משכנתא צמודה לדולר

המשכנתא שלכם תלווה אתכם בכמה עשורים הקרובים ולכן בחירת תמהיל משכנתא הינה אחת ההחלטות החשובות שתעשו בחיים הפיננסים שלכם. בתוך כל אפשרויות המשכנתא השונות ישנה גם משכנתא הצמודה לדולר, מהי ומתי זה משתלם?

מהי משכנתא צמודה לדולר?

משכנתא צמודה לדולר כשמה כן היא, מדובר בהלוואת משכנתא אשר ההחזר שלה משתנה על בסיס ערך הדולר. הנקראת בשם כללי יותר, משכנתא צמודת מט"ח (מטבע חוץ), בפועל אתם לוקחים את המשכנתא בדולר אך מחזירים בשקלים בהתאם לשער הדולר.

כמו כל הלוואת משכנתא מדובר בהלוואה ארוכת טווח על סכום כסף גדול יחסית. במשכנתא צמודה לדולר משתנה לפי שני פרמטרים חשובים, הראשון הינו ריבית הליבור והשני הינו ערך מטבע הדולר.

ריבית הליבור

ריבית הליבור (LIBOR – London Interbank Offered Rate) הינה ריבית המפורסמת בכל יום על ידי ארגון הבנקים הבריטי. היא משכללת בתוכה את שיעור הריבית שעל בסיסה מלווים הבנקים השונים זה לזה. היא מוגדרת על ידי ערך הריבית אשר מציגים בכל יום 16 הבנקים המרכזיים של לונדון ומשקלול הממוצע של 8 הערכי האמצע ברשימה זו.

ערך ריבית הליבור משתנה מדי יום, חודש, שלושה חודשים ושנה. בדרך כלל, מתייחסים אליו לצורך הלוואות קצרות טווח. אך בישראל מתייחסים אליו גם בהקשר של מתן משכנתא צמודה לדולר. והוא מהווה את ערך הריבית על בסיסה תינתן משכנתא מהסוג.

מה צופן העתיד

בשנים האחרונות קיימת רפורמה עולמית אשר במסגרתה מתוכנן כי ריבית הליבור תפסיק להתפרסם. תאריך הייעד לכך עומד על סוף שנת 2021. ריבית הליבור משפיעה על מטבעות חוץ נוספים מלבד הדולר וכרגע לא ברור ב-100% מה יהיו החלופות. לגבי הדולר כיום קיימת ריבית עוגן חלופית בשם SOFR, אך בשלב זה לא ברור כיצד המעבר לריבית חלופית ישפיע על מי שלקח משכנתא צמודה לדולר.

חשוב מאוד גם לזכור, שלעומת התחזיות אודות ריבית הליבור שהיו מוכרות וכבר נעמדו על ידי אנליטיקאים רבים, הריביות החדשות אינן מוכרות ומדובר בסיכון לא קטן להיכנס להלוואה ארוכת טווח ללא ידע על העתיד לבוא בעוד כמה חודשים.

הכל תלוי בערך הדולר

המדד אליו צמודה הריבית הינו שער הדולר. לכן, כאשר שער הדולר יורד ערך הקרן יורד גם כן ולכן אתם "תזכו" להחזיר פחות באותם חודשים. עם זאת, אם ערך הדולר יעלה יקרה ההליך ההפוך וערך הקרן שלכם יעלה. בשנים האחרונות ערך הדולר היה יחסית במצב סטטי, ללא תנודות ועליות או ירידות חדות.

אך, המצב השתנה לאור משבר הקורונה, כיום שער הדולר נמצא בשפל יחסי ולכן הוא צפוי כנראה להתחיל ולעלות (כבר ביום כתיבת המאמר הזה, אמצא פברואר 2021, חלה עליה קלה שער הדולר). כשבוחרים לקחת משכנתא צמודה לדולר חשוב לזכור שמדובר בערך התלוי בגורמים רבים שאינם תלויים רק במצב במדינה שלנו ולכן הם מורכבים מאוד. ולא פשוט לחזות מתי הדולר יעלה או ירד.

הקורונה והדולר

אחד הדברים שהקורונה לימדה אותנו היא לא להיות מופתעים מהבלתי יאמן. אם היו שואלים כל אחד מאיתנו בדצמבר 2019 איך תראה שנת 2020 אני בטוחה שאף אחד לא היה מתאר לעצמו את המשבר הבריאותי והכלכלי שהעולם כולו חוו כרגע.

חשוב להבין שכשלוקחים משכנתא, אנחנו מטילים על עצמנו הוצאה ואחראיות לטווח הארוך וחשוב מאוד שנדע כמה סיכון אנחנו יכולים ורוצים לקחת לא רק בשנה הקרובה אלא ב-20 עד 30 שנים הקרובות.

התמהיל שלכם

בדיוק בגלל הצורך שלנו לשלב בין סיכון ליציבות הלוואת המשכנתא אינה ניתנת לנו כהלוואה בודדת אלא כתמהיל של מספר משכנתאות שונות. התמהיל עצמו משתנה אל מול המצב הכלכלי שלנו, יכולת ההחזר וגם הסיכון שהבנק מעריך שהוא לוקח בעת מתן המשכנתא.

קיימים סוגים שונים של משכנתאות אשר ניתן לשלב אותן בהלוואה הגדולה שלנו. הנפוצות ביותר הינן משכנתא לא צמודה קבועה בריבית, היא נחשבת יקרה יחסית אך היא אינה משתנה במשך כלל ההחזר.

אפשרות נפוצה נוספת הינה משכנתא צמודה בריבית משתנה, בסוג זה של המשכנתא גובה ההחזר משתנה בהתאם לשינויים בריבית ובמדד, במקרה זה בדרך כלל מדובר בריבית נמוכה מזו של המשכנתא לא צמודה והקבועה, אך כאן עומד בפנינו הסיכון שהריבית והמדד יעלו ומנגד אנחנו עשויים להרוויח במקרה הפוך.

משכנתא צמודה לדולר נחשבת למעין תת סוג של המשכנתא הצמודה עם הריבית המשתנה. היא תלויה בשער הדולר ומשתנה לפי ריבית הליבור.

למי משכנתא צמודה לדולר מתאימה?

בדרך כלל ממליצים על משכנתא מהסוג למי שהשכר שלו הוא בדולרים, זאת משום שכך אין תנודות בין השכר לבין ההוצאה של המשכנתא. אפשרות שנייה הינה אנשים שאינם מפחדים משינויים ומעלייה אפשרית של ערך ההחזר החודשי והתנודות שיכולות להתרחש בכל חודש כתוצאה מערך הדולר ובכל שלושה כתוצאה מריבית הליבור.

מהו משך הפריסה של המשכנתא?

משך הפריסה עצמה משתנה מבנק לבנק, אך בדרך כלל הפריסה שניתנת במשכנתא צמודה לדולר אינה על 30 שנה. בדרך כלל מדובר על לכל היותר 20 עד 25 שנים להחזר.

מהו הסיכון בלקיחת משכנתא מהסוג?

כפי שתיארנו, בעת לקיחת משכנתא צמודה לדולר ישנם שני אלמנטים שיכולים להשתנות במשך תקופת ההחזר. הראשון הינו ריבית הליבור ובעתיד הקרוב ריבית העוגן החלופית. האלמנט השני שעשוי להשתנות הינו שער הדולר. העובדה שהמשכנתא שלכם תלויה בשני אלמנטים שונים אשר את שניהם קשה מאוד לחזות מעלה את הסיכון בלקיחת משכנתא מהסוג.

כמובן שהיא גם מעלה את האפשרות להרוויח, אם הריבית תרד או שער הדולר ירד משמעותית אתם בהחלט עשויים להרוויח מכך.

האם יש קנס בעת פירעון מוקדם של משכנתא צמודה לדולר?

אחד היתרונות העיקריים של משכנתא צמודה לדולר הינה העובדה שאין קנס בעת פירעון מוקדם ולכן היא נחשבת מתאימה למי שיודע שהוא עשוי לקבל סכום כסף משמעותי בעתיד הקרוב אשר יוכל לעזור לו לסגור חלק ניכר מן ההלוואה.

אך חשוב לשים לב שאתם מבצעים את ההחזר בהתאם לשער היציג של אותה תקופה ואם הוא עלה אתם עשויים לשלם יותר ממה שלקחתם.