משכנתא או שכירות?

מה עדיף – לשכור דירה או לקחת משכנתא?

לפי המצב בשנת 2021 מחירי הדירות יורדים מה שמעניק הזדמנות מצוינת לרכוש דירה. עם זאת, הריבית על המשכנתא עלתה ב-1% ולכן יקר לקחת משכנתא במיוחד כשהמצב הכלכלי במדינה במשבר עקב מגפת הקורונה. גם השכרת הדירות בעייתית בתקופה זו בה צעירים רבים חוזרים לגור אצל הוריהם עקב אבטלה ואי יכולת לעמוד בתשלומים.

לפיכך, בעתות משברים בסדר גודל כזה עדיף באמת להמשיך ולגור אצל ההורים, אך כשמדובר על שיגרה כמו שהכרנו לפני הקורונה, ישנן חילוקי דעות בין המומחים. מצד אחד, ישנם הטוענים שעדיף לשלם משכנתא ולהיות בעלי הנכס בסוף ההחזר שלה. מצד שני, כאשר שוכרים דירה ניתן להשקיע את ההון העצמי כדי להרוויח במקום לשלם אותו במשכנתא.

בנוסף, לחסוך הפרשים בין מחיר המשכנתא למחיר שכר הדירה במידה והוא נמוך מהמשכנתא כדי לאפשר רווחה כלכלית ויציבות. ההמלצה היא לבדוק מה היחס בין תשלומי השכירות להכנסה לעומת היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסה בהתאם לריביות.

המטרה – רכישת דירה

בישראל ישנה ציפייה במשפחות רבות שהילדים הרווקים או הנשואים ירכשו דירות כי לחברים או לקרובי המשפחה בגילם כבר יש דירות והם "מסודרים". האם צריך למהר ולרכוש דירה בגלל ההשפעה החברתית? רכישת דירה היא החלטה לא פשוטה שעלולות להיות לה השלכות על העתיד ועל הקמת משפחה ולכן יש להפעיל שיקול דעת לפני ש"מסתדרים" כמו השכן.

קניית דירה היא ריאלית כאשר יש הון עצמי שישלים את המשכנתא וכאשר מחירי הדירות יורדים. בנוסף, יש לקחת בחשבון את ההחזר החודשי של המשכנתא והמסלולים אותם בוחרים הצמודים למדדים ולריביות שונות. כלומר, בחירת המסלול צריכה להיות בהנחה שמחיר הדירות יעלו ב-1% לאחר שנה כדי שהרכישה תהיה כדאית לעומת השכירות.

כיצד מתנהלים שוכרי הדירות?

את ההפרש בין תשלום שכר הדירה לתשלום המשכנתא, שוכרי הדירות משקיעים באפיקים שונים וכך מגדילים את ההון העצמי שלהם. בין אם אלו אגרות חוב או מניות הם יכולים לשמור על סיכונים נמוכים ולהרוויח. כך ניתן לחסוך ובהמשך לקחת משכנתא כאשר ההון העצמי יגדל וההלוואה תהיה קצרת טווח או בתשלומים נמוכים יותר, בניגוד לזוגות צעירים שממהרים לקנות דירות.

עם זאת, ניתן לקבל זכאות למשכנתא בתנאים נוחים מאוד מהמדינה שיכולים בהחלט לסייע בתשלום המשכנתא.

הזכאות למשכנתא בתנאים נוחים

מהי הזכאות?

על מנת לקדם את רכישת הדירות ולסייע לרווקים וזוגות צעירים להגשים את חלומם ולהתבסס, המדינה מאפשרת זכאות למשכנתא על דירה ראשונה בריבית קבועה הנמוכה בחצי אחוז מהריבית של בנק ישראל ולא יותר מ-3% למשך תקופה ארוכה של עד 30 שנים עם אפשרות קיצור התקופה.

כאשר זוג או רווקים קונים בפעם הראשונה דירה נקבע להם ניקוד לזכאות על פי פרמטרים שונים. ככל שהניקוד שלהם יהיה גבוה יותר כך אחוזי מימון הזכאות יהיו גדולים יותר. כמו כן, במידה וקונים באזור עדיפות לאומית מקבלים תוספת בזכאות ל-20 שנים של משכנתא בריבית קבועה של 4.5%.

מחיר למשתכן

הזכאים למשכנתא יכולים להירשם גם לפרויקט מחיר למשתכן עבור זוגות צעירים, רווקים מגיל 26 ומשפרי דיור ולזכות בדירות זולות בהגרלה או שאינן בהגרלה על מנת לבסס את עצמם בדירות חדשות וליהנות מתנאים נוחים. בנוסף, הפרויקט מעניק ערבות לבנקים עבור הקבלנים כדי שהרוכשים יוכלו לקבל משכנתא מהבנקים.

הזכאים יכולים לקבל מימון משכנתא גבוה יותר מ-75% ממחיר הדירה. גובה המימון נקבע על פי שווי הדירה ולא המחיר בו נקנתה, כך שהרווח הוא של הזכאים כי הדירות עולות פחות מערכן בפועל.

משכנתא בריבית נמוכה

האפשרות לקבל משכנתא עם ריבית נמוכה פותחת צוהר בפני מחוסרי דיור שמשקיעים את כספם בהשכרת דירה. למשל זוג המשלם בכל חודש 6,000₪ על שכר דירה יכול בתנאים טובים לקחת משכנתא בריבית נמוכה ולשלם בכל חודש 5,000₪ ולחסוך 1,000₪ בהפרש, בתנאי שהתשלום על המשכנתא נמוך מתשלום שכר הדירה.

בנוסף, על מנת לקבל את מחיר למשתכן יש לשלם הון עצמי של 100,000₪ לפני לקיחת המשכנתא. כלומר, כאשר שוכרים דירה ומצליחים לחסוך הון אישי או לקבל הלוואות משלימות, משתלם להירשם לפרויקט מחיר למשתכן, לרכוש דירה בזול ולקבל משכנתא בתנאים נוחים עם ריבית קבועה העומדת כיום על 2% לתקופה של עד 30 שנים. את הריבית אפשר להוריד עוד ככל שמקצרים את תקופת ההחזר החודשי, אך לא פחות מ-10 שנים.

במה תלויה ההחלטה אם לשכור או לקחת משכנתא?

• הון עצמי
• גובה המשכנתא
• הריבית על המשכנתא
• הריבית על החסכונות
• דמי השכירות
• מחירי הדירות
• מדד המחירים לצרכן
• תשואות על השקעות כספיות
• הון עבור שיפוץ, מס רכישה, עורך דין, יועץ משכנתאות ועוד

השכרה או משכנתא בהתאם לתקופה

מבחינה כלכלית ישנן תקופות בהן התשלום על המשכנתא זהה לתשלום שכר הדירה על מנת לאזן את השוק. במידה והיה שווה יותר להשכיר דירות, כולם היו משכירים ולהיפך בעניין המשכנתא. לפיכך, ישנן תקופות שיותר כדאי להשכיר ותקופות שיותר כדאי לקחת משכנתא.

במצב הנוכחי מחירי הדירות זולים אך המשכנתא התייקרה ובשל האבטלה שכירות גם לא תמיד תבוא בחשבון. בכל מקרה, לפני שמחליטים מה עדיף יש לבחון את ההכנסות וההוצאות הנלוות לתשלומי המשכנתא ולתשלומי השכירות.