משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי

ישראלים רבים חולמים על רכישת דירה ומכוונים לדירות יוקרתיות, בפרויקטים יוקרתיים. מדובר על דירות המעניקות לרוכשים שלהן את היכולת להנות מכל הנאות החיים ולחיות ברמת חיים גבוהה מאוד. אך, בדרך כלל גם לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, הקונה יצטרך לקחת משכנתא ולדירה שרוכשים יש משמעות גדולה על ההלוואה שתקבלו.

משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרה

בפועל משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי היא ככל המשכנתאות. מדובר על הלוואה גדולה, הנפרסת לתקופה ארוכה של מספר עשרות שנים. ההבדל העיקרי שגורר את כל ההשלכות והייחודיות של משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרה הינו המחיר של הדירה.

בדרך כלל דירות בפרויקטים יוקרתיים הינן יקרות יותר, באופן משמעותי. לכן, ההון העצמי הדרוש וגם המימון שתקבלו מהבנק הוא גבוה יחסית וזהו סיכון לכם וגם לבנק.

למי זה מתאים?

לקיחת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי מתאימה למי שבוחר לקנות דירה בפרויקט יוקרתי. ישנן 3 אוכלוסיות עיקריות אשר פונות בדרך כלל לרכישת דירה בפרויקטים יוקרתיים. הקבוצה הראשונה הינה קבוצת המשקיעים, בדרך כלל מדובר באנשים שם ממון רב וגם מספר נכסים נוספים. המטרה שלהם היא לקנות את הדירה לצרכי השקעה.

הקבוצה השנייה הינם אנשים אשר קונים את הדירה לצרכי השקעה, אך מדובר בדירה השנייה שלהם והם אינם "משקיעים מקצועיים". לכן, בדרך כלל הממון האישי שלהם יהיה מוגבל יותר והם יצטרכו לקבל אחוזי משכנתא גבוהים יחסית.

הקבוצה השלישית הינה האוכלוסייה אשר רוכשת את הדירה לצרכי מגורים אישיים, בתור דירה ראשונה (מקרים מועטים בלבד) או בתור שיפור דיור.

וההון העצמי מה איתו?

ההון העצמי הדרוש לצורך רכישת הדירה תלוי בכמה פרמטרים. הראשון שבהם הינו ערך הדירה. בדרך כלל בפרויקטים יוקרתיים הינם יקרים מאוד ולכן ההון העצמי הדרוש יהיה גם כן גבוה. אחוז ההון העצמי תלוי בסטאטוס של הלקוח והאם מדובר על דירה להשקעה או שמא דירה למגורים. כשמדובר על דירה להשקעה הבנק יעניק ללווה עד 50% מערך הדירה בתור משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי.

לעומת זאת, אם מדובר על דירה למגורים ההון העצמי הדרוש הינו קטן יותר. באם מדובר על דירה ראשונה, ההון העצמי הדרוש הינו 25% מערך הדירה. לעומת זאת במקרה של משפרי דיור הדרישה היא לפחות 30% הון עצמי.

מה חשוב לבנק כשהוא מעניק משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי

חשוב לזכור, אחוז ההון עצמי המינימלי הדרוש נקבע על ידי רגולציה של בנק ישראל אשר נועדה להקטין את הסיכונים שהבנקים לוקחים. אך, לבנקים ישנם פרמטרים נוספים רבים חשובים אשר יכולים לשנות את ההחלטה האם להעניק לכם את המשכנתא לצורך רכישת דירת היוקרה או לא.

היות ומדובר על סכום כסף גדול מאוד, גם ביחס לשוק המשכנתאות, הבנק צריך לוודא שללוקח המשכנתא יש את היכולת הכלכלית הדרושה להחזיר כל חודש בחודשו את ההחזר החודשי. לכן, יהיה עליכם להציג נתונים אודות יכולת ההשתכרות שלכם, המקצוע, חוזה עבודה ונתוני אשראי נוספים. כל אלו משוכללים לוודא שיש באפשרות הלווה לעמוד בהחזרים ומהו הגובה המירבי של ההחזרים שהוא יכול לעמוד בהם.

לכן, לדוגמה, אם יש ברשותכם את ההון העצמי הדרוש, אך רמת השכר החודשית שלכם אינה עומדת בתנאים המתאימים להחזר החודשי אותו אתם צריכים, הבנק יידחה את הבקשה שלכם ולא יאפשר לכם לקבל את המשכנתא לרכישת הדירה.

למה התנאים לא תמיד אופטימליים?

כפי שציינו, לצורך קבלת המשכנתא, הבנק עורך בדיקות רבות ושונות על המצב הכלכלי של הלווה העתידי. בנוסף לכך, הבנק מבצע הערכת סיכונים אשר מתבטאת בסופו של דבר בריבית אותה ניתן לקבל.

ככל שסכום ההלוואה הוא גבוה יותר, כך מבחינת הבנק ישנו סיכון רב יותר. גם במובן החודשי, של החזר גבוה. וגם במובן הכללי, שההחזר הכללי הוא גבוה. לכן, אדם אשר בוחר לקחת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרה ולמרות העובדה שבדרך כלל מדובר על אדם עם אמצעים, הוא נחשב ללקוח בסיכון וזאת בשל הערך הכה גבוה של ההלוואה.

הדרך הפשוטה (אם ניתן לקרוא לזה כך) ביותר להורדת הריביות ושיפור התנאים היא הקטנת סך המשכנתא המבוקשת.

מחיר למשתכן ומשכנתא לדירה בפרויקט יוקרתי

אחת התופעות המעניינות שנוצרו בזכות פרויקט מחיר למשתכן הינה היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה בפרויקט יוקרתי, דרך הגרלה של מחיר למשתכן. תוכנית מחיר למשתכן כוללת גם פרויקטים המוגדרים יוקרתיים. ההנחה שניתנת במסגרת הפרויקט הינה על סך כמה מאות אלפי שקלים ולעיתים הנחה זו מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירה בעלות גבוה מזו שיכלו בלי ההנחה.

הפן השני של פרויקט מחיר למשתכן הינה העובדה שהבנק מעניק את המשכנתא לפי המחיר הריאלי של הדירה ולא לפי מחיר הרכש. לכן, זוכים בדירה מפרויקט למשתכן יכולים לקבל בפועל אחוז מימון רב יותר.

גרירת משכנתא

אפשרות נוספת בשביל להפוך את תנאי המשכנתא לאופטימליים, הינה השארת תנאי המשכנתא הקיימת וגרירתה על הנכס החדש. בפעול במצב זה הרוכשים יקבלו תוספת על המשכנתא, ללא שינוי של תנאי הריבית. אך, גם ללא שינוי של משך תקופת ההחזר. לכן הם ידרשו להחזיר סכום רב יותר, בתקופה קצרה יותר וההחזר החודשי יגדל משמעותית.