משכנתא בקיבוצים – קבלת משכנתא לבית בקיבוץ

רכישת בית או דירת מגורים היא, עבור רובם המכריע של האזרחים והתושבים במדינת ישראל ובכלל, העסקה הגדולה ביותר שעליה הם יחתמו בימי חייהם. ואולם הדרך לרכישת הבית החדש עוברת דרך המשכנתא, שהיא המרכיב העיקרי בעסקה המדוברת. הדבר נכון תמיד, ונכון שבעתיים כשמדובר בניסיון לבנות או לרכוש בית בקיבוץ.

מהו הגורם המניע זוגות צעירים ומשפחות לנסות ולרכוש או לבנות בית בקיבוץ? מה ההבדל בין נטילת משכנתא בקיבוצים למשכנתא לרכישת בית או דירת מגורים בכל מקום אחר? אילו דרכים קיימות להתגבר על קשיים בדרך להשגת היעד? אילו תנאים חייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה להשלים את העסקה? במאמר שלפניכם נדון בנושא הזה בהרחבה.

משכנתא בקיבוצים: על השאיפה לעבור לקיבוץ

מדינת ישראל היא מקום שטוב לגור בו. סקרים שנערכים מעת לעת מדרגים את שביעות הרצון של הישראלי מהמדינה וממקום המגורים שלו הרבה מעל הממוצע העולמי. עם זאת, השאיפה של זוגות צעירים רבים היא להעניק לילדים שלהם ילדות יפה באווירה כפרית.

עבור חלק ניכר מהמשפחות הצעירות הללו, משכנתא בקיבוצים היא אחת הדרכים הטובות ביותר להשגת ההון הנדרש להשלמת עסקת הבנייה או הרכישה של בית בקיבוץ. בנוסף, גם בנים של חברי המשק עצמם המעוניינים לרכוש בו בית עשויים להזדקק למשכנתא כאמור לעיל.

משכנתא בקיבוצים – נקודות השקה בינה לבין משכנתא רגילה

על מנת להבין את ההבדלים, יש תחילה לחדד את נקודות הדמיון בין המשכנתאות. להלן רשימת נקודות הדמיון בין משכנתא בקיבוצים לבין משכנתא רגילה:

1. אחוז המשכנתא: בכל מקרה, אחוז המימון של הנכס לא יכול לעלות מעל 75%. לעיתים אחוז המימון יהיה אף נמוך יותר ויהיה צורך להביא הון עצמי גבוה. כיוון שבחלק מהמקרים מחירי הדיור במקום הם גבוהים, יש לקחת בחשבון את הנושא הזה.
2. פריסת התשלומים: אין אפשרות לפרוש את החזרי המשכנתא על פני יותר משלושים שנה, וגם זה לא תמיד מוסכם על הבנקים. המשמעות היא שלא ניתן להגדיל את המשכנתא על ידי הגדלת מספר ההחזרים.
3. אחוזי ההחזר מההכנסה נטו: גם בנקודה הזאת אין הבדל בין שני סוגי המשכנתא. ההחזר החודשי של המשכנתא לא יכול להיות יותר מארבעים אחוזים מההכנסה נטו. לרוב, הבנקים מאפשרים אחוז החזר שהוא אפילו נמוך מזה. רק לעיתים נדירות מאושרת משכנתא באחוז החזר גבוה יותר.
4. תמהיל המשכנתא: גם במשכנתאות מהסוג האמור, נהלי בנק ישראל מחייבים לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה, שההחזרים בגינה גבוהים באופן יחסי.

הבנקים מבצעים בדיקה מעמיקה של מבקשי משכנתא בקיבוצים

מעבר לאמור לעיל, יבצע הבנק או הגוף שמעניק את המשכנתא בדיקה מעמיקה של הלווים. הדבר מתבצע כעניין שבשגרה, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בנטילת משכנתא בקיבוצים שהיא מעט יותר בעייתית ממשכנתא רגילה. הבדיקה היא יסודית ומביאה בחשבון כל בעיה קטנה של מבקשי המשכנתא עם הבנק או עם חברות האשראי.

משכנתא לבית כפרי בקיבוץ וההבדל בינה לבין משכנתא רגילה

יחד עם נקודות הדמיון, יש גם הבדלים בין שני סוגי המשכנתא:

1. קרקע משותפת: ברוב המכריע של הקיבוצים לא בוצעה פרצלציה, שזה אומר רישום חלקות קרקע או בתים על שם המשפחות המתגוררות בהם. בקיבוצים המעטים שבהם בוצע רישום כזה, הליך המשכנתא דומה להליך רגיל. בשאר המקרים, הבנק זקוק לערבות של הקיבוץ כנגד המשכנתא. זאת, עד להשלמה של העברת הנכס לרשות הדיירים, או עד לפרעון מלא של המשכנתא.
2. אדמה שייכת לרמ"י ולא לרוכשי הנכס: רמ"י הם ראשי התיבות של רשות מקרקעי ישראל, שמוכרת לרבים בשם הישן שלה – מנהל מקרקעי ישראל. אדמות הקיבוצים והמושבים שייכות למעשה לרמ"י. על מנת שאדם יוכל לבנות עליהן, הוא חייב לחכור את האדמה מרמ"י. כיוון שהבנק לא יכול להעניק משכנתא על אדמה חכורה, גם במקרה הזה חייב להיות לקיבוץ הסדר עם בנק אחד או יותר, שיעניק משכנתא לרוכשי הנכסים.
3. תנאי המשכנתא: בגלל שמדובר בהסדר ייחודי עם הבנק המעניק את המשכנתא, קיים קושי להתמקח על תנאי המשכנתא. עם זאת, ניהול נכון של המשא ומתן יכול בהחלט לשפר את התנאים של משכנתא בקיבוצים או במושבים. זה המקום להזכיר שגם הפחתה של חצי או אפילו רבע אחוז במשכנתא, פירושה רווח של עשרות אלפי שקלים ואף יותר, לאורך תקופת ההחזר של ההלוואה.

בנוסף להבדלים הללו, יש גם הבדל באשר לדרך להוריש את הנכס לצאצאים או למכור או להעביר אותו הלאה. מומלץ לבדוק את ההשלכות של נטילת משכנתא בקיבוצים לפני שמוציאים את העסקה אל הפועל.

משכנתא בקיבוצים ותנאים להשלמה של עסקת נדל"ן בקיבוץ

ישנם למעשה שלושה תנאים המאפשרים השלמה של עסקת הרכישה כאמור, התנאי הראשון הוא רישום הקרקע על שם החברים בקיבוץ ולא באופן כללי על שם הקיבוץ. התנאי השני הוא מילוי הדרישות של רמ"י שיכולות לאפשר לרוכש לסיים בהצלחה את עסקת הרכישה.

התנאי השלישי הוא קיומו של מוסד בנקאי או פיננסי שיאפשר לעסקה לצאת לפועל, תוך שיש לו הסדר מיוחד עם הקיבוץ.  עורך דין המתמחה במשכנתאות עשוי לפתור את הבעיות הללו ולזרז את הוצאת העסקה לפועל.