שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות

נטילת משכנתא פירושה התחייבות של הלווים להחזרי הלוואה שימשכו שנים ארוכות – בין 25 שנה, שזה אומר 300 החזרים חודשיים, לבין 30 שנה, כלומר 360 החזרים חודשיים. אחד הדברים שכל מי שלוקח משכנתא עושה, הוא ניסיון להתאים את מסלול המשכנתא לצרכים וליכולת ההחזר שלו.

מהם בעצם מסלולי משכנתא? אילו מסלולי משכנתא קיימים? מה היתרונות הגלומים בכל אחד מהמסלולים הללו? מה זה שינוי מסלול משכנתא? מה המשמעות של שינוי כזה? מתי כדאי לעשות שינויים בהלוואת המשכנתא? בשורות הבאות נתמקד בנושא מסלולי המשכנתא והשינויים האפשריים העשויים להשפיע על החזרי ההלוואה.

מהם מסלולי משכנתא ומה המשמעות שלהם?

מסלולי משכנתא הם למעשה מסלולי ההחזר שלה. גובה ההחזר החודשי של המשכנתא נגזר משלושה מרכיבים עיקריים: גובה ההלוואה, מספר ההחזרים, שזה בעצם אורך חיי ההלוואה ולבסוף – תנאי הריבית וההצמדה. ככל שחיי המשכנתא ארוכים יותר ומספר ההחזרים גדול יותר, כך ההשפעה של הריבית וההצמדה על כל הסכום שישלמו הלווים בתום התקופה תהיה גדולה יותר.

בחישוב גס מאוד אפשר לומר שהריבית על המשכנתא מניבה לבנק לאורך 25 שנה הכנסה שוות ערך ליותר ממחצית מגובה ההלוואה, לפני הצמדה. בתרגום למספרים – מי שלקח משכנתא של מיליון שקלים, יחזיר למלווים בערך מיליון וחצי ש"ח, לא כולל הצמדה ולא כולל ביטוח משכנתא.

מהם מסלולי המשכנתא המוצעים כיום ללווים?

באופן כללי, קיימים שלושה מסלולי משכנתא שהם הנפוצים ביותר. בנוסף, נהוג מזה כמה שנים להציע ללווים משכנתא עם נקודות יציאה מובנות, המאפשרות למחזר את המשכנתא ללא תשלום קנסות מיותרים. 

להלן מסלולי המשכנתא הנפוצים:

1. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה: גובה ההחזר במסלול הזה לא משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא. מצד אחד, הבנקים נוהגים לקות מרווח ביטחון בדמות ריביות גבוהות יחסית על מסלול כזה. מצד שני, ההלוואה לא מושפעת מעליות ריבית או עליה באינפלציה, אם תתרחש בתקופת ההחזר. נכון להיום, בנק ישראל מחייב כל מי שלוקח משכנתא, לקחת לפחות שליש ממנה במסלול הזה.
2. משכנתא בריבית משתנה צמודה: במצב כיום, שבו הריביות נמוכות יחסית והאינפלציה כמעט ולא קיימת, ההחזרים על מסלול משכנתא כזה הם הנמוכים ביותר. אחרי השינויים האחרונים בהנחיות בנק ישראל, מרבית הלווים אכן לוקחים שני שליש מהמשכנתא במסלול הזה. אבל הסיכון במסלול זה הוא גבוה, כיוון שכל עלייה בריבית או באינפלציה, תעלה גם את ההחזרים החודשיים של הלווים.
3. משכנתא בריבית קבועה צמודה: במסלול הזה הסיכון מתחלק בין המלווים ללווים. מסלול מקביל יכול להיות משכנתא בריבית משתנה לא צמודה.

מסלולי משכנתאות עם נקודות יציאה מובנות

בנוסף למסלולי המשכנתא המנויים לעיל, הבנקים נוהגים להעניק היום משכנתאות עם נקודות יציאה מובנות. הנפוצה ביותר היא משכנתא עם נקודות יציאה כל חמש שנים. במסלולים הללו אפשר למעשה לבצע מחזור משכנתא בכל חמש שנים, ללא קנסות וללא תוספת כל שהיא בעקבת מחזור המשכנתא.

היתרונות בכל אחד ממסלולי המשכנתא הקיימים

כל אחד ממסלולי המשכנתא נושא יתרונות מסוימים ללווים ולמלווים כאחד. המסלול הלא צמוד מבטיח ללווים החזר קבוע. בתקופה של עליות משמעותיות בריביות או במדדים, המסלול הזה הוא המשתלם ביותר ללווים. מנגד, המלווים מגלמים את הסיכון בדמות ריביות גבוהות יותר מלכתחילה על משכנתא כזאת.

המסלול הצמוד מבטיח ללווים החזרים נמוכים. ואכן, זה המסלול הפופולארי ביותר מאז סוף שנת 2020. מנגד, כל עלייה בריבית או במדדים תשפיע באופן מיידי על ההחזרים. ההמלצה שלנו היא תמיד להתייעץ עם מומחים לדבר ולא לקבל החלטות לא מושכלות, שעלולות לעלות ביוקר בטווח הארוך.

שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות – על מה כולם מדברים?

עד לפני כשני עשורים, הטרחה שהייתה כרוכה בניסיון למחזר את ההלוואה הייתה גדולה. גם העמלות המלוות את העסקה הפכו אותה לבלתי משתלמת בעליל. בשנים האחרונות המגמה השתנתה. כמעט כל מי שלקח משכנתא במהלך העשור האחרון, לכל הפחות שקל לבצע מחזור משכנתא.

בחלק מהמקרים, המחזור אכן משתלם ויכול להפחית בצורה משמעותית את ההחזר החודשי. השינוי בהנחיית בנק ישראל והאפשרות לקחת את מרבית ההלוואה בריבית משתנה צמודה למדד, גרמה לרבים לבצע מחזור משכנתא. במקרים רבים, ההפחתה בהחזר החודשי עשויה להיות משמעותית ולהגיע לכדי מאות שקלים. עם זאת, השינוי הזה יכול להזיק, אם האינפלציה והריבית יעלו.

שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות – האם כדאי לעבור מסלול?

שינויים במסלולי המשכנתא הם משתלמים, אם הם מיטיבים בסיכומו של עניין עם הלווים. הבחינה של התועלת לא צריכה להתייחס רק למרכיב אחד. כך למשל, הפחתת ההחזר החודשי איננה כשלעצמה אינדיקציה לשינוי לטובה. הבחינה של השינוי היא בכלל מסלולי המשכנתא ובהפחתת ההחזר החודשי, במקביל לשמירה על היציבות של ההחזר לאורך זמן.

אם לווה כל שהוא מחליף משכנתא בריבית קבועה לא צמודה שכבר שולמה בחלקה הגדול, במשכנתא בריבית משתנה צמודה, זאת עשויה להיות טעות. הבנק ללא ספק ילווה לו כסף בתנאים הללו. עם זאת, הסכנה הגלומה בעליה בריבית ובמדד נופלת על כתפי הלווה. יש כאן במידה רבה משום הקרבה של העתיד על חשבון התועלת לטווח הארוך.