פתיחת תיק משכנתא

פתיחת תיק משכנתא עשוי להישמע כמו תהליך מפרך ומורכב אך בפועל הוא יותר פשוט להבנה וביצוע ממה שאנחנו חושבים. יחד עם זאת, אין להקל ראש שתהליך זה יהווה אחת מההחלטות החשובות שתוציאו לפועל בחייכם. נעבור איתכם כאן על התהליך, מה השלבים לפתיחת תיק המשכנתא, עלויות, מיקוח, רישום בטאבו, ביטוח משכנתא והערכת שמאי. בסוף המאמר תהיה לכם תפיסה מבוססת על איך כל הסיפור הזה עובד. בואו נתחיל:

שלבים בדך לפתיחת תיק משכנתא

1. בחירת גוף פיננסי בעל יכולת להעניק מסלול משכנתא לאחר בחינת מגוון אפשרויות
2. בחירת מסלול רלוונטי  בליווי יועץ משכנתאות של הגוף הפיננסי בו בחרתם
3. תהליך בירוקרטי הכולל ברובו מילוי מסמכים שונים שיפורטו בהמשך המאמר

איפה פותחים תיק משכנתא?

ניתן לקחת משכנתא אצל כל בנק ומוסד פיננסי שקיבל לכך אישור מבנק ישראל. פונים ליועץ משכנתאות בבנק הרלוונטי אצלו מתחיל תהליך פתיחת תיק המשכנתא.

כמובן שמומלץ לפני פתיחת תיק משכנתא לבחון חלופות שונות בין בנקים שונים ולראות איפה ניתן לקבל את התנאים הטובים ביותר.

עלות פתיחת תיק משכנתא

מרבית ההכנסה של הבנק מהמשכנתא מגיעה מהריביות המשולמות מדי חודש אך בנוסף לכך הבנק יכול לדרוש עד כ- 0.25% עמלה ממחיר המשכנתא שנלקחה. העמלה לא יכולה להיות גבוה מ10,000. העמלה המינימלית תהיה בגובה 5,000₪.

בחישוב מהיר, אם לקחת משכנתא של – 2,000,000₪, הבנק יוכל לדרוש ממך עמלת פתיחת תיק של עד כ-5000₪.

תשלום העמלה תתבצע אך ורק לאחר בחירת מסלול משכנתא ולאחר חתימת כל המסמכים הרלוונטיים.

חשוב לדעת – ניתן להתמקח

הבנק אמנם רשאי לדרוש מכם עד כ-0.25 אחוז עמלה מסך המשכנתא אך עליכם לדעת כי ביכולתכם להתמקח. העמלה על פתיחת תיק המשכנתא ניתנת למיקוח וזאת מכיוון שתשלום זה הוא נלווה להכנסה האמיתית של הבנק המגיעה מתשלומי הריבית.

רק באמצעות דרישה מנומסת להנחה מסוימת עשויה להוריד את מחיר העמלה.

אם יש לכם מקור הכנסה קבוע ואמיד יש סיכוי גבוה יותר להנחה שתהיה משמעותית מכיוון שלבנק יש אמון כי ביכולתכם להחזיר את מלא התשלום על המשכנתא.

רוכשים דירה שאיננה חדשה? תזדקקו להערכת שמאי

כאשר אתם קונים דירה חדשה מקבלן כחלק מפרויקט, המחיר הנקוב של הדירה הוא יהיה המחיר של המשכנתא לאורך תהליך פתיחת התיק משכנתא. במקרה שאתם רוכשים דירה יד שנייה, מחיר הדירה יותר דינמי והבנק ידרוש ממכם להביא מסמכים הכוללים את מחיר הדירה לפי הערכת שמאי מוסמך.

מומלץ לבצע את תהליך זה מייד לאחר פתיחת התיק משכנתא, עלות הערכת שמאי נעה בין מאות לאלף שקלים חדשים.

רישום בטאבו

חלק בסיסי מתהליך פתיחת תיק המשכנתא, טופס שמגדיר את הבנק המלווה כבעל המשכנתא כך שלוקח המשכנתא לא יוכל להעביר בעלות על הדירה תוך התעלמות מקיומה של המשכנתא הקיימת.

ביטוח למשכנתא

ביטוח חיים וביטוח הכנס אלו ביטוחים בסיסיים שניתן לעשות באמצעות הגורם המלווה או חברות ביטוח, יש לבחון את עלות החלופות ולברר לאורך תהליך פתיחת תיק משכנתא.

ביטוח הנכס

במקרה לדוגמא והדירה נפגעת מאסון טבע או גרם מקרי אחר, הביטוח מכסה את עלות המשכנתא וההחזרים העתידיים עליה.

ביטוח חיים

במקרה ולוקח המשכנתא נהרג או נפטר לפני סיום תהליך לקיחת המשכנתא ביטוח חיים יכסה את שאר עלויות המשכנתא.

ייפוי כוח נוטוריוני

לשם פתיחת תיק המשכנתא הבנק ידרוש ממכם ממסך המייפה את כוחו של הבנק, ניתן להשיג זאת אצל עורך דין מוסמך (נוטריון) בעלות סמלית של מאות שקלים.

רשם משכנתאות

פתיחת תיק משכנתאות כוללת רישום של משכון הדירה ברשם המשכנתאות במשרד המשפטים העוקב אחרי תהליכי המשכון של האזרחים. תהליך זה כולל תשלום בסיסי של מאות שקלים, בחלק מהבנקים ניתן לבצע את תהליך זה ישירות דרכם בתשלום או בחינם מה שיקל עליכם וימנע מכם התעסקות נוספת.

איך ממשיכים מכאן

אז כן, פתיחת תיק משכנתא הוא תהליך לא מורכב להבנה אך בהחלט הדרך לקבלת המשכנתא היא ארוכה וכוללת המון פרטים, מסמכים ובירוקרטיה מרובה. אין להקל ראש בתהליך הכולל הרבה שלבים בדרך ללקיחת סכום כסף משמעותי כהלוואה, ייתכן וזאת ההלוואה הראשונה והכי חשובה שאי פעם תיקחו בחייכם.

מומלץ להמשיך לקרוא על תחום המשכנתאות, לברר את החלופות העומדות בפניכם, ישנה תחרות רבה בין הגופים בעלי הסמכות להעניק הלוואת משכנתא מה שנותן לכם את הפריווילגיה לבחור בין חלופות. עקב התחרות הזאת חושב לזכור כי יש לכם כוח מיקוח, כמו שציינו לגבי גודל העמלה, הסכום שהבנק המלווה נוקב בפניכם ניתן לשינוי כל עוד אתם דורשים זאת (לא באגרסיביות) וכי מצבכם הפיננסי יציב אף יותר מכך.

תהליך זה עשוי להיות מלחיץ עקב חשיבותו ומורכבותו אבל כפי שראיתם כאן, הדברים עצמם שאתם צריכים לעשות במסגרת פתיחת תיק המשכנתא לא בהכרח מהווים פעולות מורכבות אך אכן הם מרובות ויש לעשות זאת באופן מסודר.

שיהיה בהצלחה!