בחירת מסלול המשכנתא הטוב ביותר

המשכנתא היא הלוואה לרכישת בית ונכסי נדל"ן אחרים. בעשור הקודם התקבע הנוהג לחלק את המשכנתא לחלקים, שההחזר של כל אחד מהם מתנהל במסלול שונה. בשורות הבאות ננסה להאיר את הנושא ולהסביר את ההיגיון העומד מאחוריו.

מהי בעצם משכנתא ומה הסיכונים הכרוכים בנטילת הלוואה לטווח ארוך? מהם בעצם מסלולי משכנתא? אילו הנחיות של בנק ישראל קשורות במישרין לבחירת מסלולי המשכנתא האפשריים? איך אפשר לבצע את בחירת מסלול המשכנתא הטוב ביותר? מה מבטאת בחירת מסלול המשכנתא? אם אתם נמצאים בשלב בו אתם אמורים להחליט על נטילת משכנתא ועל מסלול הלוואה מועדף – זה המקום בשבילכם.

על בחירת מסלול המשכנתא והסיכונים הכרוכים בהלוואה לטווח ארוך

המאפיין העיקר של משכנתא טמון בעובדה שהנכס אותו רכשו הלווים באמצעות ההלוואה, הוא בעצם הערבות כנגד אותה הלוואה עצמה. הלווים מוסיפים הון עצמי משלהם לרכישת הנכס וממשכנים אותו. החזר המשכנתא החודשי הוא חלופה לשכר דירה, שאותו היו הרוכשים משלמים ממילא על מגורים בשכירות.

בתום תקופת ההחזר עובר הנכס לבעלותם המלאה של הרוכשים. עם זאת, הלוואה לטווח ארוך טומנת בחובה לא מעט סיכונים. להלן העיקריים שבהם:

1. חוסר יכולת של הלווים לעמוד בתשלומים: אחד הסיכונים המשמעותיים ביותר הקיימים עלול להיות חוסר יכולת של הלווים לעמוד בתשלומים. שינוי במצב בתעסוקתי, הרעה בתנאי השכר או הרעה במצב הבריאותי של הלווים הם רק חלק מהסיכונים.
2. שינויים אינפלציוניים שיגרמו לגידול בתשלומים: שינויים מהסוג האמור יכולים להיות עליות חדות במדד או בריביות או בשניהם, שעלולים להשפיע על היכולת של הלווים לעמוד בתשלומים חודשיים.

בחירת מסלולי משכנתא – מה זה בעצם?

מסלולי משכנתא הם מסלולי ההחזר של הלוואת המשכנתא. המגוון של מסלולי החזר הוא רחב. עם זאת, יש ארבעה מסלולי החזר שמרבית המשכנתאות מתרכזות בהם:

• משכנתא לא צמודה בריבית קבועה: זהו המסלול הבטוח ביותר. ההחזרים לא משתנים לכל אורך חיי המשכנתא וגם אין הצמדה למדד. מצד אחד ההחזרים במסלול הזה הם גבוהים, כי המלווים מגלמים בהחזר את הסיכונים הכרוכים בו עבורם. מצד שני, יש ביטחון גמור שבכל מצב, ההחזרים לא ישתנו.
• משכנתא צמודה בריבית משתנה: המסלול הזה הוא בדיוק ההפך מהקודם. המשכנתא צמודה הן למדד והן לעליית הריבית. ההחזרים במסלול הזה נמוכים, אבל הסיכון שהתשלומים יעלו עם הזמן הוא גבוה.
• משכנתא לא צמודה בריבית משתנה: כאן הסיכון מתחלק בין המלווים לבין הלווים. המלווים לוקחים על עצמם את הסיכון בעליית המדד, ואילו הלווים נוטלים את הסיכון שהריבית תעלה.
• משכנתא צמודה בריבית קבועה: גם כאן הסיכון מתחלק, אבל הסיכון בעליית המדד נופל הפעם על כתפי הלווים.

הנחיות בנק ישראל והמשמעות שלהן לבחירת מסלול המשכנתא הטוב ביותר

במהלך השנים קנתה לה שביתה בקרב קברניטי בנק ישראל התובנה שככל שנוטלי המשכנתא מסתכנים יותר, כך הסיכויים שהם לא יוכלו לפרוע את ההחזרים שלה בנסיבות מסוימות יהיו גדולים יותר. על מנת להפחית את הסיכונים, בנק ישראל מחייב כל מי שרוכש בית באמצעות משכנתא, לקחת לפחות שליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה.

זאת, במטרה להפחית את הסיכונים הכרוכים בהתפרצות פתאומית של אינפלציה. מגבלות אחרות, כגון הגבלת אורך חיי המשכנתא ואחוז ההחזר מהשכר נטו של הלווים, נועדה לוודא שהחזרי המשכנתא יהיו נסבלים ויאפשרו ללווים לנהל חיים תקינים. עם ההתמתנות בעליות מחירי הנדל"ן חדל בנק ישראל מהנחיות חדשות. לאחרונה אף יצאה הנחיה מקלה בנושא בחירת מסלול משכנתא.

בחירת מסלול המשכנתא ומה היא משקפת

בחירת מסלול המשכנתא אמורה לשקף את השיקול של הלווים בהקשר להתנהלות העתידית. בחירת החזר קבוע עשויה ללמד על החשש מפני עלייה באינפלציה. בחירת מסלול בריבית משתנה מלמדת על כך שהלווים אינם רואים באינפלציה ובריבית סיכונים משמעותיים.

עם זאת, למרות שהשיקולים בבחירת מסלול ההחזר הם לכאורה ברורים, חשוב להקדיש מחשבה ואפילו התייעצות עם גורם מקצועי לפני שמתקבלת ההחלטה הסופית. יכול להיות ששווה לבחור מסלול משכנתא משתנה כל חמש שנים, כדי לייצר אפשרות לבצע מחזור משכנתא בכל אחת מהתחנות, ללא צורך בתשלום קנסות. יכול להיות ששווה לבחור חלק משמעותי מהמשכנתא בהחזרים משתנים, כי בתחילת הדרך לפחות ההחזרים קטנים.

אז איך בוחרים מסלול משכנתא?

בחירת מסלול המשכנתא משקפת לא רק את הציפיות והתחזיות האישיות של הרוכשים, אלא גם מגוון שיקולים אחרים. למשל – אם הלווים הם זוג סטודנטים לרפואה או לראיית חשבון. סביר להניח שבתום הלימודים ההכנסה שלהם תעלה מאוד, ותישאר גבוהה לאורך שנים.

לכם, שווה אולי לבחור מסלול משכנתא שבו ההחזרים מתחילים בקטן אבל הולכים וגדלים. הבחירה של מסלול היא, לפיכך, תולדה של שילוב בין הציפיות הכלליות בתחום הנדל"ן, יחד הם הציפיות הפרטניות באשר למסלול ההתקדמות האישי של הלווים. מדובר בנושא מורכב ולכן ממש כדאי להתייעץ עם מומחה לפני קבלת ההחלטה.