משכנתאות הן דבר בעל רגולציה הדוקה מאד. המדינה חוששת שאנשים לא יהיו מסוגלים להחזיר את חובם, ובהיקפים נרחבים הדבר עלול ליצור משבר כלכלי של ממש. המדינה והבנקים מציבים הגבלות ותנאים להלוואות המשכנתא על מנת למנוע מצב זה.
מטרת העל של שבעת התנאים שנפרט להלן הינה להגביר את ביטחונם של המדינה והבנקים בכך שתהיו מסוגלים להחזיר את חובכם. זכרו: ככל שיש יותר וודאות כך תשלמו פחות על ריביות ותנאי המשכנתא שלכם יהיו טובים יותר.
תנאי 1: התנהלות כלכלית יציבה
בבואכם לקבל משכנתא מהבנק הוא יבקש מכם דוחות כלכליים של החודשים האחרונים (בין 3 ל-12). מטרת בדיקה זו היא להבטיח כי הכנסתכם יציבה, הוצאותיכם שקולות וכדו'. הבנק יוודא שלא היה לכם לאחרונה צ'קים שחזרו, משיכת יתר וכו'. התנהלות יציבה ואחראית מגבירה את בטחונו של הבנק ביכולתכם להחזיר את המשכנתא, ובעקבות זאת מעלה את דירוג הלקוח שלכם, כלומר תקבלו משכנתא עם תנאים טובים יותר.
תנאי 2: הון עצמי מינימלי
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון שניתן לקבל בהלוואת המשכנתא, כלומר עליכם לבוא עם אחוז כלשהו של הון עצמי כאשר אתם רוכשים דירה. בדירה ראשונה התנאי המינימלי הינו 25% מימון עצמי, בדירה חלופית (בבעלותכם דירה ואתם עתידים למכור אותה כשתעברו לדירה החדשה) התנאי הוא 30% מימון עצמי, ובדירה להשקעה אתם נדרשים להביא 50% מימון מההון העצמי שלכם.
באופן כללי ככל שתגדילו את אחוז המימון העצמי כך הבנק יהיה בטוח יותר בהחזרת הלוואתו ותנאי המשכנתא ישתפרו.
תנאי 3: אחוז ההחזר החודשי
הכנסה פנויה הינו מושג המתאר את סכום הכסף שאתם מרוויחים לאחר ניכויים בסיסיים (מיסים, חובות קודמים וכדו'). כאשר אתם מבקשים לקבל משכנתא הבנק יבקש לוודא כי גובה ההכנסה הפנויה שלכם מספיקה על מנת לעמוד בהחזרים החודשיים אותם אתם מבקשים.
החוק בישראל אינו מאפשר לבנקים לתת הלוואה אשר ההחזר החודשי שלה גבוה מ-40% מההכנסה הפנויה של הלווה. אגב, יועצי משכנתאות באופן כללי ממליצים שלא לעבור את ה-33% בקביעת ההחזרים החודשיים, אולם הדבר תלוי בדברים רבים וזוהי המלצה כללית בלבד. כמובן שככל שאחוז ההחזר שלכם גבוה יותר כך חוסר הוודאות של הבנק יגבר ותנאי המשכנתא שלכם ירדו בהתאם.
תנאי 4: גיל הלווה
ככל שאנו מבוגרים יותר כך קטנים הסיכויים שנחזיר את הלוואת המשכנתא. עקב כך הבנק פחות "שמח" להעניק למבוגרים הלוואה ולכן קובע הגבלות על הגיל המקסימלי שבו ניתן לקבל משכנתא. יש בנקים המגבילים את גיל לוקח ההלוואה (לא ניתן לקבל הלוואה לאנשים מעל גיל 55 למשל) ויש בנקים המגבילים את גיל סיום ההלוואה (למשל בגיל 60 תוכלו לקחת הלוואה ל20 שנים בלבד ולא מעבר לכך).
לכל בנק יש הגבלות משלו והדבר תלוי בדברים רבים כמו גובה ההלוואה, משך זמנה וכדו'. כמובן שככל שאתם מבוגרים יותר כך הבנק פחות בטוח בהחזרת ההלוואה ולכן תנאי ההלוואה ירדו ככל שגיל הלווה עולה.
תנאי 5: זכאי ביטוח חיים
אחד הכלים באמצעותם הבנק מבטיח את החזר הלוואתו הינו חיוב הלווה לבטח את עצמו בביטוח חיים. ביטוח זה נועד להבטיח כי גם במקרה של מות הלווה הבנק יקבל את כספו בחזרה מכספי הביטוח. ישנם מצבים מסוימים שבהם חברות הביטוח אינן מסכימות לבטח את הלווה.
מדובר לרוב על מקרים רפואיים כרוניים המעלים את סבירות המוות של המבוטח ועל כן החברות מסרבות לבטח את האדם. בבואכם לבקש משכנתא אליכם לוודא כי אתם אכן "זכאים" לביטוח חיים. במידה ואתם מסורבי ביטוח חיים עליכם לבקש מהבנק שיעניק לכם הלוואה למרות מצבכם. הבנק רשאי לאשר או לסרב לבקשתכם על פי שיקול דעתו.
תנאי 6: תקינות הנכס
תנאי נוסף לקבלת משכנתא הינו תקינות הנכס מבחינה בירוקרטית. דירות רבות בישראל אינן מוסדרות ובעלות בעיות רישום שונות. כפי שאמרנו, הבנק מחפש וודאות, ועל כן הוא אינו רוצה להתעסק במקרים כאלו כיוון שבמידה והוא יצטרך לממש את זכותו בדירה להחזרת החוב הוא יסתבך. כמו כן מאותה סיבה הבנק יבקש לוודא כי בדירה אין בעיות כמו בניה בלתי חוקית או חריגות מעבר לתחום הרשום בטאבו.
תנאי 7: משך ההלוואה
החוק בישראל אינו מאפשר לפרוס את תשלומי הלוואת המשכנתא למשך זמן של יותר מ-30 שנים. מטרת הגבלה זו הינה להגביר את הוודאות בכך שאכן תחזירו את ההלוואה ועל כן לא ניתן לפרוס את התשלומים לתקופה של מעל 30 שנים. גם מיחזור משכנתא אינו יכול להאריך את ההלוואה המקורית למעבר לתקופה זו.
לכל בנק יש הגבלות שונות לגיל המקסימלי לקבלת משכנתא. באופן כללי, מעל גיל 55 אתם תתקשו לקבל משכנתא וכמו כן תתקשו לקבל משכנתא כאשר אתם נדרשים לשלם מעבר לגיל 80-85.
הבנק רוצה לוודא כי ביכולתכם להחזיר את ההלוואה אותה הוא מעניק לכם ולכן הבנק מבקש לראות שההתנהלות הכלכלית שלכם יציבה. חובות פתאומיים או הוצאות בלתי נשלטות מעידות על חוסר יציבות ומקטינות את בטחונו של הבנק ביכולת ההחזרה שלכם.
באופן כללי כדאי לכוון ל-30-35% אולם הדבר תלוי בדברים רבים. במידה ואתם צופים הגדלת הכנסה עתידית אתם יכולים להתקרב ל35% ובמידה ואתם צופים הגדלה בהוצאות כדאי לכוון יותר לכיוון ה30% ואפילו פחות.
ישנם עסקים המבצעים ביטוחים למסורבי ביטוח חיים רגיל, כך שייתכן וניתן לעשות ביטוח חיים בדרך זו. במידה ולא, באפשרותך לבקש מהבנק לקבל משכנתא גם ללא ביטוח חיים והבנק יחליט על פי שיקול דעתו.
