איך בוחרים שיטת החזר משכנתא

כדי לענות על השאלה: איך בוחרים שיטת החזר משכנתא, צריך קודם לענות על הרבה שאלות אחרות, כמו מה רמת ההכנסה שלכם? האם אתם צופים עלייה או ירידה בגובה ההכנסה בעתיד? האם צפוי קידום בעבודה בעתיד? האם יש לכם כוונות להרחיב את המשפחה? האם יש לכם ילדים? האם מישהו מכם לומד באוניברסיטה ועוד.

מענה על כל השאלות הללו הוא תחילת הדרך שתוביל אתכם למסקנה – איזו שיטת החזר משכנתא מתאימה לכם ביותר.

שיטות החזר משכנתא

קיימים בשוק עשרות מסלולים להחזרי משכנתאות, אבל קיימות רק 3 שיטות עיקריות להחזרי משכנתא, שלא מתאימות לכל אחד ולכן כדאי להכיר אותן היטב, לפני שבוחרים. השיטות השונות הן בעצם לוחות סילוקין בשיטות שונות, כלומר דרכים שונות לחשב את גובה ההחזר החודשי, עד לתשלום מלא של הסכום כולו:

שיטת שפיצר להחזר משכנתא

שיטת שפיצר היא הנפוצה ביותר להחזרי משכנתא. בשיטה זו נקבע ההחזר החודשי לפי חלוקה בין הקרן (סכום ההלוואה המקורי) לבין הריבית. משום כך, בתחילת תקופת ההחזרים, יהיו החזרים גבוהים יחסית על הריבית והחזרים נמוכים יחסית על הקרן.

לקראת הסוף, ההחזרים על הריבית יהיו נמוכים יותר ואילו ההחזרים על הקרן יגדלו, אבל הסכום החודשי נשאר קבוע ולא משתנה.

שיטת קרן שווה להחזרי משכנתא

בשיטה זו, הלווים משלמים החזר חודשי קבוע על הקרן ואילו ההחזרים על הריבית משתנים מחודש לחודש בהתאם לפרמטרים שונים. כתוצאה, התשלומים הראשונים גבוהים יחסית, אבל הולכים וקטנים עד סוף ההלוואה.

שיטת בלון להחזרי משכנתא

שיטת בלון להחזרי משכנתא, נקראת גם שיטת בוליט, במהלכה הלווים משלמים רק את הריביות ואילו בסופה, בתשלום האחרון של ההלוואה, משלמים הלווים את סכום הקרן במלואו. ניתן גם לשלם את כל סכום הקרן והריבית בסוף תקופת ההלוואה, ללא תשלומים חודשיים כלל.

שיטה זו מלווה בריביות גבוהות לרוב, בשל חישוב הריבית, אשר נעשה כל חודש מחדש. בנוסף, שיטה זו מתאימה לאנשים שצפויים לקבל סכום כסף גבוהה בעתיד ולכן מכוונים את החזר ההלוואה במלואו בסוף תקופת ההלוואה במקום לחלק אותו לתשלומים.

אז איך בוחרים שיטת החזר משכנתא מתאימה?

גם לאחר היכרות עם שיטות החזר משכנתא שונות, קשה לבחור. כל בחירה תשפיע בהכרח על המצב הכלכלי שלכם בעוד שנים רבות, בטווח הקצר ובטווח הארוך, אבל קשה לתת תשובה חד משמעית.

משום כך, ההמלצה הראשונה בבחירת מסלולי משכנתאות, כמו גם בחירת שיטת החזר משכנתא, היא לחלק את הסיכונים בין מספר מסלולי הלוואה שונים (תמהיל משכנתא) אשר יאפשר לכם לשמור על יציבות כלשהי ולקבל תחושת ביטחון.

תמהיל משכנתא טוב מאפשר לכם לחלק את מסלולי המשכנתא בין מסלולים צמודים ולא צמודים, ריביות קבועות וריביות משתנות, להקטין את החשיפה לסיכונים של ריביות משתנות ומקטין את החשיפה לעליות המדד.

טיפים לבחירה נכונה של שיטת החזרי משכנתא

• כאשר בוחרים את סוג הריבית למשכנתא, יש להתייחס לריבית הקיימים כיום, לעומת תחזיות לשינויים בגובה הריבית בעתיד.
• אם אתם צפויים לרשת או לקבל סכום כסף גדול, שיאפשר לכם פירעון מוקדם של ההלוואה, בחרו במסלול פריים, או מט"ח ללא עמלת פירעון.
• אם אתם חושבים שההכנסה שלכם צפויה לרדת בעתיד, כדאי לשקול לקיחת הלוואה בשיטת קרן שווה, אשר בה התשלומים הולכים וקטנים עם הזמן.
• חשבו היטב על שינויים הצפויים להתרחש בעתיד, שכן א=הם אלה שיקבעו את יכולת ההחזר שלכם בהמשך הדרך.
• בדקו את כל התנאים המשניים למשכנתא, כמו גרייס, אפשרות להקפיא הלוואה, הארכת תקופת ההחזרים וכן הלאה.
• הקפידו לפזר את ההלוואה על פני כמה מסלולים שיעזרו לכם לאזן את ההחזרים החודשיים ולהפחית את הסיכון.
• זכרו להתמקח! לאחר שתבחרו את השיטה והמסלול המתאימים לכם, הקפידו להתמקח ולהפעיל לחץ כדי להפחית עלויות. ההנחה יכולה להסתכם בסכומים גדולים ולא כדאי לוותר עליה.

איך להתמקח עם הבנק על המשכנתא

1. בדקו מספר אפשרויות לקבלת הלוואה, לא רק מהבנקים, אלא גם מחברת ביטוח למשל ובדקו מי נותן לכם ריביות הכי נמוכות
2. זכרט כי הבנק מודע לאפשרות שתנסו להתמקח ולכן נותן לכם מלכתחילה הצעה גבוהה יחסית, ממנה יוכל לרדת.
3. פנו למנהל הסניף לקבלת הנחה. תוכלו להציג לו את ההצעות המשתלמות יותר שקיבלתם ולנסות לשכנע אותו להוריד לכם את עלויות הריבית.

מה ההבדל בין שיטות החזרי משכנתא לבין מסלולי משכנתא?

קיימות 3 שיטות עיקריות להחזרי משכנתא ואילו למסלולים יש עשרות אפשרויות. המסלולים מתמקדים בעיקר בסוגי הריביות ואילו השיטות להחזר משכנתא קובעות את צורת לוח הסילוקין – כלומר את החלוקה בין הריביות לקרן ואת התשלום החודשי שתצטרכו לשלם עבור ההלוואה.