משכנתא לדירה שניה ומה הדרך הנכונה לתכנן את רכישת הדירה

נדל"ן באופן כללי, ודירות מגורים בפרט, מהווים אפיק השקעה רווחי מאוד גם בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. אפיקי השקעה כאלה יכולים להיות ניירות ערך ואפילו השקעה בעסקים. עם זאת, מזה כעשור מנסה בנק ישראל להפחית את הכדאיות של נטילת משכנתא לדירה שניה ורכישת נכס נדל"ן נוסף.

איך משפיעה ההתנהלות בשוק הנדל"ן על מחירי הדיור בישראל? מה גרם לבנק ישראל להתערב בשוק הנדל"ן בישראל? מהן המגבלות המוטלות על רוכשי דירה שנייה? איך רכישת דירה שנייה משפיעה על גובה המס שישולם תמורתה? באילו תנאים ניתנות משכנתאות לרכישת דירה שנייה? מדובר בתחום רחב ומורכב, ובמאמר שלפניכם נשיב לשאלות הללו בצורה תמציתית אבל ברורה.

כיצד עליית מחירי הדיור בישראל רלוונטית למשכנתא לדירה שניה

אחר המאפיינים הבולטים של שוק הנדל"ן בישראל הוא עליית מחירים מתמשכת. למעט תקופה מסוימת בסוף העשור הראשון של המאה הנוכחית, מצויים מחירי הנדל"ן, ובמיוחד מחירי הדירות למגורים בישראל, בעלייה מתמדת.

הדבר נובע מצירוף של מספר גורמים:

• בניית הדירות נמוכה מקצב גידול האוכלוסייה: מזה תקופה ארוכה, מספר התחלות הבניה קטן מקצב הגידול של האוכלוסייה בישראל. הקצב הזה מושפע מגידול טבעי באוכלוסייה, עלייה לישראל וחזרה של ישראלים ששהו בחו"ל שנים רבות.
• רכישת דירה שנייה להשקעה: יחידים ומשפחות שיש ברשותם הון המיועד להשקעה, מעדיפים  להשקיע אותו ברכישת נדל"ן, בתוספת משכנתא לדירה שניה. רכישת דירות להשקעה מפחיתה עוד יותר את מספר הדירות בשוק ומעלה את המחירים.
• רכישת דירות על ידי משקיעים מחו"ל: כניסת משקיעים לשוק הנדל"ן בישראל הפחיתה עוד את מספר הדירות הזמינות בשוק, מה שהאיץ את עליית המחירים.

משכנתא לדירה שניה וגורמים נוספים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בארץ

בנוסף לגורמים המצוינים לעיל, עליית מחירי הקרקעות המשווקות לקבלנים ויסות הבנייה על ידי הקבלנים עצמם, תרמו את חלקם להאצת עליית המחירים. המומחים של בנק ישראל זיהו את המגמה ופעלו באמצעי החשוב ביותר העומד לרשותם – הגבלות על משכנתאות בכלל, ועל משכנתא לדירה שניה בפרט. זאת, במטרה לשפר את הסיכויים של משפחות וזוגות צעירים לרכוש דירה למגורים.

משכנתא לדירה שניה מול המאמצים של בנק ישראל לוויסות מחירי הדיור

על מנת לנסות ולווסת את עליית המחירים, הוציא בנק ישראל מספר הנחיות הנוגעות לרכישת נדל"ן בכלל ודירות מגורים בפרט. ההנחיות נוגעות לאחוז המימון, אחוז ההחזר מההכנסה נטו וכן אורך חיי המשכנתא, שזה בעצם מספר ההחזרים החודשיים הצפוי. להלן החלק העיקרי של ההנחיות הללו:

1. אחוז המימון של נדל"ן באמצעות משכנתא: אחת ההנחיות הראשונות של בנק ישראל הייתה הפחתת המימון באמצעות משכנתא מתשעים אחוזים, כפי שהיה נהוג עד אז, למימון של 75% לכל היותר לדירת מגורים ראשונה. עם זאת, בדירות למשתכן אפשר כיום לקבל מימון של כתשעים אחוזים.
2. אורך חיי המשכנתא: בנק ישראל איננו מאפשר לפרוש את החזרי המשכנתא, כולל משכנתא לדירה שניה, על פני יותר מאשר שלושים שנה. עד למועד פרסום ההנחיה, היו שפרשו את ההחזרים על פני שלושים וחמש שנה.
3. אחוז ההחזר מההכנסה: הנחיה חשובה של בנק ישראל, מגבילה את סכום ההחזר של המשכנתא ביחס להכנסה נטו של נוטלי המשכנתא. נכון להיום, לא ניתן להגדיל את אחוז ההחזר מעל 40% מההכנסה נטו. בדרך כלל, בנקים או גופים אחרים מאשרים אחוזי החזר נמוכים אף יותר.

כיצד הלוואות משכנתא לדירה שניה מושפעות מהנחיות בנק ישראל

בנוסף להנחיות בנק ישראל כאמור לעיל, נספו הגבלות והנחיות שונות בכל מה שנוגע לנטילת משכנתא לדירה שניה. אחת ההנחיות המשמעותיות ביותר היא הגבלת אחוז המימון באמצעות משכנתא לכדי 50% מערך הנכס. המשמעות היא שמי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, חייב להביא מהבית סכום ששווה למחצית מערך הרכישה שלה.

כאשר מדובר בדירות יקרות מאוד, אחוזי המימון אף יורדים. זאת, בהתאם לשיקול דעתם של המלווים, בין אם מדובר בבנקים ובין אם בגופים פיננסיים חוץ בנקאיים.

רכישת דירה שנייה ומיסים שונים מול המגבלות על משכנתא לדירה שניה

בנוסף למגבלות המוטלות על נטילת משכנתא לדירה שניה כאמור לעיל, המיסים המוטלים על הרוכשים הם גבוהים יחסית. בעת הרכישה, מוטל מס רכישה של 8% על הנכס הנרכש. אם הערך של הנכס מעל חמישה מיליון ₪, מס הרכישה אפילו גבוה יותר. בעת רכישת דירה שניה אין כל פטור מהמס, והוא בעינו עומד. חשוב להזכיר כאן גם את מס השבח המוטל על עליית הערך של הדירה.

מה בין תעודת זהות בנקאית והתנאים במשכנתא לדירה שניה?

גורם חשוב המשפיע על תנאי ההלוואה הוא תעודת הזהות הבנקאית של הרוכשים. אם מדובר באנשים שחשבון הבנק שלהם מתנהל בצורה מחושבת וחכמה, תנאי המשכנתא שיוצעו להם יהיו טובים למדיי. אחרת, הרוכשים עלולים לגלות שהריביות הנדרשות מהם ותנאי המשכנתא המוצעים להם בכללותם פחות טובים מהממוצע.