משכנתא צמודת אג"ח

שוק המשכנתאות בישראל השתכלל והשתנה בהתאם להתפתחויות הפיננסיות. לעיתים, שוק הנדל"ן והמשכנתאות עצמו משפיע על ההתפתחויות לא פחות ממה שהוא מושפע מהן. אחת ההתפתחויות המשמעותיות בתחום הזה היא השימוש ההולך וגובר במסלול משכנתא צמודת אג"ח עבור משכנתאות חדשות ועבור ממחזרי משכנתא.

מהם מסלולי המשכנתא המוכרים והמקובלים? מהו בעצם מסלול משכנתא המוצמדת לאגרות חוב? מה היתרונות של המסלול הזה ביחס למסלולי משכנתא אחרים? אילו חסרונות יכולים להיות למסלול המשכנתא הזה? למה המסלול הזה מיטיב עם נוטלי משכנתאות במקרה שבו הם מעוניינים למחזר את המשכנתא שלהם? כדאי לקרוא – מדובר במסלול משכנתא מעניין ששווה להכיר.

מהם מסלולי המשכנתא המקובלים?

מסלולי המשכנתא המקובלים התגבשו כשבנק ישראל הגביר את המעורבות שלו בתחום המשכנתאות. שלושת המסלולים המוכרים הם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, משכנתא צמודה בריבית משתנה ומשכנתא בריבית קבועה צמודה. בסוג הראשון, הריבית בתחילת הדרך גבוהה.

זאת, משום שהבנקים או הגופים המלווים לוקחים על עצמם את הסיכון הגלום בעליות ריבית או אינפלציה. מסלול הריבית המשתנה הצמודה נושא את הריבית הנמוכה ביותר בתחילת הדרך, פשוט כי הלווים לוקחים על עצמם את כל הסיכונים הגלומים בעליית אינפלציה או ריביות. משכנתא בריבית קבועה צמודה מחלקת את הסיכונים בין הבנק לבין הלווים.

משכנתא צמודת אג"ח מעניקה נקודות יציאה נוחות ללווים, ללא קנס בנקודת היציאה.

משכנתא צמודת אג"ח והמשמעויות שלה

אם מסלולי המשכנתא המקובלים צמודים באופן ישיר לריבית או למדד, הרי שמשכנתא צמודת אג"ח עוקבת אחרי האג"ח במסלולים זהים למסלול המשכנתא שהלווים בחרו. משכנתאות כאלה המונפקות על ידי הבנקים, צמודות בדרך כלל לאגרות חוב ממשלתית.

לכאורה, החזרי המשכנתא של משכנתא צמודת אג"ח עלולים להשתנות בהתאם לשינויים באג"ח שאליהם היא צמודה. השינויים בהחזרים באים לידי ביטוי רק בנקודות היציאה של הלווים. זאת ועוד – אם שערי האג"ח ירדו באותה התקופה, החזר המשכנתא עשויים לפחות. ואכן, מי שנטל משכנתאות צמודות אג"ח במסלול משתנה כל שנה לקראת אמצע העשור הקודם, חווה ירידה של כמה אחוזים בהחזרי המשכנתא שלו.

היתרונות של הלוואת משכנתא הצמודה לאגרות חוב

יש מספר יתרונות משמעותיים למשכנתא צמודת האג"ח, שאינם קיימים בשום מסלול אחר למשכנתא. להלן היתרונות העיקריים של משכנתא צמודת אג"ח:

נקודות יציאה כל תקופה מוגדרת

המשכנתאות מהסוג האמור כוללות נקודות יציאה מוגדרות מראש. בנקודות היציאה יכולים הלווים למחזר את המשכנתא, ללא צורך בתשלום קנסות מכל סוג שהוא. זה עשוי להיות יתרון משמעותי עבור לווים שיהיו מעוניינים להגדיל את המשכנתא בעתיד. גם לווים שירצו לפרוע חלק ממנה או את כולה מוקדם מהצפוי יוכלו לעשות זאת ללא תוספת קנס או דמי יציאה מכל סוג שהוא, בנקודות היציאה.

תמחור הוגן של עליות הריבית

הבנק לא יכול להעלות ריביות על דעת עצמו, אלא הריבית עולה בהתאם לתמחור של אגרות החוב. גם ירידות הריבית באגרות הללו וגם עליות הריבית, אם הן מתרחשות, הן מתונות יחסית גם לאורך שנים ארוכות.

הלווים מוגנים מפני השינויים עד לנקודת היציאה

כל שינוי בריביות יכול לבוא לידי ביטוי אך ורק בנקודות היציאה, מה שמשאיר ללווים זמן מספיק להתכונן אחיכן, אם וכאשר הן מתרחשות.

מתי כדאי לקחת משכנתא צמודה לאגרות החוב

נטילת משכנתא צמודת אג"ח היא כדאית בשני מקרים: במקרה הראשון – אם הלווים מעריכים שתהיינה ירידות בריבית וגם האינפלציה תפחת. במקרים הללו, החזרי הריבית וההצמדה עשויים לפחות בנקודות היציאה של המשכנתא באופן אוטומטי. ואכן, כך קרה בעשור האחרון במסלול הזה.

גם אם כבר הוחלט על מיחזור המשכנתא, הרי שבמסלול הזה הוא הרבה יותר כדאי – בנקודות היציאה המתוכננות. יתרון נוסף הוא שעליות פתאומיות בריביות או באינפלציה כתוצאה ממשברים זמניים, לא ישתקפו כלל בהחזרי המשכנתא הצמודה לאג"ח.

חסרונות אפשריים של משכנתא צמודת אג"ח

החיסרון העיקרי האפשרי בסוג הזה של משכנתא, טמון בעובדה ששינויי הריבית באג"ח שאליהן המשכנתא צמודה עלולים להביא לשיניים בגובה ההחזר, בנקודות היציאה. עם זאת, מאחר שנקודות היציאה ידועות מראש, קל יחסית להשיג מידע בנושא ולהתכונן מראש לעלייה.

בנוסף, שינויי הריבית ישפיעו מן הסתם גם על כל משכנתא חדשה שאפשר יהיה לקחת באותו הזמן. זאת ועוד – הניסיון של השנים האחרונות מלמד על יציבות יחסית ועליות או ירידות מינוריות בריביות לאורך השנים.

למי משכנתא משכנתא צמודת אג"ח מתאימה

משכנתא צמודת אג"ח מתאימה למי שאמנם לקחו משכנתא, אבל הם יודעים שלאורך התקופה הם עשויים להשיג את הכסף הנדרש לסגור אותה. זה יכול להיות בעקבות ירושה, או יציאה לפנסיה וקבלת פיצויים או כל אופציה אחרת. כיוון שאין תשלום קנס על חיסול המשכנתא בנקודות היציאה, אפשר לסגור אותה באופן מיידי ולבטל את הערת האזהרה לטובת הבנק.

לחילופין, אפשר בנקודות היציאה להמיר את המשכנתא בהלוואה טובה יותר, כפי שכבר הוזכר לעיל.