משכנתא לדירות מפוצלות: איך ממקסמים את ההשקעה?

איך לקבל משכנתא מהבנק על דירה מפוצלת? המומחים של משכנתא טיל מסבירים הכל! בישראל, חלוקת דירות ליחידות מגורים נפרדות היא פעולה שנתקלת במגבלות חוקיות משמעותיות. לפי החוק, אסור לבצע חלוקה זו ללא קבלת היתר מפורש מהרשויות המקומיות. ההיתר דרוש כדי לוודא שהשינויים מתבצעים בהתאם לתקנות הבנייה ולא יגרמו נזק או עומס לא סביר על התשתיות הקיימות. חריגה מכלל זה עלולה להביא לסנקציות כולל קנסות גבוהים, ולכן, כל מי שמעוניין לחלק דירה צריך להגיש בקשה חריגה ולקבל אישור בכתב לפני שהוא מבצע כל שינוי משמעותי במבנה הדירה. לפיכך, בהתחשב במגבלות החוק, בנקים העוסקים במתן משכנתאות בדרך כלל בוחרים לא להיכנס לסיכונים ומעדיפים שלא לאשר משכנתאות לנכסים מסוג זה. מה זה דירה מפוצלת? ובאיזו דרך אפשר להשיג מימון באמצעות משכנתא מהבנק? המשיכו לקרוא

למה הכוונה דירה מפוצלת?

דירה מפוצלת היא דירה שמלכתחילה תוכננה ונבנתה כיחידת מגורים אחת, אך לאחר מכן עברה שינויים פנימיים וחולקה למספר יחידות נפרדות. כתוצאה מהחלוקה, הדירה המקורית הפכה לכמה דירות קטנות יותר, כאשר כל אחת מהן משמשת כיחידת מגורים עצמאית, הכוללת לרוב חדרים, מטבח ושירותים. פעולה זו נעשית לעיתים כדי לאפשר השכרת המקום למספר גדול יותר של שוכרים, מה שמגדיל את הכנסות השכירות של בעל הדירה.

חריגות בנייה והשפעתן על הזכאות למשכנתא

להבין את האתגר שבקבלת משכנתא על דירה מחולקת מחייב הבנה של מונח ה"חריגה בבנייה". חריגה זו מתייחסת לכל סוג של בנייה, הרחבה, או שינוי שבוצעו ללא היתר קודם מהרשויות. חריגות אלו נפוצות ויכולות לכלול מגוון פעולות כמו חלוקת דירות, סגירת מרפסות, או שינויים בגובה המבנה מעבר למותר. כל אחת מהפעולות האלו יכולה להשפיע באופן משמעותי על האפשרות לקבל משכנתא, שכן הן מפחיתות את ערך הנכס בעיני הבנק ומעמיסות סיכון פיננסי על המלווה. במקרים מסוימים, חריגות ניתנות לתיקון ולשדרוג הנכס, אך ישנם מקרים בהם הן יכולות להוביל לקנסות כבדים ולהקשות על קבלת משכנתא או להוביל לסירוב מוחלט מצד הבנק.

האתגרים במתן משכנתא לדירות מפוצלות מצד הבנקים

כשמדובר במתן משכנתא לדירה מפוצלת, הבנקים נתקלים בקשיים רבים שנובעים מהסיכון המשפטי והפיננסי הגלום בכך. הבעיה העיקרית מתחילה בכך שהבנק משעבד את הנכס כביטחון להלוואה, והוא זקוק לערך גבוה ומובטח של הנכס כדי להבטיח את החזר ההלוואה. חריגות בבנייה או חלוקת דירות ללא היתר מורידות מערכו של הנכס ומגדילות את הסיכון הפיננסי של הבנק. יתר על כן, קנסות כבדים שיכולים להיות מוטלים על בעלי הנכס בגין עבירות על חוק התכנון והבנייה מקטינים את הערך הנקי של הנכס, דבר המשפיע על הבנק ועל הלווה כאחד. במקרים בהם הלווים מבקשים לשפר את הנכס ולהחזירו למצבו הקודם, העלות הגבוהה וההשפעה השלילית על ערך הנכס עלולות להיות מרתיעות. כתוצאה מכל אלה, בנקים רבים מתלבטים או אף מסרבים להעניק משכנתאות לדירות מפוצלות, מחשש להיקלע לסיטואציה בה הם לא יוכלו לגבות את הכספים שהושקעו.

החשיבות של עורך דין בתהליך

נוכח הפופולריות הגוברת של דירות מפוצלות והאתגרים החוקיים הקשורים בהן, מומלץ בחום לפנות לעורך דין מנוסה לפני הגשת הבקשה למשכנתא. עורך דין טוב יכול להבטיח כי הדירה תואמת לדרישות החוקיות ולבדוק אפשרויות לשינויים או שדרוגים שיכולים להעלות את ערכה של הנכס ולמנוע קנסות. העבודה עם עורך דין מוסמך מסייעת לנווט במערכת המשפטית המורכבת ולהבין את הסיכונים וההזדמנויות שבבקשה למשכנתא עבור נכס מפוצל, תוך כדי דאגה לצמצום פגיעה בערך הנכס ובסיכויים לקבל את המשכנתא המבוקשת.

הנוהל של בדיקת שמאי לפני מתן המשכנתא

הבנקים מודעים לכלל הסיכונים הכרוכים במתן משכנתאות לנכסים עם חריגות בנייה, ולכן הם מבצעים בדיקות מעמיקות לפני אישור ההלוואה. חלק מתהליך זה כולל שליחת שמאי מטעם הבנק, שמטרתו להעריך את הנכס ולאתר כל חריגה או בעיה שעלולה להפחית מערכו. השמאי יפקח על הנכס בקפדנות, מתוך מטרה לוודא שהוא תואם את כל הנדרש לפי החוק, וידווח לבנק על כל חריגה מהנדרש. כל זאת, בכדי למנוע מצב בו הבנק נקלע לסיכון משפטי או פיננסי בעקבות המשכנתא. בפועל, נוהל זה מגביר את האפשרות שבקשות למשכנתא על נכסים עם חריגות בבנייה יידחו, מכיוון שהבנק מעדיף להימנע מלהתמודד עם הסיכונים הכרוכים בכך.

פתרונות יצירתיים למשכנתאות לדירות מפוצלות – משכנתא טיל

המומחים של משכנתא טיל מציעים ידע רחב וניסיון עשיר בנישה זאת. אנו עובדים בצמוד עם מקצוענים נוספים כדי להבטיח פתרון מלא ומקיף לכל סוגי הדירות המפוצלות. בעזרתם, אפשר להתמודד עם האתגרים, לשפר את הסיכויים לאישור המשכנתא ולהפוך סירוב ראשוני לאישור מלא. מומלץ לפנות אלינו כדי לדון באופציות, לבחון אסטרטגיות ולעבור ביחד את תהליך הבקשה למשכנתא בצורה בטוחה ומוצלחת, מתוך מטרה להבטיח שהלקוח יקבל את המימון הדרוש לו.

לקביעת פגישה בנושא משכנתא לדירה מפוצלת, חייגו אלינו עכשיו!