איך מחשבים החזר משכנתא?

קניית דירה במדינת ישראל הינה תופעה חברתית נפוצה. למרות זאת, לרוב האנשים אין את ההון הראשוני לרכישת הדירה ואף לא את רובו. לכן, כדי לקנות את הדירה הם יאלצו לקחת משכנתא, הלא היא הלוואה תמורת שעבוד הדירה המשמשת כבטוחה לגוף המלווה עד לסוף תקופת החזר ההלוואה.

תקופת ההחזר יכולה להיות נעלם משמעותי בגלל הריביות והעמלות השונות, בייחוד אם המשכנתא צמודה למדד. לכן, כדאי להיערך לכך ככל הניתן, להגדיל את הידע ולצמצם את חוסר הוודאות תוך התאמת לקיחת המשכנתא למצבכם הפיננסי.

מהי משכנתא

משכנתא הינה הלוואה אותה ניתן לקבל מהבנק בתמורה לשעבוד הדירה אותה אתם רוצים לקנות, לשפץ או לבנות. את המשכנתא מחזירים לרוב בתקופת זמן ארוכה, לעיתים אף במשך 30 שנה, כתוצאה מכך תשלומי ההחזר יצברו ריביות רבות.

לכן, לרוב סך המחיר הכולל אותו תשלמו על המשכנתא יהיה גבוה יותר באופן משמעותי מסכום ההלוואה המקורי. אמנם, מצד אחד, חלוקת תשלומי ההחזר מאפשרת לכם לשלם באופן מדורג על הדירה אותה אתם רוצים. מנגד, תשלומי ההחזר כאמור, יצברו ריבית יחד עם עמלות שונות. לכן, כדאי לחשוב טוב, לקרוא ולהבין מהו המסלול המומלץ לכם.

סוגי משכנתא

ההבדל המשמעותי בין סוגי המשכנתאות הקיימות בשוק מגיע לידי ביטוי באופן חישוב מחירה של המשכנתא, באמצעות הריבית. תוכלו למצוא משכנתאות בריבית קבועה לעומת משכנתאות בריבית משתנה, אשר נבדלות ביניהן על פי הגורם המשפיע על שינויי הריבית.

חשוב להכיר את נושא הריביות היות וסוג הריבית במסלול בו תבחרו ישפיע על ההחזר. את ההחלטה על הריבית עליכם לקחת לאחר חישוב מצבכם הפיננסי בהווה וההכנסות צפויות בעתיד. בנוסף, לאחר קביעת הריבית, תבחרו את שיטת חישוב להחזר המשכנתא.

חישוב החזר המשכנתא

בעת לקיחת המשכנתא מהבנק, תוכלו לקבל מהבנק את פירוט התשלומים של ההחזר החודשי אותו תצטרכו להחזיר בעבור המשכנתא שלקחתם לאורך כל תקופת החזר ההלוואה. מתוך פירוט זה תוכלו לראות את התנאים במשכנתא שהוצעה לכם, כמו גם מה יקרה להחזר החודשים לאורך זמן.

שימו לב כי אם בחרתם לקחת משכנתא צמודה או משכנתא בריבית משתנה, לא תוכלו לחשוב במדויק את השינויים בהחזר החודשי, היות והוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים בריבית או במדד. ישנן שלוש שיטות אפשריות לחישוב החזר המשכנתא, האחת, לוח שפיצר, השנייה, קרן שווה והשלישית, בוליט.

לוח שפיצר

שיטה זו הינה השיטה הנפוצה מבין שלושת השיטות. ההחזר החודשי הינו קבוע, או כמעט קבוע במידה והמשכנתא שלכם צמודה ו\או בריבית משתנה. בשיטה זו, בשנים הראשונות התשלום יהיה מתוך ההחזר החודשי הספציפי שלכם, ברובו על חשבון הריבית ובהמשך, התשלום יהיה יותר על חשבון הקרן.

המשמעות של שיטה זו הינה כי התשלום על הקרן מתחיל בשלב מאוחר יותר של ההחזר וגורם לתשלום ריבית גבוהה יותר. לכן, שיטה זו תגרום למשכנתא להיות יחסית יקרה. שיטת החזר זו תתאים לרוצים להחזיר את ההלוואה בתשלומים שווים ככל האפשר, ללא הפתעות. גם אם המשמעות הינה שבסופו של דבר ההחזר יהיה גבוה יותר.

קרן שווה

לפי שיטת החזר זו ההחזר החודשי של המשכנתא לא יהיה קבוע. מדי חודש התשלום יהיה בסכום לא משתנה על חשבון הקרן, זאת בתוספת חלק יחסי של הריבית הקיימת על הסכום הנשאר לתשלום להחזר ההלוואה. המשמעות של שיטה זו היא כי בשנים הראשונות ההחזר החודשי על המשכנתא יהיה גבוה יותר לעומת ההמשך, ככל שיעבור הזמן ההחזר ילך ויקטן.

בנוסף, ההחזר הכולל לפי שיטה זו הוא נמוך והמשכנתא תהיה יחסית זולה להחזר בשיטה הקודמת. השיטה הזו תתאים לאלו אשר יכולים להחזיר החזר חודשי גבוה בתחילת התקופה בשביל להחזיר פחות על כלל תקופת ההחזר.

בוליט

לפי שיטה זו, ההחזר החודשי על המשכנתא יהיה קבוע או כמעט קבוע, במידה ולקחתם משכנתא עם ריבית משתנה. בשיטה זו, תחזירו מידי חודש רק על הריבית. בסוף כלל תקופת ההלוואה תחזירו גם את הסכום המקורי של ההלוואה, הקרן. שימו לב, במידה והמשכנתא צמודה, תשלמו גם את ההפרשים על ההצמדה.

בשיטה זו, המשכנתא ניתנת לתקופה יחסית קצרה, עד 4 שנים בלבד. ההחזר החודשי יהיה נמוך באופן יחסי, אולם, הסך הכולל של ההחזר יהיה גבוה. על כן, משכנתא זו תחשב יקרה באופן יחסי, זאת משום שההחזר של ההלוואה יתבצע רק בסוף התקופה. סוג זה של החזר יתאים לאדם היודע כי יקבל סכום חד פעמי משמעותי בעוד כמספר שנים, ולכן, יוכל לעמוד בתשלום חד פעמי של סכומה המקורי של ההלוואה.

מחשבון החזר המשכנתא

באתרים שונים, ביניהם של משרד האוצר ניתן להשתמש במחשבון משכנתא ככלי לחישוב ההחזר החודשי לאורך תקופת ההלוואה. תוכלו להזין את הפרמטרים הרלוונטיים לפי המשכנתא בה אתם מעוניינים ואת תנאי ההחזר לצורך קבלת ההערכה.