משכנתא למסורבי בנקים

מרבית האוכלוסייה במדינת ישראל ובפרט הזוגות הצעירים, אשר רוצים לרכוש דירה, אינם יכולים לעשות זאת באמצעות הון עצמי בלבד, הם נדרשים לקחת הלוואה (משכנתא) על חלק ניכר מעלות הרכישה. אך, מה עושים במקרה בו הבנק מסרב את בקשת ההלוואה? האם קיים פתרון וכיצד ניתן להימנע מראש מהסירוב?

מה הכוונה מסורבי בנקים?

אדם מסורב בנק הינו כל אחד אשר הגיע לבקש מהבנק משכנתא וזה סירב לתת לו את ההלוואה, הסירוב יכול להיות מסיבות רבות ומגוונות, והוא בעל משמעות קריטית בכל הנוגע לאפשרויות העתידיות של מסורבי בנקים.

הלוואת המשכנתא הינה הלוואה גדולה מאוד, למשך זמן רב מאוד ולכן הבנק לוקח סיכון בעת מתן ההלוואה. לכן, הוא רוצה וצריך לעמוד את הסיכונים שעומדים בפניו ואת יכולת ההחזר של הלווה שמגיע עליו. על כן את הסיבות לסירוב של הבנק להעניק לאדם משכנתא ניתן לחלק ל-3 קבוצות, הראשונה הינה סיבה כלכלית, השנייה סיבה אישית של הלווה והשלישית קשורה בנכס.

כל הסיבות הכלכליות שהבנק יגדיר אותך כמסורב משכנתא

לפני שהבנק מחליט האם להעניק לכם את המשכנתא הוא בודק את יכולת ההחזר שלכם ואת המצב הכלכלי שלכם. בתוך כך, הוא יבדוק את השכר שלכם, את מצב החשבון ואת החובות שיש לכם לגופים אחרים ולבנק עצמו. כל אלו נועדו כדי לבדוק מהו המצב הנוכחי שלכם וגם להעריך את המצב העתידי שצפוי לכם.

בנוסף, הבנק מבצע בדיקה של דירוג אשראי ובדיקה באמצעות חברות חיצוניות כמו BDI אשר מאגדת מידע אודות צרכני האשראי. היא מאגדת במאגרים שלה מידע מהבנקים השונים, מחברות האשראי וגם מלשכות ההוצאה לפועל. איחורים בתשלומים, תביעה בהוצאה לפועל וגם פשיטת רגל כולם יופיעו במאגרי המידע של BDI ועשויים להוביל אתכם לסטאטוס מסורבי משכנתא.

סירוב לסכום מסוים

היבט כלכלי נוסף שרבים אינם נותנים לו את הדעת הינה יכולת ההחזר של הלווה. המשכנתא מחושבת להחזר של עד 30 שנים. הבנק מגדיר את הסכום העליון ביותר להחזר החודשי על בסיס נתונים של ההכנסה של הלווים (בנטו כמובן) פחות ההוצאות ההלוואות הקיימות כיום. ובתוך כך, מוגדר כי ההחזר יכול לעמוד על עד רבע מסכום ההכנסה הפנויה של הלווה. כמובן שקיימים מקרים חריגים, אך זהו כלל האצבע העומד מנגד עיניו של הבנק.

ויש צדק רב בדברים אלו, היות וכל תא משפחתי אשר לוקח משכנתא יידרש לתשלומים רבים נוספים לאורך החודש ולכן, במידה וההחזר החודשי יהיה גבוה מדי הלווים עשויים להגיע למצב של בעיות כלכליות ופגיעה ביכולת ההחזר.

בשל כך, קיימים מקרים רבים בהם הבנק מסרב לתת משכנתא ללווה בשל הבקשה לקבל סכום העולה על יכולת ההחזר של אותו לווה.

כל הסיבות האישיות שיכולות למנוע מכם לקבל משכנתא מהבנק

מעבר ליכולת הכלכלית של הלווים, הבנק בוחן גם היבטים נוספים אישיים הקשורים בלווים עצמם. למשל, מקצוע ותחום עבודה, מצב בריאותי וגיל.

מקרים בהם הבנק יגדיר לווים כמסורבי משכנתא בשל היבטים אישיים כוללים גיל מבוגר בו לוקחים את המשכנתא ומצב בריאותי רעוע. בשני המקרים, הבנק מבצע חישוב פשוט על היכולת העתידית של הלווה או הלווים להחזיר את ההלוואה.

ומה לגבי הנכס?

המשכנתא הינה הלוואה במסגרתה הלווה ממשכן את הנכס שלו, עד לסיום תשלום החוב. במקרים בהם הלווה אינו עומד בהחזרים הנדרשים, הבנק יעקל את הנכס וימכור אותו במהירות האפשרית. לכן, חשוב לו מאוד לוודא שהנכס עומד בתנאים הדרושים לכך.

הסיבה הראשונה עשויה להיות שערך הנכס הינו נמוך מזה שהצהרתם עליו. סיבה נוספת לסירוב הינה נכס שיש בו חריגות בניה, בניה ללא היתר, משכון מחברה חיצונית אחרת וגם בעיות באופן הרישום הרשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין.

כשמדובר על רכישה של נכס מקבלן, הבנק עשוי לסרב למתן המשכנתא אם אין בנק המלווה את תהליך הבנייה. מדובר בבנק אשר ערב לכל שקל אשר ניתן על ידכם או על ידי הבנק לקבלן.

דרך הפעולה הנכונה ביותר הינה – מניעה

הדרך הטובה ביותר להימנע מההגדרה מסורבי בנקים, או מסורבי משכנתא הינה בחינה של הנתונים הקיימים לפני שניגשים לקבל הצעה בבנק.

אחד הפתרונות הטובים ביותר הינה פנייה למומחים בתחום ייעוץ המשכנתא. אלו יודעים לבצע את הערכת הסיכונים, לקבל את המידע הקיים ב-BDI ולהעריך את יכולת ההחזר שלכם. כך כשתפנו לבנק תהיו מוכנים ויהיה לכם גורם מקצועי שיודע כיצד לשכנע את הבנק ולהתאים את התנאים הטובים לכם ביותר.

חשוב מאוד להבין מהי הסיבה שבגינה אתם עשויים להיות מסורבים ולנסות לשנות אותה. למשל אם הבעיה הינה בנכס עצמו, חשוב מאוד לגלות על כך לפני חתימת החוזה, אומנם הבנק עשוי לתת לכם אישור עקרוני אך הוא גם עשוי לבטל את האישור לאחר בחינת הנכס.

משכנתא חוץ בנקאית למסורבי בנקים

זוהי משכנתא אשר ניתנת על ידי גופים פיננסים שונים, בדרך כלל הריבית שמקבלים הרבה יותר גבוהה מזו שתקבלו בבנק ולכן מדובר על הלוואה הרבה פחות משתלמת והיא מוגדרת בתור האפשרות האחרונה.