משכנתא בריבית משתנה וההשפעה שלה על ההחזר החודשי

אחת האמירות השגורות בפי מומחים למשכנתאות היא שמשכנתא לא לוקחים אלא מתכננים. תכנון המשכנתא נועד לאפשר ללווים להתאים את עצמם לשינויים אפשריים במצב הכלכלי, בריביות ובמדדים. זאת, בנוסף לממדים נוספים של התכנון. נטילת משכנתא בריבית משתנה היא אחד האמצעים היותר משמעותיים בדרך להשגת משכנתא איכותית.

מהו בעצם תכנון משכנתא? מהם הגורמים המשפיעים על התכנון? למה תכנון משכנתא הוא כל כך חשוב? מהם סוגי המשכנתא הקיימים בשוק? מהן נקודות יציאה במשכנתא ומה היתרונות והחסרונות שלהן? איך יכולה הריבית המשתנה במשכנתא לסייע ללווים? במאמר שלפניכם נעסוק בהתאמת המשכנתא לצרכי הלווים ובתפקיד של המשכנתא בריבית המשתנה בהקשר הזה.

משכנתא בריבית משתנה: על תכנון משכנתא והמשמעות שלו

רכישת דירה או בית מגורים היא קרוב לוודאי העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שקוראי שורות אלה יחתמו בחייהם. ביחד עם רכישת הבית, נוטלים הרוכשים גם את ההלוואה המשמעותית ביותר, שהיא המשכנתא. ככל שסכום הכסף שניתן יהיה גבוה יותר, כך יהיה קל יותר לרכוש את הנכס.

מנגד, ככל שסכום המשכנתא גבוה יותר כך ההחזרים החודשיים גדלים, וזה עלול להשפיע על ההכנסה נטו שנשארת בידי הלווים לניהול החיים התקינים שלהם. מסלולי המשכנתא השונים, וביניהם משכנתא בריבית משתנה, הם חלק מהאמצעים המאפשרים להשיג את האיזון הנכון בין גובה המשכנתא לגובה ההחזר.

מהם הגורמים הנוגעים לתכנון משכנתא בריבית משתנה?

בשורות להלן נפרט בקצרה את הגורמים שכולם ביחד וכל אחד מהם לחוד משפיעים על גובה המשכנתא וגובה ההחזר:

1. מסלול ההחזר: קיימים מספר מסלולי החזר למשכנתא, אשר יפורטו בהמשך. מסלולי ההחזר משפיעים במישרין על גובה ההחזר החודשי ומסלול משכנתא בריבית משתנה הוא רק אחד מהם.
2. תקופת ההחזר: החזרי המשכנתא יכולים להתפרש על פני שנים ארוכות. על פי הנחיות בנק ישראל, אפשר לפרוש את ההחזרים על פני שלושים שנה, שזה אומר שלוש מאות ושישים תשלומים חודשיים. ככל שחיי המשכנתא ארוכים יותר, כך יורד ההחזר החודשי. עם זאת, חישובים שנערכים מדי פעם, מראים שוב ושוב כי אורך חיי המשכנתא האופטימלי הוא עשרים וחמש שנה – שזה אומר 300 החזרים חודשיים.
3. גובה הריבית: גובה הריבית נגזר ממסלול ההחזר. עם זאת, ניתן לנהל משא ומתן במטרה להפחית אותו בלי קשר למסלול המשכנתא.
4. הצמדה למדד: גם ההצמדה עשויה להשפיע על גובה ההחזר. בתקופות של מדדים נמוכים ההשפעה מינורית. אבל בתקופות של מדדים גבוהים, ההשפעה של עליית המדד עלולה להיות משמעותית.
5. נקודות יציאה: נקודות יציאה מאפשרות לחסל את המשכנתא, למחזר אותה או להחזיר חלק ממנה בלי קנסות. זה חשוב, אם הלווים מתכננים להחזיר סכום כסף גדול בנקודה של שהיא לאורך חיי ההלוואה.

משכנתא בריבית משתנה כחלק מתכנון נכון של ההלוואה

תכנון נכון של המשכנתא נועד להשיג את סכום ההלוואה הגבוה ביותר האפשרי, תוך שהחזרי המשכנתא יתכנסו לתוך התקציב החודשי המשפחתי ולא יחרגו ממנו. לצורך העניין, נטילת משכנתא בריבית משתנה לפחות עבור חלק מסכום ההלוואה, עשויה להקטין את ההחזרים החודשיים.

זאת, לכל הפחות בשלבי ההחזר המוקדמים. ריבית משתנה מעבירה את הסיכון הנובע משינויים אפשריים ללווה, מה שמאפשר לבנק להקטין את מרווח הביטחון ולאפשר להקטין אגב כך את ההחזרים. אם הצפי הוא המשך מגמת היציבות והריביות הנמוכות, ריבית משתנה לחלק גדול ככל האפשר במשכנתא היא מעשה נבון. לאחרונה אפשר בנק ישראל לקחת עד שני שליש מהמשכנתא בריבית משתנה צמודה.

אילו מסלולי משכנתא קיימים במשכנתא בריבית משתנה?

חוץ מאשר משכנתא בריבית משתנה, קיימים שני מסלולים נוספים למשכנתא: הראשון הוא ריבית קבועה לא צמדה, המעבירה למעשה את הסיכונים הנובעים מעלייה באינפלציה ובריביות לבנק. לכן, הריביות במסלול הזה גבוהות יחסית. מסלול נוסף הוא מסלול ריבית קבועה צמודה למדד, מה שמחלק את הסיכונים בין המלווים ללווים.

למרות השינויים בהנחיות שנכנסו לתוקף בתחילת 2021, בנק ישראל עדיין מחייב לקחת שליש מהמשכנתא לפחות בריבית קבועה לא צמודה.

נקודות יציאה בהלוואת משכנתא בריבית משתנה

בשנים האחרונות מאפשרים הבנקים לקחת משכנתא עם נקודות יציאה. בנקודות היציאה עשויים לחול שינויים בריביות המשכנתא, אם אגרות החוב שאליהן המשכנתא צמודה עלו. היתרון של נקודות היציאה טמון באפשרות לחסל את המשכנתא ללא תשלום קנס בכל נקודת יציאה.

החיסרון טמון בעובדה שבנקודות היציאה עלולים לחול שינויים בתנאי המשכנתא. גם בתוך נקודות היציאה אפשר לחלק את המשכנתא למסלולים שונים ולכלול בהם משכנתא בריבית משתנה.

ריבית משתנה וסיוע ללווים הנוטלים משכנתא בריבית משתנה

נטילת חלק מהמשכנתא במסלול משכנתא בריבית משתנה עשוי להקטין בצורה משמעותית את החזרי המשכנתא. אם ההנחה שהריבית והמדד יישארו יציבים לאורך זמן היא נכונה, הרי שנטילת חלק הארי של המשכנתא במסלול הזה יכולה להפחית את ההחזרים החודשיים ולאפשר אגב כך נטילת הלוואת משכנתא בסכומים גבוהים יחסית.