משכנתא לדירה להשקעה

הנדל"ן בישראל נמנה עם התחומים הנמצאים בצמיחה מתמדת. הערך האבסולוטי והערך הריאלי של דירות, בתים ומבנים עסקיים עולה בהתמדה. אין פלא, לפיכך, שבעלי הון רבים מעדיפים להשקיע בנדל"ן. עם זאת, על מנת לרכוש דירה להשקעה, יש למרבית המשקיעים צורך לקחת משכנתא לדירה להשקעה.

מהי משכנתא לרכישת דירה להשקעה? מה בין משכנתא מהסוג הזה לבין משכנתא רגילה? אילו הוצאות נוספות ניצבות בפני משקיעים המעוניינים לרכוש דירה נוספת? האם העובדה שמדובר בנכס להשקעה משפיעה על הבנק בדרך למתן משכנתא לרוכשים? בשורות להלן נביא הסבר נרחב וממצה על נושא חשוב זה.

הקדמה – הניסיון של בנק ישראל להתמודד מחירי הנדל"ן

עד תחילת העשור השני של המאה הנוכחית היו מחירי הנדל"ן בישראל במצב של עליה מתמדת. על מנת לנסות לווסת את העליות הגו מומחים של בנק ישראל שורה של הנחיות ותקנות מגבילות. מטרת העל הייתה לווסת את עליית מחירי הנדל"ן.

בדרך למטרה, ניסו הכלכלנים להקטין את המעורבות בשוק הנדל"| של מי שנתפסו ככאלה התורמים לעליות מחירים. מדובר בעיקר במשקיעים מחו"ל מצד אחד ובאזרחי ישראל הרוכשים  דירות להשקעה מצד שני. להלן רשימה חלקית של תקנות אלה:

1. עלייה באחוז ההון העצמי הנדרש: מי שמעוניין לקנות דירה חדשה, חייב שיהיה לו הון עצמי בשווי 25% לפחות לדירה ראשונה, ושלושים אחוזים לדירה שנייה (החלפת דירה). זאת, לעומת 10% בלבד שנדרשו קודם.
2. 50% משכנתא בלבד לרוכשי דירה להשקעה: מי שמעוניין לקנות דירה להשקעה, חייב לממן חצי ממנה לפחות. המדינה מאפשרת להעניק משכנתא לדירה להשקעה בגובה 50% בלבד מערך הנכס. שאר הסכום חייב לבוא מכיסו של המשקיע.
3. הגבלות שונות בתמהיל המשכנתא: עד לא מכבר לא אפשר בנק ישראל לקחת משכנתא שחלקה הגדול בריבית משתנה צמודה, שנכון להיום היא הנמוכה ביותר בשוק. החל מינואר 2021 אין מגבלות על התמהיל של המשכנתא, למעט החובה הקיימת לקחת שליש ממנה בריבית קבועה לא צמדה.
4. הגבלת אורך חיי המשכנתא: אורך חיי המשכנתא המרבי לפי הנחיות בנק ישראל הוא 30 שנה לכל היותר (360 החזרים חודשיים), מה שמונע פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר והקטנת ההחזר החודשי עקב כך.
5. הגבלת התשלום החודשי ביחס להכנסה נטו: גובה ההוצאה על התשלום החודשי של המשכנתא יהיה מוגבל לגובה של עד 40% מההכנסה החודשית נטו של כלל הלווים. במרבית המקרים, לכל הפחות כשהמלווים הם הבנקים, אין אישור לקביעת החזר חודשי שגובהו יהיה יותר משליש מההכנסה החודשית.

כיצד איכות הלווה משפיעה על תנאי משכנתא  לדירה להשקעה

בלי כל קשר להנחיות, איכות הלווה משפיעה על תנאי משכנתא לדירה להשקעה שהוא יקבל. מדידת איכות הלווים (תעודת זהות בנקאית) מתבצעת על סמך האיכות שלהם כלקוחות בבנק. מדובר בהתנהלות הכללית בחשבונות הבנק, פיגור או עמידה בהחזרי חובות, חריגה ממסגרות האשראי והתנהלות כללית ומדדים נוספים. ככל שאיכות הלווה טובה יותר, כך עשויים תנאי ההלוואה שהוא יקבל בסיכומו של עניין להשתנות לטובה.

משכנתא לדירה להשקעה והמגבלות עליה

נכון למועד כתיבת שורות אלה, האחוז המירבי של משכנתא לדירה להשקעה הוא 50% מהערך שלה לכל היותר. עם זאת, בדירות יקרות מאוד אחוזי המימון יכולים להיות דווקא נמוכים יותר. בנוסף, גובה ההחזרים לא יכול להיות גבוה יותר מאשר 40% מההכנסה הפנויה.

לצורך העניין, מי שכבר משלם משכנתא אחת, ההכנסה שנחשבת פנויה לצורך המשכנתא היא ההכנסה נטו פחות הסכום המשולם מדי חודש כמשכנתא לדירה הראשונה. בנוסף, חלות על המשכנתא הזאת כל המגבלות הקיימות על משכנתא רגילה. גם אורך חיי המשכנתא לא יכול להיות יותר משלושים שנה, מה שמקטין את גובה ההלוואה האפשרי לרכישת הנכס.

משכנתא לדירה להשקעה והוצאות נלוות נוספות בעת רכישת דירה להשקעה

מעבר להון העצמי שאותו צריכים רוכשי הנכס להביא, קיימות גם הוצאות אחרות בדומה למה שמקובל במשכנתא רגילה. עם ההוצאות הללו ניתן למנות שכר טרחת עורך הדין ופעולות נוספות כגון רישום בטאבו ותשלום אגרות שונות. רכישת דירה להשקעה כרוכה גם בתשלום מס שבח, שנגזר מערך הרכישה של הדירה.

כשהבנק מעניק משכנתא לדירה להשקעה, מגבלות המשכנתא בכללותן שחלות על רוכשים רגילים, חלות על אחת כמה וכמה על מי שלוקח משכנתא מהסוג האמור.

חשיבות המשא ומתן על משכנתא לדירה להשקעה

אף שלכאורה רכישת דירה אחת מעניקה לרוכשים ידע שאותו ניתן ליישם ברכישת דירות נוספות, האמת היא שדווקא בעת נטילת משכנתא לדירה להשקעה יש חשיבות  רבה לייעוץ המשכנתא. משנוכח הבנק שמי שעומד מולו ומבקש משכנתא הם אנשים המעוניינים במשכנתא לדירה נוספת, עלולים תנאי המשכנתא המוצעים להיות פחת אטרקטיביים כלפי רוכשי דירה שנייה.

הבנקים המעניקים משכנתאות מהסוג הזה, יעשו ניסיונות לקבל סכומי כסף גבוהים בהחזר ריבית. לכן חשוב לנהל משא ומתן עיקש עם הבנק על תנאי ההלוואה.