משכנתא לנכס מסחרי והשלמה מהירה של הרכישה

כשמשתמשים במושג משכנתא, הכוונה היא בדרך כלל לרכישת בית או דירת מגורים באמצעות הלוואה ארוכת טווח. עם זאת, קורה לא אחת שאנשים פרטיים ובעלי עסקים מעוניינים לקחת משכנתא לנכס מסחרי, במטרה לרכוש משרד או מבנה מסחרי.

מהו בעצם נכס מסחרי? מי לוקח בדרך כלל הלוואה מהסוג הזה? היכן אפשר לקחת הלוואה לצורך הרכישה הצפויה? מהם ההבדלים בין משכנתא לרכישת בית מגורים לבין הלוואה לרכישת נכס נדל"ן מסחרי? אלו מסלולי משכנתא קיימים למטרה הזאת? מה עמדת בנק ישראל  בנושא? בשורות הבאות נסביר בבירור מהי משכנתא לרכישת נכס מסחרי ומה ההבדל בינה לבין משכנתא רגילה.

נכס מסחרי – מה זה בעצם

ההגדרה של נכס מסחרי היא נרחבת. לכאורה, כל נכס שיש פוטנציאל להשתמש בו לצרכים מסחריים נחשב לנכס מסחרי. נכסי נדל"ן מסחריים יכולים להיות אולמות גדולים, מחסנים וגם מבנים גדולים נחשבים לנכסים מסחריים. מנגד, גם חנויות או משרדים יכולים להיחשב, ואכן נחשבים, נכסים מסחריים.

ההבדל המהותי בין חנויות ומשרדיים לבין שאר הנכסים כפי שמתואר לעיל, טמון בהיקפי ההשקעה הכספית. לרוב, גם אופן הרכישה וסוג ההלוואה לרכישת נכסים מהסוג האמור הם שונים. בדרך כלל, כשמדברים על משכנתא לנכס מסחרי הכוונה היא לחנות או משרד, שאותם יכול לרכוש אדם פרטי או בעל עסק קטן, לצרכי העסק שלו או כנכס מניב.

מי לוקח משכנתא לנכס מסחרי

מי שלוקחים משכנתא לנכס מסחרי הם כאמור אנשים פרטיים או בעלי עסקים המעוניינים לרכוש נכס להשקעה. לחילופין, בעלי עסקים קטנים או בינוניים לווים כספים במטרה לרכוש את הנכס. מדובר בלווים המעוניינים להפיק רווחים מהשימוש בנכס ולא רק מעליית המחיר שלו, כפי שנוהגים לעשות משקיעי נדל"ן רבים.

בין השאר מדובר בבעלי מקצוע שהנכס ישמש אותן לצרכים עסקיים. למשל – משרד עבור עורך דין או רואה חשבון או חנות שתופעל על ידי הרוכשים במטרה לייצר רווחים ממכירת סחורות.

מהי משכנתא לנכס מסחרי ומה בינה לבין משכנתא רגילה

אף שיש קווי דמיון מרובים בין משכנתא רגילה לבין הלוואת משכנתא לנכס מסחרי, הרי שלמעשה מדובר בשתי קטגוריות שונות. להלן ההבדלים בין שתי הקטגוריות כאמור.

1. אורך חיי ההלוואה: כשלוקחים משכנתא לרכישת בית או דירה, מדובר בהלוואה לטווח ארוך. מרבית המשכנתאות הן לטווח של עשרים וחמש שנים ובחלקן מתפרשים החזרי ההלוואה על פני שלושים שנה. מנגד, משכנתא לנכס מסחרי היא לתקופה של עשר שנים או מעט יותר. קשה למצוא מוסד פיננסי שיעניק הלוואה מהסוג הזה לתקופה ארוכה יותר.
2. מסלולי המשכנתא לצורך נכס מסחרי: בדרך כלל מספר המסלולים של משכנתאות כאלה הוא מוגבל, אבל בנושא זה נעסוק בסעיף נפרד.
3. ריביות: יש הבדל בין ריבית משכנתא לבין ריבית על הלוואות מסחריות. ההבדלים נגזרים מהתובנה שהנכס המסחרי נרכש במיוחד במטרה לייצר רווחים. זאת לעומת בית או דירה שנועדו למגורים והדיירים מייצרים את ההכנסה שלהם במקומות אחרים.
4. אחוזי ההלוואה: במשכנתא רגילה, אחוזי ההלוואה לא יכולים להיות יותר מאשר 75% ממחיר הרכישה של הנכס. מנגד, על משכנתא לנכס מסחרי אין מגבלה כזאת. עם זאת, הרוכשים של נכס מסחרי לא יקבלו בפועל יותר מאשר 70% ממחיר הנכס. זאת, למרות העדר המגבלה על אחוזי המשכנתא. בנוסף, בנק ישראל לא מתערב בעסקאות כאלה.

היכן לוקחים את המשכנתא לנכס המסחרי

הגוף המעניק משכנתא לדירת מגורים הוא בדרך כלל בנק משכנתאות או גוף פיננסי פרטי המתמחה בנושא. לעומת זאת המשכנתא לרכישת נכס מסחרי מתקבלת על ידי בנק מסחרי. במידה רבה, הכינוי משכנתא לנכס מסחרי איננו כל כך מתאים ויש לכנות את ההלוואה הזאת הלוואה מסחרית לטווח הבינוני.

עם זאת, גם בהלוואה כזאת רושמים הערת אזהרה בטאבו לטובת המלווים. בכל זאת, מדובר בנכס נדל"ן שערכו רב והרישום נועד לשמור על האינטרסים של המלווים.

אילו מסלולי הלוואה קיימים במשכנתא לנכס מסחרי

להלן מסלולי המשכנתא הקיימים לנכס מסחרי:

1. מסלול הלוואה צמוד ריבית פריים ומדד: במסלול הזה נקבע מרווח בין ריבית הפריים לריבית של ההלוואה. כל עוד ריבית הפריים קבועה, הריבית על ההלוואה היא קבועה. כל שינוי בפריים ישנה גם את הריבית של ההלוואה. הלוואות מהסוג הזה הן צמודות למדד
2. ריבית קבועה צמוד למדד: ריבית שלא תשתנה גם אם הפריים יעלה או ירד. גם הלוואה מהסוג הזה היא צמודה למדד. הריבית בהלוואה כזאת גבוהה יחסית לריבית צמודת הפריים, כיוון שהבנק מגלם את הסיכון שהוא לוקח על עצמו בצורת העלאה של בריבית.

לרוב, הריביות על הלוואות כאמור גבוהות בכמה אחוזים מהריבית על המשכנתאות, אבל נמוכות באופן משמעותי מהריביות על הלוואות רגילות לטווח הקצר וללא נכס המשמש כערבון להלוואה.