משכנתא לשיפוץ הבית

החלטתם שהגיע הרגע לשפץ את הבית, בחרתם מעצב, בחרתם קבלן, בחרתם רהיטים חדשים. עכשיו כל מה שנשאר הוא הכסף. בדיוק לצורך מטרה זו קיימת משכנתא לשיפוץ הבית. כל מה שצריך לדעת על משכנתא לשיפוץ הבית וכל ההבדלים בינה לבין משכנתא רגילה.

משכנתא לשיפוץ הבית – מה זה אומר?

משכנתא הינה כל הלוואה גדולה הנלקחת על חשבון ערבון בדמוי נכס. במקרה של משכנתא לשיפוץ הבית, מטרת לקיחת הלוואה הינה ספציפית ונועדה לתהליך השיפוץ עצמו. את המשכנתא ניתן לקחת בעיקרון מכל אחד מבנקי המשכנתאות בארץ.

למי מיועדת משכנתא לשיפוץ הבית?

משכנתא לשיפוץ הבית ניתנת למי שרוצה לבצע שיפוץ גדול בנכס שברשתו ולצורך כך הוא נדרש לקחת הלוואה גדולה. כמובן שהתנאי הראשון והחשוב ביותר לקבלת משכנתא לשיפוץ הבית הינה בעלות על נכס הניתן למשכון. חשוב לשים לב לעלות השיפוץ, אם מדובר על מספר עשרות אלפי שקלים לא בהכרח יהיה שווה לעבור את התהליך הבירוקרטי הדרוש לקבלת משכנתא.

כמו כן, כמו בכל הליך קבלת משכנתא גם כאן הבנק יבדוק את יכולת ההחזר שלכם, המצב הכלכלי, חובות ורישומים שליליים ורק לאחר מכן יאשר או ידחה את קבלת המשכנתא.

תדרשו להוכחות

לעומת משכנתא לכל מטרה, במקרה של משכנתא לשיפוץ הבית, בנקים רבים ידרשו מכם להציג בפניהם הוכחות וקבלות על ביצוע השיפוץ. בכל הנוגע ל"הוכחות" בדבר השיפוץ ישנו שוני במדיניות של כל אחד מן הבנקים.

ישנם בנקים שיאשרו את המשכנתא ללא דרישה לקבלות על השיפוץ, ישנם בנקים אשר יעבירו חלק מהכסף וידרשו את הקבלות לצורך השלמת העברה. אף ישנם בנקים אשר ישלחו שמאי לבדוק את מצב הנכס לאחר תחילת השיפוצים.

מהו אחוז המימון?

כלל האצבע בכל הנוגע למשכנתא לשיפוץ הינה מימון של עד 50% מערך הדירה. ייתכנו יוצאי דופן, אך ברוב הכמעט מוחלט של המקרים הבנק יאשר אך ורק עד 50% מערך הדירה. כמובן, שיש לקחת בחשבון את ערך המשכנתא הקיים בעת לקיחת המשכנתא לשיפוץ. במידה ויש ברשותכם משכנתא בסף 25% מערך הדירה, תוכלו לקבל רק את ההשלמה שבמקרה הזה תהיה 25% נוספים.

מה עושים אם יש לי כבר משכנתא על הבית?

זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר שיש לשים לב אליהם כשיש בידכם משכנתא על הנכס אותו תרצו לשפץ וברצונכם לקחת על אותו נכס גם משכנתא לשיפוץ. במקרים כאלו אף בנק לא יסכים לתת לכם משכנתא לשיפוץ אם המשכנתא העיקרית לא ניתנה דרכו.

סיבה לכך תמונה בנושא של עדיפות בקבלת הפירעון במקרה שבו הדבר יידרש. המלווה השני, במקרה הזה הבנק אשר נתן את המשכנתא לשיפוץ נחשב למשכנתא ממדרגה שנייה והוא בדרך כלל יחשב כנושה משני. כתוצאה מכך הוא עשוי לא לקבל את כל הכסף שמגיע לו במקרה של מימוש הנכס.

אז מה ניתן לעשות? ראשית ניתן לפנות לבנק בו קיימת המשכנת הנוכחית ולהגדיל אותה בהתאם לצרכים של השיפוץ.

במקרים ברבים הבנק מחשיב אתכם כלקוחות שבויים, היות וברור לו שאף בנק אחר לא יאשר לכם משכנתא לשיפוץ בלבד. לכן, אתם עשויים לקבל ריביות גבוהות יחסית. הפתרון לבעיה זו היא מעבר לבנק אחר, ולצורך כך יהיה עליכם לבצע מחזור משכנתא.

מחזור, מחזור, מחזור

מחזור משכנתא הינו תהליך בו אתם "סוגרים" את המשכנתא שקיימת ברשותכם באמצעות משכנתא חדשה עם מסלולים שמשתלמים לכם יותר.

לצורך ביצוע התהליך, עליכם ראשית להצביע על הסכום אותו תרצו לקחת במשכנתא החדשה. הסכום צריך לכלול את סכום המשכנתא שנותרה, בתוספת המשכנתא לשיפוץ הבית שהייתם רוצים לקחת ובתוספת עמלת פירעון מוקדם ממוצעת התואמת את השוק באותו זמן נתון.

לאחר מכן, תוכלו לפנות לבנקים שונים או ליעוץ משכנתאות ולקבל את הצעות שונות מבנקים שונים. חשוב לוודא שההצעות החדשות (כמובן לאחר שהתמקחתם על הריבית), מעניקות לכם חיסכון משמעותי. כלל האצבע המומלץ הוא חיסכון של לכל הפחות 25 אלף שקלים.

20% יותר – כלל ברזל

אחת הבעיות העיקריות בשיפוצים הוא חריגה מהתקציב שהוגדר. בדרך כלל, תהליך השיפוץ מתחיל מהצעת מחיר מאנשי המקצוע כמו המעצבים והקבלנים. אך, בשל בעיות שונות, טעויות בלוח זמנים וגם החלטות ספונטניות של הלקוחות המחיר (ברוב המקרים), עשוי לגדול.

מסיבה זו, כשמחליטים על סכום המשכנתא לשיפוץ הבית שרוצים לבקש, ולאחר שקיבלתם את כל הצעות המחיר הרלוונטיות חשוב מאוד להוסיף עוד 20% לאותו מחיר שהתקבל. לפי סכום זה כדי לקחת את המשכנתא ובכך להימנע מחריגות בלתי צפויות.

במידה וחריגה בלתי צפויה התרחשה בכל זאת, ניתן לנסות להגדיל את המשכנתא, זאת כמובן אם לא עברתם את הכלל של ה-50% מימון.

כל ההוצאות הנלוות בלקיחת משכנתא לשיפוץ הבית

כשלוקחים משכנתא חשוב לזכור שמעבר לעלות ההחזר החודשי ישנן הוצאות נלוות רבות שיכולות להסתכם גם בכמה אלפי שקלים וחשוב מאוד לשים עליהן את דעת. הוצאות אלו כוללות בתוכן עלות של שמאי (הנדרש בדרך כלל על ידי הבנק לצורך הערכת הנכס), עלות של חתימת נוטריון, דמי פתיחת תיק, עלות רישום בטאבו. עלויות נוספות יכולות להיות גם שירותי ייעוץ משכנתאות.