תהליך קבלת המשכנתא כולל בתוכו כמה שלבים, כאשר הצעד הפותח הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק ממנו אנו מעוניינים לקבל את ההלוואה. אישור עקרוני מהבנק פירושו הצעת תנאי המשכנתא שהבנק מתחייב לספק במידה ותחליטו לקחת את ההלוואה ממנו. כמובן שיש עוד הגבלות ותנאים עליהם נרחיב במאמר בהמשך.
מה זה אישור עקרוני למשכנתא?
כל אדם בישראל זכאי לקבל מהבנק הצעת משכנתא על פי תנאיו הספציפיים ועל פי גובה ההלוואה אותה הוא מבקש. אישור זה ניתן ללא תשלום. הבנק מחוייב לעמוד מאחורי הצעתו עד 24 ימים לאחר שהוגשה גם אם חלו שינויים בשוק כמו עליית שיעור הריבית וכדו'.
אישור עקרוני זה אינו מחייב והוא יכול לשמש הן להשוואת מחירים בצורה מסודרת והן ככלי במו"מ בין הבנקים על הצעות המשכנתא השונות.
איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
את האישור העקרוני למשכנתא ניתן לקבל דרך הטלפון, דרך האינטרנט (לרוב ילווה בשיחה עם נציג) או ע"י הגעה פיזית לסניף הבנק ופגישה עם יועץ המשכנתאות. הבנק יבקש לדעת עליכם פרטים שונים ולכן כדאי להצטייד מראש במסמכים על הדברים הבאים:
- ת"ז על כל פרטיה
- כתובתכם
- חשבון הבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם
- שכרכם (נטו)
- פרטים על עבודתכם (מיקום, תפקיד, וותק וכדו')
- השכלתכם.
- פרטי הנכס (שטח, מיקום, מספר חלקה וכדו')
לאחר בחינת כל הנתונים הבנק מחליט האם הוא מאשר לתת לכם משכנתא. במידה והתשובה היא חיובית הבנק מוציא מסמך אישור עקרוני למשכנתא.
- אמינות ושקיפות מול הלקוח
- חיסכון זמן ובירוקרטיה
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא בשביל הדירה שלכם?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
מה כולל האישור העקרוני למשכנתא?
האישור העקרוני מחולק לשני חלקים:
- חלק ראשון המורכב מסכום המשכנתא המאושרת, תקופת המשכנתא (לכמה זמן לפרוס את התשלומים), סכום ההחזר החודשי (לריבית הקבועה), עמלות וחיובים נלווים (ביטוח נכס וחיים למשל), תוקף האישור העקרוני ורשימת שמאים המוסמכים ע"י הבנק לבצע הערכת שווי לנכס המיועד. תוקפו של חלק זה הינו בין חודש וחצי לשלושה חודשים (תלוי בבנק).
- חלק שני המכיל את הצעת הריבית להלוואה. חלק זה נקרא גם "אישור ריביות המשכנתא" ותוקפו הוא ל-24 ימים מרגע הוצאתו.
מה צריך לעשות לאחר קבלת האישור העקרוני?
באופן כללי אתם לא מחויבים לעשות כלום, האישור העקרוני אינו מחייב דבר. אולם יש לשים לב כי תוקפו של החלק השני הינו 24 ימים בלבד (עד לפני 4 שנים תוקפו של האישור היה 12 ימים בלבד), זמן הנשמע אולי ארוך אך בפועל יש עוד דברים רבים להספיק אם החלטתם לממש את ההצעה שהוגשה לכם.
איך מממשים את הצעת האישור העקרוני?
לאחר קבלת מספר הצעות עליכם לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר ולהתחיל להתקדם. ישנן מספר משימות שעליכם לעשות על מנת לקבל את ההלוואה (קרוי גם משימות המשכנתא):
ביטוחים
מקבלי משכנתאות בישראל מחויבים לעשות ביטוח חיים וביטוח נכס. סביר שהבנק המציע לכם את ההלוואה יציע לכם בנוסף מסלולי ביטוח אולם כדאי מאד לא למהר ולסגור ביטוח לפני סקר שוק רציני. הבדל של אגורות בודדות במשך מספר שנים מצטבר להבדל של אלפי שקלים.
ייפוי כוח נוטריוני
הבנק נותן לכם מסמך שעליכם להחתים עליו עו"ד נוטריון. הפעולה עצמה לוקחת כמה דקות (תעלה לכם בערך 300 ₪) ובמקרים רבים קיימים סניפים של נוטריונים מחוץ לסניפי הבנק – אל תתנו לזה לעכב אתכם.
הצהרה על דירה יחידה
במידה ואתם לוקחים מעל 50% אחוזי מימון הבנק ידרוש מכם להצהיר כי זו דירתכם היחידה (או שאתם עתידים למכור את הדירה בבעלותכם לפני המעבר לדירה החדשה). הצהרה זו דורשת חתימת עו"ד.
רישום משכון
הבנק יבקש ממכם לרשום את המשכנתא שלכם אצל רשם המשכנתאות. לעיתים הבנק מציע לעשות זאת עבורכם (בחינם או בתשלום) וכך לחסוך לכם מעט בירוקרטיה. הרישום עצמו יעלה לכם כמה מאות שקלים.
חתימת קבלן על קבלת תשלום
כל משכנתא דורשת הון עצמי כלשהו (לפחות 25% משווי הדירה) והבנק יבקש אישור מהקבלן ממנו אתם רוכשים את הדירה שהוא אכן קיבל תשלום באמצעות ההון העצמי שלכם. נקודה חשובה שיש לשים לב אליה היא שלא הקבלן חותם על המסמך אלא עורך הדין שלו כך שלעיתים חתימה זו לוקחת זמן.
חתימת קבלן על כתב התחייבות
הבנק מבקש ממכם להחתים את הקבלן על כתב התחייבות הכולל בתוכו תנאים שונים כמו התחייבות של הקבלן להחזיר לבנק את הכסף במידה והעסקה עולה על שרטון וכדו'. גם חתימה זו לא נעשית ע"י הקבלן עצמו אלא ע"י עורך דינו ולכן עשויה לקחת זמן.
הסבת ערבות
הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא יבקש ממכם ללכת לבנק העומד מאחורי הקבלן ולבקש ממנו לחתום על מסמך הסבת ערבות, כלומר מאחר והבנק שלכם משלם לקבלן ואתם נעשים ערבים לחוב אז ערבותו של הבנק של הקבלן עוברת אליכם.
במידה וגם אתם וגם הקבלן משתמשים באותו הבנק סביר שלא תידרשו למסמך זה (מצב זה נפוץ בתמ"א 38 למיניהם).
שמאות
במידה והדירה אינה מקבלן הבנק יבקש לבצע שמאות להבין את ערך הדירה (לוודא שיש לו מקום לגבות ולוודא שאינכם חורגים מאחוזי המימון המותרים לכם). הבנק מציע עבורכם מספר שמאים המקובלים עליו ועליכם לבחור אחד מהם.
לאחר שביצעתם את כל פעולות המשכנתא אתם יכולים לגשת לבנק ולממש את הצעתו כפי שכתוב באישור העקרוני.
כן. באפשרותכם לבקש הצעת משכנתא מכל בנק משכנתאות, לאו דווקא הבנק בו נמצא חשבון העו"ש שלכם.
באופן כללי מומלץ לספר לבנק רק את מה שהוא שואל. ענו על כל שאלותיו בצורה ישרה ואמיתית, אחרת אתם עלולים להסתבך בטענות הטעיה וכדו'.
אין חובה להציג מסמכים אבל כדאי להביא אותם על מנת למנוע טעויות או אי הבנות, דבר העלול להוביל לביטול האישור.
24 הימים הינם ימים קלנדריים, ולכן למשל לא כדאי לבקש אישור עקרוני לפני תקופת חגים וכדו' כיוון שזה מפחית מהימים שאתם יכולים לעבוד על משימות המשכנתא.
