הלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך. היתרון הגדול שלה טמון בפריסת החזרים על פני תקופה ארוכה, מה שמפחית את ההחזר החודשי. עם זאת, החיסרון הגדול של הלוואות כאלה טמון בחוסר היכולת של הלווים והמלווים כאחר לצפות את ההתפתחויות הכלכליות ולתכנן אגב כך את ההחזרים.
הפתרון שנמצא הוא לקבוע עבור כל משכנתא עוגן – הצמדת המשכנתא לעוגן שיאפשר לכל הצדדים להתאים את החזרי ההלוואה לשינויים פיננסיים. מה זה בעצם עוגן למשכנתא? מה המשמעות של העדר עוגן משכנתא? מהם סוגי העוגנים הקיימים כיום בשוק המשכנתאות? למה חשוב לקחת בחשבון גם את העוגן למשכנתא, בדרך לנטילת הלוואה לרכישת דירה? כדאי לקרוא – כל התשובות בהמשך המאמר.
משכנתא עוגן – מה זה בעצם
אחת הבעיות היותר נפוצות המתעוררות בעת נטילת משכנתא או הלוואה לטווח ארוך, נובעת כאמור מחוסר הוודאות לגבי ההתפתחויות הפיננסיות העתידיות. לכאורה, ההתפתחויות עלולות לגרום להגדלה משמעותית של ההחזרים, מה שיפגע במשלמי המשכנתא. מנגד, הקטנה משמעותית של ההחזרים באופן אבסולוטי או ביחס למדד, עלולה לפגוע בבנקים.
לפיכך, קבעו הבנקים והגופים המלווים האחרים עבור כל משכנתא עוגן אחד או יותר, שיאפשר לגוף המלווה להתאים אותה טוב יותר למצבים חדשים. במצבים שבהם העוגנים לא היו מוצלחים, הפסידו הבנקים לא מעט הכנסות כתוצאה מהעדר התאמה מיטבית של ההחזרים לשינויים אינפלציוניים.
- אמינות ושקיפות מול הלקוח
- חיסכון זמן ובירוקרטיה
- הצלחות רבות בתחום הייעוץ
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא בתנאי אליפות?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
המשמעות של העדר עוגן למשכנתא
המשמעות של העדר עוגן למשכנתא עלולה להיות הגדלה ריאלית או הקטנה ריאלית של המשכנתא מעבר לעליות או לירידות במדד או במשתנים אחרים שאמורים להשפיע על החזרי המשכנתא. במקרים של מדדים שליליים, למשל, העדר עוגן ישאיר את ההחזרים על כנם ולא יקטין אותם, מה שיהיה בו משום הפסד ללווים.
מה קורה כשאין משכנתא עוגן?
עליות משמעותיות במדד במקום שלא הציבו המלווים עבור משכנתא עוגן יציב, עלולות לנגוס בהכנות ואיתן גם ברווחים של המלווים ולגרום לכך שהערך הריאלי של ההחזר יהיה נמוך מהנדרש. כך קרה בתקופה של האינפלציה הגבוהה של שנות השמונים של המאה הקודמת. מי שלקח משכנתא בשנות השבעים, מצא את עצמו משלם החזרי משכנתא מגוחכים ויכול היה לחסל את המשכנתא במהירות.
משכנתא עוגן וסוגי העוגנים הקיימים
נכון לכתיבת שורות אלה קיימים כמה סוגי עוגנים למשכנתא. להלן רשימה חלקית של העוגנים החשובים:
- ריבית הפריים: במרבית המקרים, יוצרים המלווים עבור כל משכנתא עוגן בדמות ריבית הפריים. המשמעות היא שגובה החזר המשכנתא ישתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. בשנים האחרונות, בעקבות הירידה בריבית בנק ישראל, ירדה ג ריבית הפריים של הבנקים ואיתה גם ההחזרים הריאליים של המשכנתאות. עם זאת, אם תהיה עלייה בריבית בנק ישראל ואיתה ריבית הפריים תעלה, הרי שבאותו הרגע יעלו ההחזרים עבור כל המשכנתאות שריבית הפריים היא העוגן שלהן, או של חלקן.
- משתנה כל שנה: מדובר בהצמדה של המשכנתא לתשואות של מלווה קצר מועד המשתנות בכל שנה. המשמעות היא התאמה של ההחזרים לתשואות של המק"מ הזה. בשנים האחרונות, לווים שעשו שימוש בעוגן הזה הקטינו למעשה את החזרי המשכנתא שלהם.
- משתנה כל 5 שנים צמודה: עוגן נוסף, חדש יחסית, הוא הצמדת המשכנתא לריבית שעשויה להשתנות כל חמש שנים. לא מדובר על שינויים בריבית המשכנתא עצמה, אלא בריבית הממוצעת על המשכנתא במהלך 5 שנים. גם כאן, העוגן הזה הביא לירידה מסוימת בהחזרים של מי שעשו בו שימוש.
- משתנה כל 5 שנים לא צמודה: תשואת אג"ח לא צמודות לחמש שנים היא העוגן שאליו מוצמדים החזרי המשכנתא, והם עשויים להשתנות בכל 5 שנים בהתאם לתשואת האג"ח הללו. בדרך כלל, החלק במשכנתא הצמודה לאג"ח הללו הוא החלק במשכנתא שהוא בריבית קבועה לא צמודה, שחייב להיכלל בכל משכנתא.
- מט"ח: אמנם בשנים האחרונות פחות ופחות משכנתאות משתמשות בעוגן הזה, ואולם מי שלוקח משכנתא ומי שההכנסה שלו מוצמדת למט"ח או מתקבלת ישירות במט"ח, עשוי להעדיף הצמדה כזאת.
על החשיבות של משכנתא עוגן
כאשר המלווים קובעים עבור משכנתא עוגן כל שהוא, המשמעות היא שמלבד תנאי המשכנתא כפי שנקבעו בין הצדדים, המשכנתא עצמה צמודה לעוגן שהוא עצמו משתנה. שינויים משמעותיים בעודן עשויים לשנות גם את גובה ההחזר, לטובה או לרעה. במצב הזה יכול הלווה לנסות ולמחזר את המשכנתא, לחבל אותה או להשאיר את המצב כפי שהוא.
בשנים האחרונות נוהגים הבנקים וכן גופים מלווים אחרים לקבוע עוגן משתנה בכל חמש שנים. כל יכולים שני הצדדים – הלווים והמלווים כאחד, לקבל החלטה מושכלת באשר להמשך הדרך. הבנקים יכולים לשנות את גובה ההחזר החודשי והלווים יכולים לבצע מחזור משכנתא ללא תשלום של קנס, ולנסות להשיג משכנתא בתנאים שיהיו נוחים יותר עבורם.
משכנתא עוגן הוא משתנה שאליו מוצמדים ההחזרים של המשכנתא. לדוגמה – אם העוגן הוא ריבית הפריים, הרי שכל שינוי בריבית הפריים ישפיע גם על החזר המשכנתא החודשי.
עוגני המשכנתא המקובלים הם ריבית הפריים, מק"מ (מלווה קצר מועד) המחיר משתנה בכל שנה, או משתנה כל 5 שנים. במקרים מסוימים העוגל יכול להיות מט"ח – דולר או יורו.
המשמעות של העוגן היא הצמדה של החזרי המשכנתא, באופן שישאיר אותם ריאליים ורלבנטיים לאורך כל תקופת המשכנתא.
הבנקים והגופים המלווים קבעו עבור משכנתא עוגן שימנע פגיעה בערך הריאלי של החזרי המשכנתא. כיוון שההלוואה ניתנת בריביות יחסית נמוכות, שמירה על הערך הריאלי של ההחזרים חשובה לשמירה על הערך הריאלי של החוב של נוטלי המשכנתא לבנק.
