מה אחוזי המימון של הלוואת המשכנתא?
- בעת רכישת דירה ראשונה תוכלו לקבל עד 75% מימון משווי הדירה ולשלם מההון העצמי 25% משוויה.
- בעת רכישת דירה אחרת, כלומר שיפור דיור על מנת לעבור לדירה חדשה, תקבלו עד 70% מימון משווי הדירה ו-30% יהיו מההון האישי שלכם.
- בעת קניית דירה נוספת להשקעה תקבלו 50% מימון משווי ערך הדירה ותצטרכו להשלים 50% נוספים מההון האישי.
כיצד נקבע החזר תשלומי המשכנתא?
בהתאם לסכום אותו תבקשו להלוות מהבנק ובהתאם להצמדות של הקרן והריביות תצטרכו להחזיר מדי חודש תשלום קבוע או משתנה בהתאם למסלולים מהם הרכבתם את התמהיל ובהתאם לתקופה של ההחזרים. למשל, על הלוואה של 200 אלף ₪ ל-30 שנים תצטרכו להחזיר כ-860 ₪ בחודש מבלי חישוב הקרן והריביות שיעלו את הסכום באופן משמעותי.
- ליווי אישי בכל התהליך
- חיסכון משמעותי בתשלומים
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
כיצד עובדת שיטת החישוב של הבנק?
הבנק מחשב את החזרי המשכנתא בשתי שיטות מרכזיות:
- שיטת שפיצר: החזר קבוע מדי חודש המתבסס על הריבית ומחיר הקרן.
- שיטת הקרן השווה – החזר חודשי גבוה יחסית בתחילת תקופת ההחזרים שיורד בהדרגה לאורך השנים.
מאיזה בנק הכי מומלץ לקחת משכנתא?
לפני שאתם מתעדים לקחת משכנתא יש לערוך השוואת מחירים בין בנקי המשכנתאות השונים למרות שהמחירים שלהם די דומים. הדרך הטובה ביותר לבחירת הבנק האידיאלי היא לעשות איתו משא ומתן על הריביות כי ניתן להוריד אותן אם מתאמצים. ישנה בכל זאת תחרות בין הבנקים ולכן גם הם יעשו מאמץ כדי שתהיו לקוחות שלהם.
באיזה מסלול משכנתא הכי כדאי לבחור?
אלו מסלולי משכנתא קיימים?
ניתן לבחור בכמה מסלולים ולשלב ביניהם. חשוב לדעת ששליש מהמסלול חייב להיות מורכב ממשכנתא עם ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד על פי החוק. ניתן לשלב את השאר בריבית משתנה, ריבית פריים, הלוואת בלון וכד'. כל אחד צריך להפעיל את השיקולים האישיים שלו ולהתאים את המשכנתא לצרכים שלו.
האם ניתן לשנות את המסלול במשך השנים?
במידה והמסלול בו בחרתם נושא בריבית גבוהה מהריבית של הבנק, ייתכן ויהיה כדאי לכם למחזר אותה. כלומר, לפרוע את המשכנתא ולקחת מסלול משכנתא אחר בריבית נמוכה יותר. עם זאת צריך לזכור שייתכן ותאלצו לשלם קנס על המיחזור בהתאם למסלול שבו אתם נמצאים.
מהו המסלול המומלץ ביותר?
נראה שבתקופה האחרונה משתלם יותר לבחור במסלול המשלב ריבית פריים אך אין לדעת אם המצב לא ישתנה בשל תנודות המשק והתייקרות הריבית. ריבית פריים מורכבת מריבית קבועה + 1.5% פריים (הריבית של הבנק).
כיצד ניתן לקבל זכאות מהמדינה למשכנתא?
על מנת לקבל זכאות מהמדינה יש לעבור תהליך סינון באחד מהבנקים למשכנתאות. זוגות צעירים, רווקים, חד הוריים, עולים חדשים, מצופפי דיור או נכים יכולים לקבל סיוע מהמדינה. כלומר, משכנתא בריבית קבועה ונמוכה מאוד של 2% צמודה למדד מחיר הצרכן לתקופה של עד 25-28 שנים.
אלו תנאים נוחים מאוד לכל אותם אנשים שקונים דירה ראשונה. סכום ההלוואה של המדינה, דהיינו, משרד הבינוי והשיכון, נקבע על ידי ניקוד. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך גם סכום ההלוואה יהיה גבוה יותר. הניקוד נקבע על פי פרמטרים כמו: גיל, מספר שנות הנישואין, מספר הילדים, מספר אחים ואחיות, מקום הדירה (לדירה באזור עדיפות לאומית תהיה תוספת ניקוד), שירות צבאי או לאומי, מילואים ועוד.
ישנן גם השגות שונות על אוכלוסיות מסוימות. למשל, עולים חדשים יקבלו את הזכאות בתנאי שהם 5 שנים בארץ. רווקים מעל גיל 21 יוכלו לקבל את הזכאות רק אם ירכשו דירה באזור עדיפות לאומית. בגיל 30 יוכלו לקבל את הזכאות על מנת לרכוש דירה במרכז.
האם ניתן לקבל הלוואת זכאות והלוואה רגילה?
בהחלט ורצוי לשלב הלוואת זכאות מהמדינה עם הלוואת המשכנתא הרגילה של הבנק. ככל שתקבלו יותר ניקוד וסכום ההלוואה של המדינה יהיה גבוה יותר, כך התנאים יהיו טובים יותר וגם תקבלו הנחה בריביות של הבנקים על המשכנתא הרגילה. בנוסף, תצטרכו להוציא פחות כסף מהון אישי. במידה ותרצו למחזר בעתיד את המשכנתא רצוי לא למחזר את הזכאות שהריבית עליה נמוכה. במידה והריבית גבוהה יותר ממה שקיים בשוק, תוכלו גם למחזר את הזכאות.
מהו תהליך קבלת המשכנתא?
על מנת לקבל משכנתא יש לבקש מהבנק אישור עקרוני על סכום ההלוואה. מומלץ לבקש אישורים מכמה בנקים ולאחר מכן להיפגש עם היועצים למשכנתאות בבנקים. היועץ בונה תמהיל על פי המסלולים הנבחרים ושיטת ההחזר החודשי שלהם.
האישור העקרוני מהווה אסמכתא ללקיחת המשכנתא הרצויה ומחייב את הבנק בתנאי שכל הנתונים אמיתיים. ביחד עם זאת כאשר חותמים על מסמכי המשכנתא יש גם לעשות ביטוח חיים ומבנה לדירה כדי שלבנק יהיו ערבויות במקרה הצורך.
היכן עושים ביטוח מבנה וביטוח חיים?
ביטוח מבנה וביטוח חיים למשכנתא ניתן לעשות בבנק למשכנתאות בו בחרתם. על אף זאת, מחירי הביטוח של הבנקים יקרים ולכן חשוב גם לקבל הצעות מחיר מחברות הביטוח החיצוניות. ביטוח החיים מהווה ערבות לבנק במידה ואחד מבני הזוג נפטר וביטוח המבנה מכסה נגד נזילות, רעידות אדמה או נזקים משריפה וערב לבנק על המבנה ולא על תכולתו.
במידה ורוצים לבטח את התכולה יש לעשות ביטוח פרטי. את המבנה מעריך שמאי מטעם הבנק על מנת לקבל החזר מחברת הביטוח בהתאם לצורך.
האם כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי?
לבנקים יש אינטרס להרוויח מההצמדות והריביות ולפיכך מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי על מנת להרכיב תמהיל שמתאים לצרכים שלכם ושאכן תעמדו בהחזרי המשכנתא. עם זאת, יש לקחת בחשבון שזוהי עלות כספית נוספת.
