משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מהי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד?

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד היא משכנתא שסכום ההחזר שלה קבוע מבחינת הריבית ומשתנה מבחינת מדד המחירים לצרכן. כלומר, אם לוקחים משכנתא בריבית קבועה של 4% זו תהיה הריבית לאורך תקופת ההחזר על פי המדד.

כאשר המדד יעלה, למשל באחוז, גם ההחזר החודשי יעלה באחוז כי הוא משפיע על הקרן. המדד מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא פרמטר למעקב אחר ההתייקרות של המחירים במשק. בכל 15 לחודש נעשה החישוב וכך יודעים אם המחירים עולים או יורדים בממוצע מהחודש הקודם.

השפעת המדד על המשכנתא

בשל העובדה שמדד המחירים לצרכן עולה לעיתים ומשפיע על עליית הקרן וההחזר החודשי של המשכנתא, נראה שמשכנתא מסוג זה אינה טובה. ההשפעה באה לידי ביטוי בהתייקרות המשכנתא וזה לא משהו שאנחנו רוצים. מצד שני ישנה אפשרות שהמדד ירד ויוזיל את ההחזר החודשי ומחיר הקרן.

האפשרות לירידה במדד קיימת מכיוון שישנן תקופות בהן האזרחים צורכים יותר מוצרים ותקופות בהן צורכים פחות מוצרים, מה שמשפיע על המדד. לפיכך, כאשר חושבים לקחת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד צריך להסתכל על התמונה כולה לאורך שנה ולא באופן חודשי.

השפעת הריבית על המשכנתא

כאשר מדובר בריבית היא יכולה להיות קבועה או משתנה. במקרה של משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית יציבה וזולה וההחזר החודשי קבוע בהתאם למדד. כאשר הריבית משתנה היא תהיה נמוכה בתקופה הראשונה של החזר המשכנתא וישנה אפשרות לנקודת יציאה בכל 5 שנים, כך שיהיה ניתן לשנות את המסלול.

כאשר צופים ירידה בריבית מומלץ לקחת משכנתא עם ריבית משתנה ובעת סילוק המשכנתא או במיחזור שלה לא צריך לשלם עמלת פירעון כפי שקורה לרוב במסלול של ריבית קבועה צמודה או לא צמודה.

שליש משכנתא בריבית קבועה

על פי חוקי בנק ישראל כאשר לוקחים משכנתא חייבים שלפחות שליש מתמהיל שלה יהיה בריבית קבועה. זה לא משנה אם זוהי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד. בנוסף, על פי החוק אי אפשר לקחת יותר משני שליש משכנתא עם ריבית משתנה ולא ניתן לקחת יותר משליש מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים.

לפיכך, כאשר בונים תמהיל משכנתא ממספר מסלולים יש לשלב על פי החוק את המסלולים או לבחור רק במסלול אחד או שניים. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה על מנת לבנות תמהיל המתאים לצרכים של הלווה.

האם עדיף לקחת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה?

לעומת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא בריבית קבועה לא צמודה על פניו משתלמת יותר כי הקרן שלה לא צמודה למדד המחירים לצרכן וההחזר שלה קבוע בכל חודש. עם זאת, הריבית עצמה יקרה יותר ממשכנתת הריבית הקבועה צמודת המדד.

למשל, תמהיל המורכב מריבית קבועה של 2% ומדד בשיעור של 3% יהיה יקר יותר מריבית של 5% שאינה צמודה למדד לאורך תקופה ארוכה ולא שווה ערך כפי שנראה לעין. צריך לחשב את התמהיל לאורך תקופת ההחזר ואז לדעת מה משתלם יותר.

מה המימון שהבנק נותן בהלוואת משכנתא?

• בין אם מדובר על משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד ובין אם במסלול אחר, הבנק מעניק הלוואה לדירה ראשונה בגובה של 75% מערך הדירה וזכאות למשכנתא מהמדינה בהתאם לניקוד אותו מקבלים הזוגות הצעירים.
• משפרי דיור שמוכרים את דירתם ורוכשים חדשה יוכלו לקבל מימון של 70% מערך הדירה.
• ברכישת דירה לצורך השקעה אחוזי המימון הם 50% מערך הדירה.

במידה ולוקחים משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – האם צריך הון עצמי?

אין קשר בין מסלול המשכנתא להון העצמי. כאשר לוקחים משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או במסלול אחר, חייבים הון עצמי ביחס לגובה אחוזי מימון המשכנתא. כלומר, הלוקחים משכנתאות בריביות קבועות צמודות למדד או לא צמודות לדירות חדשות יצטרכו להשלים 25% מערך הדירה בהון עצמי.

בנוסף, לא ניתן לקבל משכנתא כאשר גובה ההחזר החודשי עולה על מחצית מההכנסה החודשית הקבועה ביחד עם הביטוח וכל ההוצאות האחרות. לדוגמה, כאשר זוג לוקח משכנתא שההחזר שלה הוא 4,500 ₪ לחודש וביחד הם מרווחים מהכנסה קבועה 15,000 ₪ ויש להם הוצאות של 3,000  ₪ על שכר דירה ותשלום של 1,000 ש"ח על רכב הם יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ותשלום הביטוח שלה.

זכאות למשכנתא מהמדינה

ברכישת דירה ראשונה המדינה מאפשרת לקחת הלוואת זכאות עבור משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד של 2% עד 25 שנים ובמקרים מסוימים עד 28 שנים. את הסבסוד מקבלים בהתאם לניקוד המחושב בהתאם למצב המשפחתי.

למשל, רווקים יקבלו מקסימום ניקוד של 1,699 ואילו זוגות יקבלו יותר כי לכל אחד מהם מחושב ניקוד בהתאם לגיל ובהתאם לנתונים נוספים. בנוסף, רווקים יקבלו זכאות למשכנתא מגיל 21 באזורי עדיפות לאומית ומגיל 30 באזורים במרכז הארץ.