משכנתא חדשה ורכישת בית למגורים

רכישת דירה או בית מגורים היא אחד הדברים הבסיסיים שכל משפחה שואפת אליהם. זוגות צעירים ומשפחות מעדיפים לרוב בצע את הרכישה כבר בשלבים מוקדמים יחסית של חיי הנישואין. זאת, באמצעות נטילת משכנתא חדשה שמאפשרת להשלים את העסקה במהירות.

מהי בעצם משכנתא ומה בין נטילת משכנתא ראשונה לבין נטילת משכנתאות אחרות או מחזור משכנתא? מהם הדברים שצריך לקחת בחשבון כאשר לוקחים משכנתא? אילו מסלולי משכנתא קיימים? מהן נקודות יציאה למשכנתא? במאמר שלפניכם ננסה לכסות את נושא המשכנתא החדשה ולהעניק ללווים פוטנציאליים מפת דרכים להצלחה.

מה זה בעצם משכנתא חדשה?

משכנתא חדשה ובכלל היא למעשה הלוואה לטווח רחוק בסכומים גבוהים מהממוצע לצורך רכישת נדל"ן. בדרך כלל, משכנתא נועדה לרכישת בית או דירת מגורים. הכינוי משכנתא דבק בהלוואה הזאת, כיוון שבמקביל להעברת הכסף הדרוש אחרי שסוכמו תנאי ההלוואה, ממשכן מקבל ההלוואה את הנכס שלו לטובת הבנק או הגוף שהעניק את הלוואה.

המשכון מתבצע באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הגוף שהעניק את ההלוואה. כך משמשת דירת המגורים כמשכון בידי המלווה, להבטיח לעצמו שההלוואה שהעניק תוחזר במלואה כולל הריביות וההצמדה שסוכמו מראש בין הצדדים.

מהי משכנתא חדשה ראשונה ומה הייחוד שלה

אחד המאפיינים של משכנתא, בייחוד בשנים האחרונות, הוא העובדה שרבים מאלה שנטלו משכנתא לרכישת בית או דירה, ממחזרים אותה מעת לעת או מחליפים נכס. בעבר הלא רחוק נטלה כל משפחה משכנתא אחת ואיתה המשיכה עד תום התקופה. נכון להיום המצב שונה. עם זאת, יש הבדל בין משכנתא חדשה לבין משכנתא ממוחזרת ובכלל. 

להלן חלק מהדברים המייחדים את המשכנתא החדשה:

1. הקפדה על הפרטים: במשכנתא חדשה, הבנק או הגוף המלווה עדיין לא מכיר את הלווה. לפיכך הוא מקפיד גם על הפרטים הקטנים ביותר. במשכנתא חדשה נדרש הרוכש להציג אישורים על הכנסות, אישור על ניהול החשבון, דפי חשבון, אובליגו ועוד מגוון רחב של מסמכים. לעומת זאת במשכנתאות המשך, אם הן התנהלו כסדרן לאורך התקופה, הבנק יהיה יותר שקט כשהוא מעניק אותן לאותו לווה.
2. הון עצמי: על פי הנחיות בנק ישראל, ההון העצמי של הלווים לבית ראשון צריך להיות 25% מערך הרכישה של הנכס. הבנק לא ישחרר את המשכנתא הראשונה אלא אחרי שברור שההון הנדרש הועבר לידי הרוכשים. 
3. בדיקת הכנסות של הלווים: במשכנתא הראשונה הבנק או הגוף המלווה יבדוק היטב את ההכנסות של הלווים. במשכנתא שכבר מתנהלת ורק עוברת לנכס אחר, הבדיקה הזאת פחות רלוונטית, אף שהיא אכן מתבצעת.

חשוב לחזור ולהדגיש שכל האמור לעיל נוגע רק למקרים שבהם ההתנהלות של הלווים הייתה תקינה. במקרה של לווים בעייתיים שמנסים למכור ולקנות נכס, הבנק עלול לגלות נחישות רבה לבדוק בציציותיו של הלווה.

מה צריך לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא חדשה ובכלל?

כאשר לוקחים משכנתא חדשה ובכלל, חשוב מאוד לקחת בחשבון את התנאים שמציבים המלווים ללווים. התנאים הללו אינם רק קישוט, ומהר מאד מגלים הלווים שיש בכוונת הבנק להקפיד על מילוי כל אחד מהם.

להלן התנאים החשובים שיש לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא:

1. הון עצמי: ההון העצמי ברכישת דירה חדשה חייב להיות בגובה של לא פחות מאשר 25% ממחיר הנכס. ההקפדה על העניין הזה משותפת הן לבנקים והן לגופים פיננסיים אחרים. גובה ההון העצמי מוכתב על ידי הנחיות בנק ישראל.
2. גובה ההכנסה החודשית: גובה ההכנסה החודשית הוא אינדיקטור לגובה ההחזר האפשרי של המשכנתא. גם בעניין הזה, הבנקים מקפידים מאד בעיקר כאשר מדובר במשכנתא ראשונה.
3. דפי חשבון ואובליגו: מאחר שלפני נטילת המשכנתא אין לגוף המלווה אינדיקציה על אופן ההתנהלות של הלווים, יש חשיבות רבה לנושא הזה, דווקא במשכנתא ראשונה. כשממחזרים משכנתא או אם מעבירים אותה מנכס אחד לאחר, החשיבות של המסמכים הללו פוחתת. זאת, כפי שכבר נאמר, בתנאי שההתנהלות של הלווים הייתה תקינה לכל אורך התקופה.

כשלוקחים משכנתא חדשה, הבנק יקפיד לפעול בדיוק על פי הפרוטוקול ולא יסטה ימינה או שמאלה. בהמשך, כשייווצרו יחסים ארוכי טווח בין הצדדים, יהיה מקום להקלות כאלה ואחרות. עם זאת, בדברים החשובים באמת תהיה הקפדה לכל אורך הדרך.

מסלולי משכנתא חדשה והחשיבות שלהם

בחירת מסלול משכנתא משפיעה על גובה ההחזר החודשי ועל הסיכויים לחוות גידול בתשלום החודשי, במקרה של עליות משמעותיות במדד. עד לא מכבר, בחירת המסלולים הוכתב ה כמעט כולה על ידי הנחיות בנק ישראל. נכון להיום, נטילת משכנתא חדשה כרוכה במסלול מחייב אחד – שליש מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה.

שאר המשכנתא ניתן לקחת בכל מסלול שיבחר. בנוסף, יכולים הלווים לבחור מסלול שמזמן להם נקודות יציאה מהמשכנתא בכל חמש שנים ללא תשלום קנסות או היטלים.