אחד הדברים הראשונים שעלינו לבחון בבואנו לרכוש דירה הינו גובה ההון העצמי שברשותנו. להון העצמי יש השפעה על דחיית\ קבלת הבקשה למשכנתא ועל גובה הריבית שנשלם עבורה. יש דרכים רבות להגדלת ההון העצמי, אולם לא תמיד כדאי לעשות זאת בכל מחיר.
במאמר זה נסקור מהו הון עצמי למשכנתא, כמה הון נצרך, ההשלכות של ההון העצמי על המשכנתא ודרכים להגדלתו.
מה זה הון עצמי למשכנתא?
הון עצמי, כשמו כן הוא, הוא ההון שאתם מביאים אתכם בבואכם לרכוש דירה. לרוב ההון העצמי מוגדר באחוזים, לדוגמא אם אתם קונים דירה שעולה 1,000,000 ₪, ובחשבון הבנק שלכם שוכבים 300,000 ₪ ניתן לומר כי אתם בעלי הון עצמי של 30% מהרכישה.
על מנת להבטיח יציבות כלכלית בנק ישראל אינו מאפשר לאנשים לקחת הלוואות משכנתא במימון של 100% ממחיר הדירה, אלא הרוכש חייב להביא הון עצמי בגובה מסוים. בנק ישראל עושה זאת על מנת להגן הן על הרוכש (למנוע ממנו לקחת הלוואות מסוכנות) והן על הבנקים (הלוקחים סיכון גדול יותר ככל שההון העצמי יורד).
- חיסכון משמעותי בתשלומים
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- ליווי אישי בכל התהליך
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
רוצים לקבל משכנתא אבל לא יודעים כיצד לפעול?
חייגו עכשיו: 077-996-5636
כמה הון עצמי צריך על מנת להיות זכאי למשכנתא?
בנק ישראל קבע מדרגות מינימום של הון עצמי על מנת לקבל משכנתא.
- עבור דירה יחידה – על האדם להביא 25% הון עצמי.
- עבור דירה חליפית (לאדם יש דירה בבעלותו והוא מעוניין להחליפה בדירה אחרת – קרוי גם שיפור מגורים) – על האדם להביא 30% הון עצמי.
- עבור דירה להשקעה – על האדם להביא 50% הון עצמי.
- עבור דירה במחיר למשתכן – על האדם להביא לפחות 100,000 מכספי ההון העצמי, והמשכנתא יכולה להגיע עד 90% משווי הנכס המקורי (לפני ההנחה במסגרת המחיר למשתכן).
למה ההון העצמי נמדד באחוזים ולא בכמות?
לאור הנתונים האמורים לעיל נשאלת השאלה מדוע הבנק אינו מגדיר סכום כסף מינימלי של הון עצמי אלא הוא עובד ע"פ אחוזים? לשאלה זו שתי תשובות:
שיעבוד הנכס
כאשר ערך הדירה גבוה יותר הבנק יכול להרגיש נינוח יותר במתן המשכנתא כיוון שהנכס המשועבד להלוואה שווה יותר. לדוגמא אם הדירה שווה שלושה מיליון ₪ ואתם מעוניינים במשכנתא של שני מיליון ₪ הבנק יכול להיות בטוח שגם אם לא תשלמו את חובכם יהיה לו מאיפה לגבות את חובו.
לעומת זאת אם הדירה שווה חצי מיליון ₪ ואתם בעלי הון עצמי של 50,000 ₪ ומעוניינים במשכנתא של 450,000 ₪ רמת הסיכון של הבנק גדלה כיוון שלא בטוח שיהיה לו מניין לגבות את חובו (מחירי הדירות יכולים לרדת, מכירת דירה במימוש מהיר שווה פחות ממחירה בשוק וכדו').
בטחונות
בנק ישראל מחייב את הבנקים להשאיר בטחונות על כל הלוואה שהם נותנים על מנת למנוע היווצרות בועה כמו שקרה בארה"ב ב-2008. גובה הבטחונות נקבע על פי אחוז המימון (ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הסיכון גדול יותר וממילא גובה הבטחונות צריך להיות גבוה יותר), כך שככל שההלוואה מסוכנת יותר הבנק נאלץ לשים בצד יותר כסף, וממילא הבנק ירצה ריבית גבוהה יותר כיוון שהוא "נענש" יותר כאשר ההון העצמי קטן.
ההשלכות של ההון עצמי למשכנתא
כפי שאמרנו ככל שההון העצמי גבוה יותר כך הסיכון בהלוואה קטן יותר וממילא רמת הריבית יורדת. בנק ישראל קבע שלוש מדרגות ברמת ההון העצמי:
- עד 45% מימון: מוגדר כסיכון נמוך עם ריבית נמוכה.
- עד 60% מימון: מוגדר כסיכון בינוני וממילא ריבית בינונית.
- עד 75% מימון: מוגדר כסיכון גבוה ועל כן הריבית תהיה גבוהה.
שימו לב כי לא ניתן לקבל יותר מ75% אחוזי מימון, כיוון שכאמור ישנו צורך בהון עצמי בסיסי על מנת לקבל משכנתא.
דרכים להשגת הון עצמי
לעבוד קשה
דירה אינה החלטה של רגע, ומומלץ לנסות לחסוך כמה שנים לפני רכישת הדירה ולהגדיל כמה שיותר את ההון העצמי על מנת להגיע לשלב הרכישה עם אחוז מימון עצמי גבוה ככל שניתן.
עזרה מההורים
כפי שאמרנו כדאי להגדיל עד כמה שניתן את אחוז ההון העצמי ברכישה ועל כן אם ניתן לקבל עזרה להגדלת ההון העצמי מומלץ מאד לעשות זאת. כמובן שבסוף תצטרכו להחזיר את הכסף להורים אולם זה יעזור להקטנת הריבית במשכנתא וכנראה שלא תשלמו ריבית על הלוואה זו (תלוי ביחסים שלכם עם ההורים…).
מישכון דירה
דרך נוספת להגדלת ההון העצמי הינה לקיחת הלוואה שאינה משכנתא על ידי מישכון נכס. נכס נפוץ למישכון הינו דירה (במידה ויש ברשותכם או להוריכם וכדו'). דרך זו הינה מסוכנת כיוון שאתם נאלצים להחזיר שתי הלוואות בו זמנית, ולרוב הלוואות אלו הינן בעלי ריבית גבוהה. על כן, כדאי להשתמש בדרך זו רק במידה וחסרים לכם כמה אלפי שקלים בודדים על מנת לקפוץ מדרגת אחוזי מימון.
הלוואה על סמך קרן השתלמות
במידה ולא משכתם את כל חסכונותיכם ועדיין נשאר לכם כספים בקרנות השתלמות אתם יכולים לקחת הלוואה בתנאים נוחים יחסית בשווי של עד 50% מכספי הפקדון שלכם (או עד 80% בקרנות נזילות).
מחיר הדירה נקבע על ידי שמאי המוסכם על הבנק המעניק את המשכנתא. על פי קביעתו של השמאי יוגדר מחיר הדירה וממילא סכום ההון העצמי שתידרשו להביא וכדו'.
עבור דירה ניתן לקבל עד 50% מימון כלומר אם הדירה שלכם שווה שני מיליון ₪ תוכלו לקבל עבורה עד מיליון ₪ מימון. שימו לב כי במידה ואתם עוד משלמים משכנתא על הדירה הראשונה סכום המימון יירד על פי גובה המשכנתא שנותרה לכם.
לקיחת הלוואה הינה דבר מפתה על מנת להקטין את הריבית אולם יש לשים לב כי בעתיד יהיה עליכם לשלם על שני הלוואות בו זמנית. אופציה זו אינה מומלצת וכדאית רק לסגירת חור של כמה אלפים בודדים.
עבודה קשה וחיסכון של כסף, עזרה מההורים או קרובי משפחה או הלוואה מקרנות השתלמות.
