סוגי קבוצות משכנתא

כשמדברים על משכנתא, רבים חושבים על הלוואה אחת גדולה, שתמיד מגיעה בתנאים ספציפיים המוגדרים על ידי הבנק. אך, בפועל המצב מסובך בהרבה. ישנם סוגי קבוצות משכנתא רבים, המשתנות לפי פרמטרים רבים ולפי רמת הסיכון שלהם. לפני שבוחרים את תמהיל המשכנתא, חשוב להכיר את הקבוצות העיקריות ולהבין מה היתרונות והחסרונות של כל אחת.

מהן קבוצות משכנתא

קבוצות משכנתא, או בשמן השני, מסלולי משכנתא. הינם בפועל תנאי ההלוואה הספציפיים שניתן לקבל במסגרת ההלוואה הגדולה שנקראת משכנתא. חלק מהמסלולי המשכנתא ניתן לקחת כמסלול בודד (למשל משכנתא בריבית קבועה לא צמודה) בשל היותם בטוחים יחסית וללא תנודות וישנם מסלולים שבנק ישראל מגביל את החלק שלהם בתמהיל המשכנתא.

תמהיל משולב – הדרך להוריד את הסיכונים

רוב בעלי המשכנתאות וגם רוב יועצי המשכנתאות ימליצו לכם לבחור בתמהיל משכנתא המשלב בתוכו 2-4 קבוצות משכנתא שונות. הסיבה לכך מגיעה מהצורך למזער סיכונים ולמנוע מצב בו עלייה במדד או שינוי ריבית יגרום לעלייה משמעותית מאוד בהחזר החודשי שהלווה עשוי שלא לעמוד בו.

התמהיל עצמו צריך להיות מותאם ספציפית למצב הכלכלי הנוכחי והעתידי שלכם. למשל האם מתוכננת הכנסה חד פעמית גדולה בעתיד הקרוב (כמו קרן השתלמות), או שמא צפויה עליה בשכר של הלווים, או במקרה ההפוך הגדלה בהוצאות (למשל הולדת ילד). לכל אחד מהאלמנטים הללו יש משמעות והשפעה על תמהיל המשכנתא שיתאים לכם.

הריבית – קבועה, משתנה ומה שביניהם

האלמנט הראשון בקבוצות המשכנתא הינו הריבית. ישנם מסלולי משכנתא בריבית קבועה ויש כאלו בריבית משתנה. המסלולים בריבית הקבועה ישמרו על הריבית שלהם לאורך כל חיי המשכנתא, שינויים בריבית בשוק לא ישפיעו על ההחזרים החודשים.

לעומת זאת, במסלולים הכוללים ריבית משתנה, הריבית תשתנה כל X שנים, בהתאם להסכם מול הבנק. במסלולים אלו ניתן לדעת מה תהיה הריבית רק לקבוצת השנים הראשונה של ההלוואה, לאחר מכן הריבית תלויה בעוגן שנקבע לה והיא עשויה לעלות (ואז אתם תפסידו והבנק ירוויח) או לעלות (ואז הבנק ירוויח ואתם תפסידו).

הצמדה למדד – עניין של מזל או מהלך מחושב?

מדד המחירים לצרכן הינו המדד המגדיר את התנודות במחירים של סל המוצרים והשירותים המוגדרים מעת לעת. גם במקרה של המדד כמו בריביות, המדד יכול לעלות או לרדת וכתוצאה מכך משכנתאות המוצמדות למדד ישנו את ערכן.

במידה והמדד יעלה קרן המשכנתא תגדל וכתוצאה מכך גם ההחזר החודשי יעלה. ולכן קבוצות משכנתא המוצמדות למדד נחשבות לקבוצות בסיכון גבוה.

דוגמאות לקבוצות נפוצות

קבוצות המשכנתא הנפוצות ביותר הינן שילוב בין שני האלמנטים של הריבית והמדד. בשוק המשכנתאות ניתן למצוא מסלולים של משכנתא עם ריבית קבועה צמודת מדד אשר מושפעת אך ורק משינויים במדד אך לא משינויי ריבית.

מסלול נוסף בקטגורית צמודי המדד הינו מסלול בריבית משתנה צמודת מדד זהו מסלול בו הסיכון הוא כפול, גם שינוי בריבית וגם שינויים אפשריים במדד. כמו כן קיימים גם מסלולים לא צמודי מדד כמו ריבית משתנה לא צמודה וריבית קבועה לא צמודה. כשהאחרונה נחשבת למשכנתא בטוחה בשל העובדה שההחזר בה לא ישתנה בשום שלב.

מסלול הפריים

מסלול נפוץ מאוד, משתנה בהתאם לריביות הפריים המוגדרות בשוק והוא אינו מוצמד למדד. מסלול הפריים הינו חלק מקבוצות המשכנתא שיש הגבלה על האחוז שלהן מתוך כלל המשכנתא, עד סוף 2020, היה ניתן לקחת רק עד שליש מסך המשכנתא במסלול זה. מאז בנק ישראל אישר לקחת עד 2/3 מערך המשכנתא במסלול זה, במטרה להוזיל את עלות המשכנתא למשפחות שנקלעו לקשיים.

יש לזכור שריבית הפריים משתנה אחת לחודש ושינוי שלה עשוי לגרום לעלייה משמעותית בהחזר החודשי.

סוגי קבוצות משכנתא התלויות במט"ח

קבוצה נוספת של משכנתאות כוללת בתוכה את מסלולי המט"ח (דולר, אירו, ין יפני). אלו מסלולים בהם הריבית משתנה בהתאם לעוגן חיצוני (התואם את סוג מטבע החוץ אליו המשכנתא מוצמדת). נוסף לכך, הקרן וההחזר החודשי מוצמדים לשער החליפין של מטבע בחוץ.

גם במקרה זה קיים סיכון בכל הנוגע לשינויים בשער החליפין. כמו כן, שער החליפין אינו תלוי בנעשה בישראל אלא תלוי במצב כלכלי של מדינות ואף יבשות אחרות ולכן קשה לנבע את השינויים מראש. קבוצת זו מתאימה בעיקר למי שיש בידיו הכנסה המתקבלת באמצעות אותו מטבע חוץ.

עמלות פירעון וסוגי קבוצות משכנתא שונות

עמלת פירעון הינו הקנס שהלווה עשוי לשלם על כך שהוא החזיר את ההלוואה מבעוד מועד ולכן הבנק יפסיד חלק מהרווחים שלו על הריבית. ישנם מספר מסלולים בהם אין עמלת פירעון והם כוללים בתוכם את מסלולי המט"ח (בהם יש הפרש שער חליפין אך אין קנס), מסלול הפריים ומסלולי הריבית המשתנה בהם ישנה נקודת יציאה מוגדרת בה אין עמלת פירעון.

לעומת זאת במסלולים עם ריבית קבועה, קיימת עמלת פירעון המחושבת בהתאם להפרשים בין הריבית הקיימת במשכנתא לבין הריבית הפועל במשק בעת הפירעון.