3 הפרמטרים שיקבעו מה גובה הריבית שתקבלו על המשכנתא שלכם

גובה הריבית נקבע על פי אחוז המימון של הבנק

מהו אחוז מימון?

אחוז מימון בא לידי ביטוי בסכום ההלוואה לפי שווי הדירה. על פי החוק כאשר רוכשים דירה ראשונה ניתן לקבל 75% מימון מערך הדירה, 70% בקניית דירה חדשה לאחר מכירה ו-50% כאשר קונים דירה נוספת להשקעה. את היתרה של המימון משלמים בהון עצמי.

מהן מדרגות אחוזי המימון לחישוב הריבית?

אם הבנק מממן מעל ל-60% הריבית תהיה גבוהה, מימון של 45%-60% יישא ריבית נמוכה יותר ומימון של עד 45% יחושב עם הריבית הנמוכה ביותר. כלומר, ככל שתזדקקו ליותר כסף מהבנק, הריבית שלכם תהיה גבוהה יותר.

מה זה משנה לבנק כמה כסף אני לווה?

כאשר הבנק מלווה לכם משכנתא הוא מסכן את הכסף שלו. כלומר, ככל שסכום ההלוואה יהיה גבוה יותר גם הסיכון יהיה גבוה יותר. בנוסף, חלק מהכסף אותו אתם לווים מופרש להלימת הון ומכיוון שהבנק רוצה להרוויח הוא יפריש יותר כאשר ההלוואה גבוהה יותר ולכן הריבית תעלה כאשר סכום ההלוואה יהיה גדול יותר.

גובה הריבית נקבע על פי שווי הנכס ומצבכם הכלכלי

ככל שיש לכם יותר כסף תקבלו מהבנק ריבית יותר נמוכה. זוהי עובדה מתעתעת מכיוון שלפי ההיגיון מי שיש לו הכנסות גבוהות יותר משלם ריביות גבוהות יותר. עם זאת, ההיגיון שעומד בפני הבנקים הוא הסיכון של ההלוואה. יכולת ההחזר של הלווים תהיה גבוהה יותר מכיוון שיש להם הכנסות קבועות גבוהות, מקום עבודה איכותי, וותק וכד'.

אם למשל יש לכם נכס נוסף, הלוואות שונות ובהתאם למצב המשפחתי שלכם, הריבית תותאם לנתונים הפיננסים שלכם. בנוסף, גם מיקום הנכס וטיבו ישפיעו על הריביות שתקבלו. זאת אומרת שנכס ברמה גבוהה ובמיקום מרכזי יסייע להוריד את אחוזי הריבית על המשכנתא.

גובה הריבית נקבע על פי משא ומתן

אם יש לכם יכולת להתמקח על הריבית עם הבנקים תוכלו להשיג ריביות נמוכות יותר. אל תתביישו לערוך משא ומתן עם פקידי הבנקים למשכנתאות לפני שאתם מקבלים אישור עקרוני כי הוא יסייע לכם לשלם אחר כך פחות. בנוסף, חשוב לדעת שאם מקבלים מהמדינה זכאות למשכנתא הריביות של הלוואת המשכנתא הרגילה יהיו נמוכות יותר.

הזכאות של המדינה מאפשרת לזוגות צעירים ורווקים לקבל משכנתא ב-2% ריבית לתקופה של 25 או 28 שנים. זוהי ריבית נמוכה מאוד שכדאי מאוד לנצל אם עומדים בקריטריונים לזכאות. בכל מקרה לפני שהבנק קובע את הריבית שלכם מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני שיחווה דעתו וייעץ מה הריבית שאותה עליכם לבקש מהבנק ולבנות לכם גם תמהיל.

אל תוותרו על גובה הריבית

כפי שמסתמן הריבית אינה תורה מסיני וניתן להוזיל אותה בדרכים שונות. חייבים להתייחס לגובה שלה ברצינות כי היא זו שתשפיע על ההחזר החודשי שלכם. בנוסף, גם סוג הריבית שתיקחו לבסוף יהיה משמעותי להחזר החודשי וכמוהו גם התקופה של ההלוואה.

ישנם אנשים שמעדיפים לקבל אחוזי מימון לתקופה קצרה ולשלם יותר בהחזר החודשי ולהיפך, לשלם פחות בהחזר החודשי ולקבל את המימון לתקופה ארוכה. על פי החוק ניתן לקבל מימון עד 30 שנים ולא מעבר.

סוג הריבית אותה ניתן לקחת

כאשר בונים בבנק תמהיל למעשה מתכננים את המסלול של המשכנתא המלווה בריביות ובהצמדה לקרן וכך יודעים מה יהיה ההחזר החודשי. ניתן לבחור מסלולים עם ריביות שונות, לשלב ביניהם או לשנות אותם באמצעות מיחזור לאחר תקופה. על פי החוק לא משנה מה המסלול בו תבחרו, שליש ממנו חייב להיות מורכב מריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד. הכוונה שסכום הריבית אינו משתנה ונשאר לכל אורך ההלוואה.

אם הריבית צמודה למדד היא יכולה לרדת או לעלות כשהמדד משתנה, מה שישפיע על ההצמדה של הקרן. במידה ואינה צמודה למדד, הקרן תישאר כפי שהיא. את יתר ההלוואה לוקחים במסלולים כמו ריבית משתנה צמודה או לא צמודה למדד שבכל 5 שנים יש ממנה נקודת יציאה, ריבית פריים המורכבת מריבית קבועה + 1.5% פריים שהיא הריבית של הבנק. כל אלו בהתאם לתקופת ההחזר של המשכנתא ולסכום המימון.

הסיבות למסלולים שונים

• ישנם אנשים שיעדיפו לשלם יותר בהתחלה יותר ופחות בהחזר החודשי לקראת הפנסיה.
• אחרים יעדיפו לשלם פחות בתחילת דרכם כי הם עדיין אינם מבוססים כמו שצריך ובהמשך כשיקבלו קידום בעבודה ומשכורת גבוהה, לשלם יותר.
• אנשים מסוימים יעדיפו לשלם משכנתת בלון ולהחזיר את ההלוואה כולה במועד הפירעון ובינתיים לשלם רק את הריבית.
• בני 60 ומעלה יכולים לקחת משכנתא הפוכה ולשלם בפירעון לאחר מכירת הנכס מבלי להתחייב להחזר חודשי. במקרה כזה הריביות יהיו גבוהות.

מיחזור הריבית על המשכנתא

כאשר לוקחים משכנתא במסלול הבנוי מריבית קבועה של 5.5% למשל, ואחרי מספר שנים הריבית יורדת, ניתן בהחלט לבצע מיחזור על המשכנתא ולהוזיל את הריבית. במיחזור למעשה פורעים את ההלוואה ולוקחים הלוואה חדשה על היתרה בריבית הזולה. ניתן לשנות את המסלול, לבצע את המיחזור גם בבנק למשכנתאות אחר, אך לוודא אם עליכם לשלם קנס על הפירעון והאם הוא משתלם מבחינת הריבית החדשה.