מס היטל השבחה הינו מס אותו בעל מקרקעין נדרש לשלם בגין השתבחות נכס בו הוא מחזיק. במאמר זה נבין, מהו מקור המס, מהי ההשתבחות האמורה, כיצד היא מחושבת, מהו שיעור המס והאם תוכלו לקבל פטור או לערער על ההחלטה.
חוק התכנון והבנייה
מס היטל השבחה מופיע במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. חוק זה, מגשים את היכולת שלנו לנצל את המקרקעין בחברה המודרנית. כידוע, מקרקעין אינם משאב אין סופי, ולכן נדרשת הסדרה חקיקתית על מנת שחיי הקהילה והבעלות על המקרקעין תישמרנה.
חוק התכנון והבנייה נועד להסדיר שימושים במקרקעים אשר בלעדיהם לא יהיה ניתן לוודא את קיומם של אינטרסים ציבוריים, למשל, חלוקת שימוש ייעודי לשטחים באופן בו תישמר רווחתו של הציבור, בריאותו, בטחונו, הבטחתם של כבישים, שטחים ציבוריים כמו מגרשי משחקים, פארקים, מוסדות ציבור ועוד.
- ליווי אישי בכל התהליך
- חיסכון משמעותי בתשלומים
- דאגה לאינטרסים שלכם בלבד
- יועץ משכנתאות בעל ניסיון
תכנית בניין עיר
האופן בו פועל חוק התכנון והבנייה על מנת להגשים את מטרתו היא, בין היתר, באמצעות קביעת תכנית מתאר ברמות שונות, תכנית מתאר בשמה האחר נקראת תכנית בניין עיר. תכניות אלו יכולות להיות ברמה הארצית, המחוזית, מקומית, הענקתם של היתרי בנייה, הטלה של מגבלות בשימושים, הפקעת זכויות במקרה הצורך ועוד.
תכנית זו יכולה לפגוע בזכות הפרט ובקניינו של האדם ובכך יכולה לזכותו בפיצויים. מנגד, שינויים בתכנית יכולים להביא לעליית ערכו של הנכס, מה שיגרור עמו גם את החיוב במס היטל השבחה.
היטל השבחה מהו?
היטל השבחה הוא מס המוטל בשל עליית שווי של מקרקעין, בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרה בשימוש חורג הגורמים לעלייה בשווי הנכס. המס מוטל על ידי הרשות המקומית בה ממוקם הנכס נשוא המס.
כיצד מחושב היטל השבחה?
כאמור, מטרת ההיטל הינה גבייה של מס על עליית ערכו של המקרקעין בעקבות מתן היתר בנייה המאפשר חריגות או הקלות מתכנית בניין עיר קיימת או לחילופין בעקבות אישור לתכנית בניין עיר. יש להדגיש כי מס זה לא ממסה עלייה במחירי הנדל"ן, אלא אך ורק עלייה בערכו של הנכס כתוצאה מהטבה תכנונית שניתנה לבעל המקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
ההטבה יכולה להיווצר או על ידי היתר בנייה או על ידי תכנית בניין עיר והחישוב יתבצע בהתאם.
במקרה של היתר בניה (הקלה בתכנית קיימת)
שווי הנכס יוערך החל מיום כניסת התכנית החדשה לתוקף ועל פי שני מצבי תכנון. האחד, ערכו של הנכס לפי ייעודו וזכויות הבנייה המותרות בתכנית בניין עיר הקיימת. השני, ערכו של הנכס לפי זכויות בנייה הכוללות את החריגות מתכנית בניין העיר הקיימת. במידה ושווי הנכס במצב השני יהיה גבוה יותר מהמצב הראשון קיימת השבחה.
במקרה שבו אושרה תכנית בניין עיר
שווי הנכס יוערך בהתאם לכניסת התכנית לתוקף ועל פי שני מצבי תכנון. המצב האחד הינו לפי ערכו של הנכס לפי ייעודו וזכויות הבניה המותרות בתכנית בניין עיר קיימת. המצב השני הינו ערכו של הנכס לפי ייעודו וזכויות הבניה כפי שהובאו לאישור בתכנית החדשה. במידה ושווי הנכס יהיה גבוה יותר במצב השני, נוצרה השבחה.
מהו שיעור המס בגין היטל השבחה?
שיעור מס היטל השבחה יהיה 50% מגובה ההשבחה.
מי קובע את שווי היטל ההשבחה?
חוק התכנון והבנייה שהוזכר לעיל קובע כי שמאי מקרקעין הממונה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוא זה שיקבע את גובה ההשבחה. השמאי יבדוק את כלל הנתונים המשפטיים והפיזיים של נכס המקרקעין. בנוסף, יבדוק את כלל תכניות בניין העיר אשר אושרו על הנכס ויהיה עליו לבצע הערכות נוספות של מצב מחירי השוק בהתאמה לתאריך כניסת התכנית לתוקף.
מתי תוכלו לקבל פטור מהיטל ההשבחה?
בסעיף 19 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה מפורטים כלל המקרים בהם לא נדרש תשלום היטל ההשבחה.
דוגמאות:
- מקרקעין עליו הממשלה הכריזה כממוקם בשכונת שיקום.
- השבחה במקרקעין הממוקמים ביישוב לגביו הוחלט בצו כי לא יחול חובת התשלום.
- השבחה במקרקעין למגורים המצויים באזור שיקום.
- השבחה במקרקעין אשר שויכו למוסדות תרבות, דת, מדע, צדקה, בריאות, חינוך, ספורט ועוד.
- השבחה במקרקעין אשר משמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים, או לחילופין להרחבתה והבעלים זכאי לסיוע לפי התכנית של משרד הבינוי והשיכון.
- השבחה במקרקעין בהם הבעלים החזיקו לפחות כ- 10 שנים עד למועד ההשבחה.
ניתן לערער על ההחלטה על מס היטל השבחה אל מול ועדת ערר לפיצויים. על הערער להיות מוגש בתוך 45 יום מהיום בו הובאה השומה לידיעתו של החייב.
בין אם המחזיק במקרקעין הוא מחזיק בבעלות ובין אם הוא מחזיק כחוכר לדורות עליו יהיה לשלם את המס האמור.
על בעל המקרקעין או החוכר לשלם את מס היטל ההשבחה רק לאחר שרכשו כדין את הזכויות בנכס המקרקעין.
כן, מאחר ובפועל נכסים נמכרים שנים רבות אחרי אישור התכנית המשביחה, יעריכו את עליית ערכו של המקרקעין בהתאמה ליום כניסת התוכנית לתוקף, גם אם התכנית אושרה לפני עשור. שימו לב, התכנית המוקדמת ביותר בגינה ניתן לגבות היטל השבחה אלו רק תכניות שאושרו החל מתאריך 1.7.1975.
מומלץ בעת הגשת הערר להגיש שומת היטל השבחה הנוגדת את המקורית ואשר בוצעה בידי שמאי מטעמכם.
