מחיר הדירה, כך שהוא אינו כולל את הרווח שהקבל גורף לכיסו.
הקבוצה בדרך כלל כוללת מספר רוכשים כמספר הדירות המתוכננות ואלו מתחלקים בהוצאות הבנייה ביניהם.
מה חשוב לבדוק לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?
לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה ולוקחים משכנתא כחלק מהקבוצה חשוב לבדוק מספר פרמטרים קריטיים מאוד. הראשון הינו האם לפרויקט יש בנק מלווה אשר הסכים לתת את המימון (המשכנתאות) לפרויקט? במידה ואין בנק כזה חשוב להבין מדוע, ייתכן שזהו דגל אדום לא להצטרף לפרויקט זה.
הסוגייה השנייה שקריטי לברר מראש הינה אחוז המימון שהבנק מאפשר לקבל על הפרויקט. לעומת רכישת דירה פרטית בה אחוז המימון המירבי תלוי בסטאטוס האישי שלכם והוא עשוי להגיע עד 75%מערך הדירה. בקבוצות רכישה מדובר בדרך כלל על 50-60% ולכל היותר 70% מהסכום הדרוש לבנייה בלבד. לכן, ההון העצמי הראשוני עשוי להיות גבוה.
משכנת לקבוצת רכישה – אחד בשביל כולם ולכולם בשביל אחד
חשוב מאוד לזכור, משכנתא לקבוצת רכישה הינה זהה לכל הקבוצה וניתנת על ידי אותו בנק באותה ריבית זהה. התנאים הספציפיים עשויים להשתנות מעט, אך התמהיל הכללי הוא זהה. לכן, אין באפשרותכם את יכולת המיקוח האישית מול הבנק.
כמו כן, הריביות במשכנתא לקבוצות רכישה היא גבוהה יותר, היות ופרויקט מהסוג נחשב לפרויקט בסיכון גבוה והבנק רוצה למזער סיכונים.
הבנק המלווה
כפי שאמרנו המשכנתא לכל חברי קבוצת הרכישה מתקבלת על ידי אותו בנק. זהו הבנק המלווה של הפרויקט. מעבר לעובדה שזהו הבנק שמעניק את המשכנתא הוא גם עוקב אחרי התקדמות הליך הבנייה. הבנק מעביר את הכסף לפי פעימות ולא בבאת אחת וזאת אך ורק אם קצב הבנייה וההתקדמות תואמות את המתוכנן.
כדי להחליט האם הבנק רוצה להיות מעורב בפרויקט הזה הוא ידרוש לקבל, לפני החלטתו, דו"חות ומסמכים המפרטים את עלות הפרויקט ואת הרווח העתידי הצפוי.
האם הבנק יכול לא לאשר רוכש מהקבוצה ומה ההשלכות של זה?
אומנם המשכנתא ניתנת לכל הקבוצה באופן זהה, הבנק אינו מתחייב אוטומטית לאשר את כל חברי הקבוצה. הבנק עובר על הנתונים האישיים של כל אחד מחברי הקבוצה, בוחן את יכולת ההחזר שלהם, את המצב הכלכלי הנוכחי, מבקש תלושי משכורת וגם בוחן נתוני אשראי של חברי הקבוצה העתידיים.
חשוב לזכור שהבנק מעריך כל לווה בנפרד ולפי משכנתא על סך כל סכום המימון הדרוש, לכן ייתכן שיהיו חברי קבוצה פוטנציאליים שלא יעמדו בדרישות הבנק לצורך קבלת משכנתא כחלק מקבוצת הרכישה.
מה קורה אם יש חריגה בעלויות?
חריגות בהליך הבנייה וכתוצאה מכך גם בעלות הינו דבר צפוי מאוד בעיקר כשמדובר על פרויקט בנייה המבוצע על ידי קבוצת רכישה. ראשית, בשל סיבה זו הבנק דורש מכל חברי הקבוצה לחתום על סכום המימון המלא, בצורה זו, גם אם היה לאחד מחברי הקבוצה את החלק המקורי אך לא את הדרוש לאחר החריגה הוא יוכל לקבל את הסכום באמצעות המשכנתא.
בנוסף, הבנק אינו מחויב לאפשר את החריגה. הבנק המלווה יאשר את החריגה רק בתנאי שההתקדמות עומדת במצופה ותנאים. עלות החריגה מתחלקת בצורה זהה למחיר ההתחלתי, אם הבנק העניק מימון של 60% אז הוא יעניק 60% מסכום החריגה בצורה של הגדלת המשכנתא לקבוצת הרכישה. את היתר ידרשו הרוכשים בקבוצת הרכישה להשלים מכספם האישי.
אם יש בידכם חלק מהסכום הדרוש (מעבר להון העצמי שהוא חובה), גם אם מדובר בסכום המלא, יהיה עליכם לחתום על המשכנתא, אך תוכלו לא לקחת אותה בסופו של דבר. הסיבה לכך מגיעה מהצורך של הבנק להיות בטוח שאף אחד מחברי הקבוצה לא יאבד את הונו ברגע אחד ולא יוכל להעביר את הסכום הדרוש ממנו, כך שהבנייה תיעצר או תתעכב בגלל בעיות כספיות.
כפי שאמרנו, כל חברי קבוצת הרכישה מחויבים לחתום על המשכנתא מול הבנק המלווה. אך ניתן להביא חלק מהמימון בצורה של הלוואה או משכנתא לכל מטרה על נכס קיים. ייתכן שיהיה מדובר על הלוואה זולה יותר מזו של המשכנתא לקבוצת רכישה.
לאדם הפרטי אין השפעה על תנאי המשכנתא הניתנים לכל הקבוצה, התנאים הינם זהים לכל חברי הקבוצה. אך, למנהלי הקבוצה בהחלט שווה לקחת יועץ משכנתאות אשר יוכל להסדיר ריביות זהות וטובות יותר לכל הקבוצה.
בדרך כלל התשובה היא כן. הסיבה לכך מגיעה מהעובדה שבדרך כלל משכנתא לקבוצת רכישה הינה משכנתא קצרת מועד ובצורה של הלוואת בלון ויהיה עליכם לשלם את מלוא ההלוואה באופן מידי לאחר הכניסה לדירה. מחזור המשכנתא יאפשר לכם לקבל תנאים וריביות טובות יותר.
במידה ורכשתם את הדירה לצורך השקעה ומחירה מהירה שלה, תוכלו לכסות את ההלוואה בעזרת הסכום שיתקבל מן המכירה.
