משכנתא משולבת

מה ההבדל בין משכנתא משולבת למשכנתא רגילה?

משכנתא משולבת היא שיטת החזר ההלוואה לרכישת נכס, הבאה לידי ביטוי בתקופה ובסכום ההחזר החודשי, בכמה מסלולים שונים המחושבים בשיטות שונות. לעומת זאת, משכנתא רגילה היא הלוואה המורכבת בדרך כלל ממסלול אחד. לכל משכנתא יש תמהיל הבנוי מסכום ההחזר החודשי ותקופת ההחזר על פי המסלול אותו בוחרים.

כאשר בוחרים במסלולים על פי הצרכים שלנו בצורה חסכונית, ניתן לקצר את תקופת המשכנתא או ההחזר החודשי. למשל, משכנתאות משולבות עם החזר חודשי נמוך ואחר כך החזר קבוע מאפשרות מרווח נשימה. על מנת לחשב את שיטות ההחזר השונות, ניתן למצוא באתרי האינטרנט של הבנקים מחשבוני משכנתא או להתייעץ עם יועץ משכנתאות. כך תוכלו לבחור את שיטת ההחזר הטובה ביותר עבורכם.

דוגמאות למסלולי משכנתא משולבת

משכנתא משולבת מורכבת ממספר מסלולים. לדוגמה, שילוב משכנתא ריבית פריים צמודה למדד עם משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה. אפשרות נוספת – תשלום הריבית והפרשי הצמדה בתקופה הראשונה או רק תשלום על הריבית ובתקופה השנייה תשלומי ריבית שווים ותשלומי הקרן. ניתן גם להתחיל בהלוואת בלון ואחר כך לשלם את המשכנתא בהחזר קבוע. כאשר מסלול אחד משלים את המסלול השני ישנה הקלה לאורך תקופת המשכנתא.

מי צריך את המשכנתא המשולבת?

אנשים המתכננים את החזרי המשכנתא על פי צרכיהם האישיים והמטרות שלהם, יוכלו באמצעות משכנתא משולבת להחזיר פחות מההלוואה בתקופות מסוימות. למשל, מי שמשתחררים לו כספים מחסכונות במהלך תקופת המשכנתא, ורוצה לשלם יותר בתקופה זו או לקצר את תקופת ההחזר החודשי.

מי שרוצה להפחית את ההחזרים על המשכנתא לקראת גיל הפנסיה. מי שאינו רוצה לסכן את ההחזרים במסלול מסוים ומעוניין לשמור על יציבות כלכלית.

הסיבות ללקיחת משכנתא משולבת

הסיבות לבחירת מסלול משכנתא משולבת נובעות מסיטואציות של החיים. למשל, כשרוצים להחזיר פחות כסף עד שמקבלים את הדירה בפועל ובו זמנית נאלצים לשלם דמי שכירות. כאשר ההכנסה החודשית אינה גבוהה אך צפוי שבמהלך השנים היא תעלה עקב קידום בתפקיד, ואז ניתן יהיה להגדיל את החזרי המשכנתא, כדי לא להיכנס למינוס גבוה בבנק. מצב אחר הוא הרחבת המשפחה.

3 שיטות להחזרי המשכנתא

1. החזר קבוע של הקרן והריבית כאשר מחשבים את הריבית הצפויה – זוהי שיטה הנקראת החזר שווה.
2. החזר חודשי של חלק מההלוואה עם כל הריבית. בהתחלה ההחזר גבוה אך הוא פוחת במשך הזמן. החזר זה נקרא החזר יורד.
3. תשלום חודשי רק של הריבית ובסוך תקופת ההלוואה החזר של כולה. זהו החזר הלוואת בלון שמומלץ לשלב עם שיטה נוספת כשלוקחים משכנתא משולבת. מצד שני יש להיות זהירים בהלוואת בלון.

סוגי החזרי הלוואת המשכנתא

• ריבית משתנה צמודה למדד המהווה פחות סיכון שההחזר עליה נמוך יחסי, אלא אם כן הריבית או המדד עולים באופן משמעותי. במקרים כאלו ניתן לעשות מיחזור משכנתא כי יש נקודת יציאה לאחר 5 שנים ללא עמלות.
• ריבית משתנה לא צמודה למדד שדומה לריבית משתנה צמודה רק ללא חישוב העלייה במדד. חשוב לדעת שבדרך כלל הריביות גבוהות יותר מגובה המדד.
• ריבית פריים היא ריבית הנקבעת על ידי הבנקים העומדת על 1.5% + ריבית בנק ישראל. זוהי למעשה ריבית משתנה מכיוון שהיא תשתנה כשהריבית של בנק ישראל תשתנה. כשהיא מהווה חלק מהמסלול השינוי בריבית הפריים ישפיע רק על החלק היחסי.
• ריבית קבועה לא צמודה למדד מחויבת על פי חוק להיות שליש מהחזר המשכנתא. כלומר, כשעושים משכנתא משולבת, שליש מההחזר חייב להיות מבוסס על ריבית קבועה שאינה צמודה למדד. החיסרון הוא שבשנים הראשונות משלמים ריביות גבוהות ועם זאת אין השפעה של המדד על המשכנתא. במידה ועושים פירעון מוקדם עלולים לשלם קנס.
• ריבית קבועה צמודה למדד זולה בדרך כלל אך ההחזר החודשי גדל כשהמדד עולה. בנוסף, במקרים כאלו שעושים פירעון משכנתא מוקדם עלולים לשלם קנס.

האם ניתן למחזר את המשכנתא המשולבת?

מכיוון שמיחזור משכנתא עוסק בשינוי תקופת ההחזר החודשי של המשכנתא או בשינוי המסלול שלה, למעשה ממירים את המשכנתא להלוואה חדשה בתנאים חדשים. כך ניתן לעשות משכנתא משולבת חדשה עם שיטת החזר חדשה. את המיחזור ניתן לעשות בבנק בו משלמים את הלוואת המשכנתא או בבנק אחר.

תנאי המשכנתא הם אלו הקובעים אם משתלם לבצע מיחזור משכנתא. אם הריבית על המשכנתא עליה אתם משלמים נמוכה מריבית בנק ישראל או ריבית הפריים, לא משתלם למחזר אותה. במידה והריבית נמוכה ממה שאתם משלמים, שווה לבדוק אם ניתן למחזר את המשכנתא ולוודא שלא משלמים קנס על פירעון המשכנתא הישנה.

שינוי המסלולים, פירעון מוקדם, הגדלת תקופת המשכנתא והפחתת התשלום החודשי או הגדלת הסכום החודשי וקיצור התקופה – כל אלה יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים. כשמדובר בהלוואת בלון היא אינה ניתנת למיחזור כי הלווים מחויבים לפרוע אותה במועד שנקבע מבעוד מועד.

עם זאת, ישנם מקרים מסוימים בהם ניתן לפרוע את הבלון מוקדם יותר על פי תנאי ההלוואה. כאשר לוקחים הלוואת בלון במשכנתא, חשוב לוודא שתוכלו לפרוע אותה מוקדם במידה ותרצו.